住宅物业管理事关人民群众宜居安居，事关超大城市治理现代化，是社会高度关注的民生重点领域，也是城市治理的“最后一公里”。习近平总书记今年7月考察上海时强调，要进一步加强党建引领，积极探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式；要以“绣花功夫”不断提升小区物业管理和便民服务水平，努力让居民群众满意。
9月18日，市人大常委会表决通过《上海市人民代表大会常务委员会关于修改〈上海市住宅物业管理规定〉的决定》（以下简称《决定》）。此次修改践行人民城市理念，聚焦物业管理中的裉节难题完善制度设计，为推动实现社区高效能治理、物业行业高质量发展、人民群众高品质生活提供有力法治保障。
党建领航
小区治理有了“主心骨”
小区虽小，连着万家；物业虽细，关乎民生。《决定》强调本市加强党对物业管理工作的领导，明确构建党委领导、政府主导、居民自治、社会协同的工作格局，完善党建引领下业主大会和业主委员会规范运作、物业服务质价相符、管理执法有效衔接的物业管理体系。由此，物业管理不再只是“扫地看门”的事，而是共建共治共享的基层治理大课题。
此外，《决定》还明确市政府加强统筹协调，将物业管理纳入国民经济和社会发展规划，完善工作机制，研究解决重大问题；区政府建立住宅小区综合管理工作制度，组织相关部门、街镇部署推进协调辖区内各项工作，并建立经费支持机制；街镇建立本辖区综合管理工作制度，协调处理物业管理综合事务和纠纷，为业主大会、业委会正常运作提供支持和服务。居委会、村委会还可以选派社区工作者，为业委会规范运作提供专业化支持。一句话，小区的事，有人牵头、有人协同、有人托底。
划清“红线”
委员履职不“任性”
做好业委会的工作，业委会委员先得守规矩。为此，《决定》在明确业委会委员应当遵守法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的基础上，进一步列出五条不可触碰的“红线”：拒绝、拖延提供物业管理有关文件资料、印章，妨碍业主大会、业委会正常运作；擅自使用业主大会、业委会印章；伪造或者指使他人伪造业主表决票、书面委托书或者签名；非法收受建设单位、物业服务企业以及其他有利害关系的单位或者个人提供的利益；损害业主共同利益的其他行为。这些行为，轻则让业委会运转“卡壳”，重则伤及业主共同利益，必须明确禁止、严肃追责。
踩了“红线”怎么办？《决定》明确，乡、镇人民政府或者街道办事处应当责令业委会提请业主大会罢免有关委员资格；在资格被罢免前，业委会应当中止该委员履行职责，并在物业管理区域内公示，让业主看得见、督得着。这不是“辞职了事”，更不是“下不为例”，而是要让制度真正落到实处。当然，制度约束不是为了“整人”，而是为了让委员履职有规矩、业主权益有保障。对业主来说，这是一道“护身符”；对委员来说，也是一面“正衣镜”。守规矩、尽好责，业委会才能赢得信任，业主自治才能行稳致远。
物治委“登场”
业主自治避免“空转”
据统计，目前上海共有1.3万个住宅小区，其中1.07万个符合条件的住宅小区已组建业委会，业委会组建率在全国名列前茅。但光鲜数字的背后仍有近千个符合条件的小区尚未成立业委会，此外还有相当数量的小区因业委会任期届满后未能及时完成换届改选而处于“有会无人”的失管状态。
民有所呼，法有所应。《决定》新增物业治理委员会制度：明确组建情形，主要针对符合业主大会成立条件但在规定时间内无法选举产生首届业主委员会，或者业主委员会任期届满、符合提前换届改选条件但未能在规定时间内完成换届改选的情形；明确人员组成，由乡、镇人民政府或者街道办事处代表、居民委员会或者村民委员会代表、业主代表和建设单位代表组成，其中业主代表人数所占比例不低于总人数的二分之一；明确工作职责，包括推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会，以及组织业主依法表决物业管理有关事项并组织实施；明确会议规则，物业治理委员会作出决定的，应当经过半数委员同意并在物业管理区域内公告；明确任期，一般不超过一年，经区人民政府同意可以延长但最长不超过两年，并在业主委员会成立后自行解散。
亮出“明白账”
业主“钱袋子”更安心
在调研中，不少市民反映，所在小区的公共收益多年来从未向业主公布，电梯广告费、停车费等收入去向不明，维修资金使用也不够透明，业主多次要求公开账目均被推诿。如何让公共收益和维修资金的使用在阳光下运行，确保每一分钱都用在刀刃上，同样是审议中委员们较为关心的问题。
围绕如何管好业主的“钱袋子”，委员们在分组审议中积极建言。王治平委员建议，对物业管理中涉及的物业管理费、维修资金及多种经营费用开展年度审计、监管、检查并公示结果，通过此次法规修改逐步推动强制第三方审计和有效监管。许伟书委员建议，更好发挥本市物业管理监管与服务信息平台作用，要求每个物业小区将专项维修资金使用、利用共有部分获取收入、公共收益收支等情况和相关信息上传平台，便于业主查阅和监督。
《决定》明确利用共有部分获取的收入，应当以物业管理区域为单位开立专门账户，公共收益应当单独列账；业主委员会应当向业主大会报告年度专项维修资金使用情况、利用共有部分获取收入情况、公共收益收支情况等。同时，专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则，按幢立账、按户核算；业主大会成立前由区房屋行政管理部门代管，成立后由业主大会决定账目管理单位。此外，《决定》还对紧急情况下使用专项维修资金的情形和程序作了进一步优化。
制度的生命力在于实施。市房屋管理局表示，将抓紧制定配套政策，同步推进法规配套制度文件的制定工作，重点涵盖业委会规范化建设、物业行业提质增效、深化管执联动等方面。同时，统筹抓好补短攻坚，建成本市物业管理监管与服务信息平台的电子投票系统，针对物业服务薄弱的小区重点推进“底部抬升”工作——业委会应建尽建、低价低质小区物业提质调价、硬治理改造的小区能改全改、维修资金续筹应续尽续，推动物业服务水平和居民获得感双提升。
此次《决定》的出台，为住宅物业管理立起了更清晰的规范，织密了基层治理的制度网络。下一步，市人大常委会将持续跟踪《决定》贯彻实施情况，让各项规定从“纸面”落到“地面”，让人民群众宜居安居更有保障，让超大城市治理现代化更有温度。
来源：《上海人大月刊》2026年第9期
作者：刘泉
编辑：臧明华
审核：李国麟
