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上海市规划和自然资源局近日发布《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》，基准日更新为2026年1月1日。为便于社会公众读得懂、能参考，上海市自然资源调查利用研究院作为编制单位，整理了相关问答，分上篇、下篇进行系列解读。上篇“10问”，讲解上海基准地价“是什么、为什么、怎么用”；下篇“16问”，按产业培育、民生保障、城市更新等专题，分别进行讲解。
Q1
什么是基准地价？
A1:通俗地说，基准地价是政府对一定范围为内的土地，按用途分类、按条件分级、按特定时点测算，综合形成的土地平均价格水平“等高线”。上海2026版基准地价，就是以2026年1月1日为基准日，对全市陆域范围建设用地，按住宅、商业、工业、公服、殡葬等不同用途分别划定土地级别，测算并公布对应级别的平均价格，绘制上海基准价格“一张图”。
Q2
基准地价和地价、房价是什么关系？
A2:基准地价不是地价，更不是房价。给大家举个好懂的例子：如果说房价是“面包”，地价就是“面粉”，而基准地价就是“小麦”。“小麦”需要经过加工才能变成“面粉”，“面粉”经由厨师精心烹调才会变成“面包”。所以，虽然基准地价会对地价、房价有一定影响，但直接影响地价、房价的是市场行情、项目产品的品质和稀缺性、配套完备情况等综合因素，不直接取决于基准地价水平是多少。
Q3
为什么要制订基准地价？
A3:国家相关法律文件规定，基准地价是政府公示价格，应当定期确定并公布。同时，基准地价与低效产业用地盘活、协议出让、工商业项目用地续期等直接相关。因此，编制并公布基准地价，可以为土地价格、房地产价格、产业用地综合价值等评估提供依据，体现土地要素供给的政策导向，为政府制定相关政策提供决策参考。
Q4
基准地价从什么时候开始制订的？
A4:1997年，中共中央、国务院发文要求“建立基准地价评估公布制度”。上海自1998年起，首次编制并公布基准地价，至今已形成1998、2010、2013、2020四轮成果，这次是第5版。可以说，每一版基准地价都是随着城市发展在“迭代升级”：1998版基准地价只有综合、住宅、工业3类用途，且3类用途的级别范围一样，属于“1.0版”；2010版将土地细化成住宅、商业、办公、工业4类用途，每类用途单独划级别定价格，还建立了修正体系；2013版基准地价增加了研发用途，还增加了地下空间基准地价，丰富了修正体系；2020版基准地价增加了公服、租赁住房等用途，融合乡村用地，实现全市城乡建设用地基准地价全覆盖。2026版用途分类更加全面，定级定价更加融合统一，修正体系更加完善，已是多次加强的专业“5.0版”了。
Q5
这次为什么要更新基准地价？
A5:这次更新既是城市发展的内生需要，也是满足行业管理要求的选择，具体来看：
1.落实规划发展要求。紧扣“十五五”规划部署，以实施城市总规、推动超大城市土地资源高质量利用为目标，引导城市空间布局持续优化。
2.服务实体经济发展。通过合理调整地价水平，引导降低实体企业、科创产业用地成本，助力企业轻装上阵、稳定发展。
3.强化民生保障导向。完善公共服务、民生配套相关用地价格体系，更好支撑教育、医疗、养老等公共服务落地。
4.推动城乡融合发展。统一城乡定级定价规则，促进城乡要素平等交换、双向流动，加快城乡一体化发展。
5.提升城市更新效能。契合城市可持续更新需要，优化地价修正体系，为旧区改造、存量盘活、功能提升、集约用地等提供支撑，推动城市空间价值再评估。
Q6
这次的基准地价和之前版本有什么变化？
A6:可归纳为“五大变化”：
1.土地用途更全了！这次新增了殡葬设施用地，地价用途调整为七大类、十三小类，覆盖得更全面。
2.级别范围调整了，结合区域发展特点，分用途调整了级别范围，有的地方升级、也有地方降级，更符合城市发展实际。
3.级别价格调整了，不同用途级别价格调整不一样，住宅有涨有跌，商办相对平稳，产业全面下降，公服维持低水平稳定，更兼顾民生保障与实体经济发展。
4.修正体系更完善了，年期修正、容积率修正、持有修正等都进行了优化，更契合实际应用需求。
5.使用规则更清晰了，进一步明确了基准地价在作为价格底线等场景下的计算口径，更便于政府、企业、群众规范使用。Q7
如何一键读懂基准地价？
A7:五步看懂基准地价：
1.看用途：先分清是住宅、商业、办公、研发还是工业等用途，不同用途价格差异不小。
2.看条件：看清对应的土地使用年限、开发强度、开发程度、物业运营与建设要求等设定条件，理解价格对应的条件标准。
3.看级别：数字越小，土地级别越高。1级为市中心核心区域，级别最高；11级为远郊区域，级别最低，直接反映区位价值高低。
4.看价格：对照公布的成果表格查询对应价格，主要有楼面价和地面价两种形式，楼面价是分摊到每平方米建筑面积上的土地价格（单位是元/平方米），地面价是每平方米土地的价格（单位是万元/亩），具体可根据实际场景对应使用。
5.看修正：想了解具体项目的基准地价时，要比对项目与设定条件的差异，对照查阅各项修正说明表、系数表，把基准地价换算成符合具体地块实际情况的价格，让结果更符合地块本身情况。
Q8
城镇和乡村基准地价一样吗？
A8:一样！这次全部实现城乡统筹一体定级定价，不管是城镇还是乡村的土地，只要区位、用途、条件相当，定价逻辑就一致，不会有区别对待，更公平也更贴合城乡融合发展需求。打个比方，像松江它既有城镇、也有乡村用地，按照以前就是两套评定体系、两套价格，但是现在就可以以一套评定体系来全盘统筹，相同的位置、相同的用地条件就是一样的价格，从用地的角度考虑，市场主体就有更多多样化选择的空间。
Q9
基准地价和日常生活有啥关系，对企业、老百姓有啥影响？
A9:对企业来说，在拿地、土地续期、资产核算、更新改造时，基准地价是重要参考，能帮企业合理测算成本。咱们老百姓，也能从基准地价调整的整体情况，或者某个区域的价格变化，了解当前形势和今后发展趋势。但是还是要提醒一下，基准地价只能作为参考，不能直接替代专业机构出具的评估报告。
Q10
在哪里可以查到基准地价？
A10:查询很方便！大家可以登录“上海市规划和自然资源局”官方网站，就能查阅到基准地价的完整成果内容；后续，这份基准地价成果还会纳入量子城市应用体系，查询使用会更便捷。
《26个问答，带你了解2026版上海城乡建设用地基准地价（下篇）》即将发布，敬请持续关注。
