编者按
面对城乡要素加速流动、乡村产业融合、郊野用地多元需求的新要求，上海以规划引领、资源统筹，破题用地瓶颈，加强农业现代化发展，创新推进农业生产配套“点状供地”工作。以务实举措，精准赋能乡村新产业、新业态蓬勃发展。
我们将陆续推出系列案例，集中展现上海在空间优化、精准供地、集约利用等方面的实践成果，为乡村振兴用地保障提供可复制、可推广的超大城市经验示范。
上期我们介绍了崇明中兴镇的“金袖带”，本期我们走进嘉定华亭镇的沥江生态园，看这座藏在上海郊野的农场，如何靠着现代设施农业的巧思和三产融合的魔法，把寻常的田园日子过成了城市人抢着打卡的"乌托邦"，还在一线城市的有限土地上长出了远超预期的惊人价值。
项目介绍
01
嘉定沥江生态园：藏在嘉北田园的“农产融合全链条工坊”
坐落在嘉定华亭镇嘉北生态涵养带的千亩沥江生态园，圆滚滚的梅山猪正在“发酵床”上打盹，绿色种养区循环生产有序运转。园区总面积约1035亩，年入园游客量突破30万人次。项目依托全市首批休闲农业和乡村旅游设施布局规划用地试点政策落地，打通一产种养、二产加工、三产文旅全链条，打造出全时段适配的沉浸式农趣体验场景，走出都市郊野农旅融合合规发展路径。
图1 沥江生态园导览图
核心一产：标准化种养筑牢农业基底
园区统筹划定230亩桃梨标准园、115亩蔬菜标准园、200亩水稻区、30亩梅山猪养殖基地。蔬菜区配水肥一体化系统精准控肥，梅山猪以园区自产粮菜为食，睡木屑、砻糠铺垫的无臭发酵床，奶牛在遮阳草坪散养产好奶，全程无催长饲料。全链采用绿色防控减农药，配套自产有机肥循环利用，从源头筑牢生态种养招牌。
图2 梅山猪和无臭发酵床
延伸二产：就地加工释放农产品价值
沥江几乎实现全食材自产，除食盐外，酱油、米醋、菜籽油、各色酒品、鲜磨豆浆全自主产出，每日现挤鲜奶当日端上餐桌，四季果园鲜果采摘供不应求。年出栏5000头梅山猪形成“保种场供种-合作社育肥-五丰屠宰场加工”的完整产业链，扫码可查全生长流程。米酒年销数万斤，年糕等特产成游客复购爆品，线上线下多渠道+特色菜品联动，彻底解决农产品滞销，价值数倍跃升。
进阶三产：全季农趣链接城市生活
园区全年适配特色玩法：春日招牌“三花节”成当地文化名片，秋日可体验稻香“丰收节”，全年覆盖挖春笋、挤牛奶、采摘、农俗点心制作等农趣项目。同时联合嘉定“农二代”打造“我嘉生鲜”线上平台，直供本地优质农货，打响“沥江农家”品牌。
图3 沥江生态园
联农带农：搭建产销共富平台
园区创新推出“家庭农场+农户”助农模式，直接带动周边本地农户稳定就业，同时组织近百户农户利用自留地、零星土地种植油菜、花生、芝麻等经济作物，以订单回购的方式对农产品进行统一深加工，每年可为本地农户带来超200万元的稳定收益。在此基础上，园区联合打造的“我嘉生鲜”线上平台，吸引本地50多家优质合作社和农户加入，年销售额超过800万元，销售订单量突破10万份，成功打通本地农产品从田间到市场的直达通道，形成农场、合作社与农户多方互利共赢的良性发展格局。
图4 一斗大米
政策运用
沥江生态园的火爆出圈，离不开上海精准的农业扶持政策托底，把用地潜力彻底激活：
01
精准政策适配，打通项目堵点
（1） 打通用地堵点
2015年，沥江生态园遭遇双重发展重创：一方面受沪通铁路建设影响，近半园区面积被征用，原有住宿、餐饮核心配套设施全部拆除，园区接待能力大幅下滑；另一方面受当时休闲农业经营性设施用地政策限制，农旅配套建设无合规落地路径，园区发展一度陷入停滞。
依托上海市农委、规资局、旅游局联合推出的上海休闲农业和乡村旅游设施布局规划用地试点，沥江生态园成功纳入全市首批4个试点名单。《上海市嘉定区沥江生态园专项规划》正式获批，成为上海首个休闲农业和乡村旅游专项规划项目，园区规划范围2814亩，较原有1000亩规模扩容近三倍，明确了农业生产、农产销售、餐饮住宿、会务休闲的全功能定位，彻底打破了此前经营性设施无法落地的政策瓶颈。综合服务中心项目的建设用地在《上海嘉定工业区（北区）郊野单元（村庄）规划（2017-2035年）》落位，保障用地合规性。
（2） 打通建设堵点
针对综合服务中心项目，项目建设主体为竹桥社区经济合作社，结合村集体经济薄弱、农旅项目投资回报周期长的实际情况，依规申请免于装配式建筑管控要求，避免每平方米500-600元的额外建设成本，此举大幅缓解村级组织的资金压力，推动用地 9600 平方米、规划计容面积不大于 12480 平方米的农村商业服务业综合配套项目快速落地。
图5 上海市嘉定区沥江生态园专项规划土地利用规划图
图6 综合服务中心建成实景
政策文件
《关于加强农业现代化发展推进农业生产配套“点状供地”工作的实施意见》（沪规划资源乡〔2024〕110 号）
《关于请予支持沥江生态园综合服务中心项目免于实施装配式建筑的函》（嘉工管委〔2018〕162号）
02
闲置资产盘活，实现村企共赢
（1） 存量土地整合焕新
沥江生态园将原有1000亩零散农用地，通过专项规划整合扩容至2814亩，把低效闲置的零散农田、闲置集体建设用地，统筹转化为种养、文旅配套复合用地。
图7 多元融合型用地组合模式
（2） 闲置集体资产激活
村集体资产“租”出稳定收益：沥江生态园经营性设施用地采用“村集体产权+经营者租赁”模式，把村集体持有的闲置集体建设用地、存量低效农房用地，以“固定年租+保底分红”的方式交由园区运营，让沉睡的村级资产实现零风险稳定增收。
百年老街活化重生：针对沥江生态园内仅200余米的竹桥老街，完成整段保护性修缮。这条曾因90年代居民外迁而荒废的百年老街，修缮后以农耕文化和民俗文化为特色，设有民俗文化展示馆、农耕博物馆及年糕、米酒、豆腐等民间手工艺传统制作展示区。
图8 竹桥老街修缮前后对比图
政策文件
《关于支持本市休闲农业和乡村旅游产业发展的规划土地政策实施意见（试行）》（沪规土资地规〔2015〕917 号）
《上海市休闲农业和乡村旅游布局规划（2018-2022年）》（沪农委〔2019〕407号）
结语
嘉定沥江借农旅用地试点破局，把拆迁后停滞的千亩田园打造成种养、加工、游憩全通的生态样本。从上世纪的百亩果园，到如今集种养、加工、文旅、科普于一体的三产融合现代农业综合体，沥江生态园从来不是赚快钱的网红打卡点。它顺着土地规律、踩准政策节奏，把闲置农田、破落老房、沉睡老街揉进城市人的田园日常，让远郊土地长出超预期价值，也让城乡两端都在这片田地里找到了归处。
（供稿：乡村处、市土地整理中心）
