专家发言摘录·下篇
2026年8月14日下午，上海市自然资源调查利用研究院成功举办“学习《加强土地管理‘十五五’规划》，深化土地全周期价值管理，推动行业高质量发展”交流研讨会。会议邀请行业知名专家、局相关处室、局属事业单位以及行业机构代表，聚焦《上海市加强土地管理“十五五”规划》发布，开展深入交流，共话规划实施路径。现将专家观点予以总结提炼，以飨读者。
何芳
同济大学教授
博士生导师
《规划》在价值理念和制度设计上有显著突破，为土地全周期管理赋予了综合价值导向下的空间治理新内涵、新路径。
一是明确“全周期价值管理”战略转向，为规划实施提供根本遵循。《规划》将资源、资产、空间等多维目标纳入统一框架，体现了综合价值导向下发展模式和治理机制的战略转向，为新一周期土地管理从单一经济收益走向多维价值实现提升提供了总体指引。当前，基层对全周期价值管理的理解和行动方向仍偏于单一、模糊，在规划实施过程中亟需加强对基层实践指导。
二是构建“规储供用”一体化链条，为闭环管理奠定制度基础。 这一链条已形成覆盖规划、储备、供应、使用的完整制度框架，为进一步提高闭环管理精准性和效率，建议在实践中加强“监测评估”对价值贯通的传导支撑作用，并在后端加强“退出”“续期”等制度保障，为土地资源再开发、再配置提供明确路径，使全周期管理更具韧性和延续性。
三是突出节约集约导向，为存量提质增效提供新路径。《规划》将“增益增效”理念融入城市综合运营，从落实行动来看，应从更大空间尺度识别并策划能带动区域价值跃升的“触媒”项目，优先纳入土地储备和供应安排，打造区域更新盘活的“核爆点”，以有限资源撬动更具规模的综合价值实现。
四是注重规划引领与市场化配置的有机统一，为实施提供制度保障。规划引领是前提，规划落地需要发挥市场配置资源的决定性作用。建议在实施中充分运用市场价值运营规律，完善市场参与和利益共享机制，使规划意图与市场动力形成合力，共同推动上海土地管理高质量发展迈上新台阶。
顾悦如
戴德梁行高级董事
估价及顾问服务部华东区主管
《规划》围绕健全土地资源资产权益管理制度作出系统性部署，将工商业用地续期、商业不动产REITs和跨区域资产组合供应统筹推进，标志着土地管理向精细化、市场化、资本化升级。
一是优化续期机制，刚性底线与柔性施策结合。 明确健全续期制度以适配REITs土地年限诉求，可进一步探索分级分类管理：对普通及低效项目严守标准和地价底线；对长期自持、经营优质的项目给予续期年限和对价优惠，以匹配REITs存续需要。
二是创新组合供应，规模化培育REITs预备资产池。跨区域、跨类型、跨权属组合供应模式，为激活零散低效资产提供了新路径。建议在临港、大零号湾等重点片区试点，整合商业空间、地下产权、公共绿地运营权等打包为标准化供应单元，建立资产绩效联动机制，扩充REITs优质储备。
三是把控落地节奏，分步有序推进、预留金融适配接口。《规划》同步布局交易平台搭建、三维产权不动产登记、风险防控等基础性改革任务，构建了资产资本化运作的制度底座。下一步，一是可优先在重点TOD综合体推进三维产权登记试点，对接REITs评估标准；二是统筹推进用地续期、组合供应、资产收益核算改革，形成经验后再全市推广。
郭羽
浙江时空智子大数据有限公司副总裁
高级工程师
《规划》将土地全周期数智化管理纳入重点任务，相较以往数字化建设形成明显升级，精准回应了超大城市存量管控与全周期价值管理的现实需求。在此基础上，应关注基础能力和应用场景两方面工作深化。
一是夯实数据和模型基础，构建AI真正读懂土地管理业务的底层能力。《规划》提出的“语料”和“米料”分别对应行业知识组织和空间数据组织两个方向，为智能系统读懂土地管理业务指明了路径。建议结合上海量子城市建设，依托“云宇星空”大模型“1+6”体系，建立土地资产化专业垂类大模型，打通空间数据、业务知识与AI工具的适配通道，为各类智能应用场景落地提供底层保障。
二是分层分类打造智能应用场景，形成智能感知与业务协同的数智化应用体系。《规划》提出的“优储精供”“选地置业”“数字房本”等场景为数智化转型提供了具象落脚点，后续推进中要加强智能场景的全图态势感知、动态评估预警、资源统筹调配等能力建设和深化应用，并将政策要求空间化、智能化，主动精准指引产业和民生用地配置。
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来源：上海市自然资源调查利用研究院
