《法治日报》近日刊发专题报道，以全国人大常委会法工委持续纠偏地方物业“问题文件”为切入点，深刻揭示了我国物业管理领域立法滞后与实践需求之间的张力。物业管理作为社区治理的“关键小事”，正面临着严峻挑战。为此，推动全国人大制定一部统一的《物业管理法》，系统破解矛盾、填补规则空白，已成为当前提升基层治理法治化水平、切实保障人民群众合法权益的一项紧迫任务。该报道的核心观点可归纳为三个方面：一是地方立法越界现象频发，亟需上位法统一规范。全国人大常委会法工委在连续多年的备案审查工作中，多次发现地方物业管理条例中存在与《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）相抵触的规定，如将“按时交纳物业费”作为业委会参选条件、以业委会决定代替业主共同决定共有部分经营事项等。二是国务院《物业管理条例》已严重滞后于时代发展。报道进一步指出，该《条例》自2003年施行以来虽经修订，但在党中央加强基层治理的新要求、《民法典》对物业服务合同的明确规定、物业管理行业新模式新业态涌现的背景下，已显露出诸多不足：既有与《民法典》规定不一致的内容，也有规定过于原则、难以应对现实复杂问题等结构性缺陷。三是物业管理立法升级已形成社会共识。报道透露，近年来全国人大会议期间已出现多件关于制定物业管理法的议案，社会各界对通过国家立法形式做好顶层设计的呼声日益高涨。有关方面正在抓紧推进该条例的修订工作，并对制定物业管理专门法律问题进行统筹考虑。一言以蔽之，当前物业管理中发生的服务与收费失衡、公共收益不透明等核心纠纷的根源直指业主自治失灵、监管协同不畅等深层制度瓶颈，存在着相关法律制度层级冲突、操作性偏弱等缺陷，难以有效定分止争。笔者完全赞同报道所揭示的问题导向与解决路径，并进一步认为：基于物业管理问题涉及亿万群众切身利益的特殊性、复杂性和全局性，待条件成熟时，应当推动由全国人大制定《中华人民共和国物业管理法》，构建全国统一、权责分明、程序严谨、务实管用的法律制度群。这一立法升级不仅是解决当前困境的必然选择，更是推进国家治理体系和治理能力现代化在基层社会治理领域的具体体现。
业主以电梯故障、垃圾清运不及时等服务质量不达标为由，拒交物业费。物业公司采取捆绑收费（如将停车费与物业费绑定）、限制使用（如限制购水购电） 等不当方式催缴费用。收费等级与实际提供的安保、清洁、绿化维护等服务严重不匹配，价高质低。
合同权责失衡：前期物业服务合同多由开发商制定，业主缺乏平等议价权，条款内容模糊不清。监督主体缺位：业主委员会（业委会）组建率低、运作不规范，难以形成有效监督。外部监管困难：政府相关部门职责交叉、多头管理，对小区内事务存在“看得见的管不了”现象。
典型表现：利用小区电梯广告、公共场地租金等产生的收益，物业公司拒不公开、拒不分配或分配方案不合理。主要原因：法律对公共收益的财务审计、账户公示等具体操作规定不明确，业委会监管能力显属不足。
典型表现：物业公司未能履行安全保障义务（如安保巡逻不到位或者疏忽大意导致财物被盗；公共设施维护不及时如发生墙体脱落、地砖松动等情形致人伤害；不合理限制业主权利（如无正当理由限制车辆出入小区）甚至采取断水断电等违法手段催缴费用。主要原因：物业安全保障义务边界在具体情境中认定复杂；业主维权成本高。
典型表现：业委会选举程序争议、任期届满不移交资料；个别业主侵占公共绿地、违章搭建引发邻里矛盾。主要原因：业主大会召开门槛高、决策难；对业委会及业主个体的行为约束与监督机制不完善。
公共收益分配纠纷：物业公司利用电梯、楼顶、公共场地等经营（如广告）产生的收益不透明、不分配或分配不合理，侵犯了业主的共有权。业主自治内部纠纷：包括业主委员会（业委会）运作不规范、任期届满不移交资料、个别业主侵占公共空间（如私搭乱建、圈地种菜）等。纠纷激化刑事风险：在极端情况下，民事纠纷可能升级为刑事案件。例如，业主因不满服务而打砸物业设备，可能构成故意毁坏财物罪；物业人员暴力催收费，可能构成寻衅滋事罪。当前各地处理物业管理引发的纠纷主要依据《民法典》和国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》），但实施中效果不理想，还存在制度性缺陷与空白等诸多问题。
作为国务院行政法规的《条例》与相关的地方性法规的部分条款与《民法典》规定不一致，且未能充分体现基层治理新要求。具体体现在：一方面，地方规定“越界”频发，全国人大常委会法工委在备案审查中，多次纠正地方性法规中限制业主权利、擅自规定公共收益用途等不符合上位法的规定。例如，全国人大常委会法工委曾审查纠正多部地方性法规中限制业主权利、擅自处置公共收益等“越位”条款。另一方面，相关规定原则性强，操作性弱，《民法典》等上位法规定较为原则，在业委会资格条件、前期物业管理等方面缺乏细化规则，导致实践中争议颇大。笔者结合相关实践，就目前地方性法规与《民法典》在物业管理方面的主要不一致或者相抵触情形，作如下归纳：
这主要指以“按时交纳物业费”作为业主参选业委会资格的限制条件。根据《民法典》，参选业委会是业主基于建筑物区分所有权享有的法定成员权，而交纳物业费属于合同义务。全国人大常委会法工委已明确指出，地方性法规以此限制参选资格与《民法典》相抵触。目前，北京、深圳、河南、常州、珠海等地已通过修法方式删除了此类条款。
一是程序要求不一致：《民法典》对业主共同决定的参与人数和同意比例有严格量化标准（如“双三分之二参与，双四分之三同意”）。部分地方性法规未明确上述具体程序，仅笼统规定由“业主大会决定”，为实践操作留下漏洞，可能使重大事项被少数人操控。二是范围划分不清晰：利用共有部分进行经营等重大事项，依法必须由业主共同决定。实践中，存在业委会越权自行决定（如毁绿建车位），或地方性法规未清晰划分决定权归属，导致权力被不当代行。
一是设定物业费打折条款：有地方性法规规定，对未实际入住使用的业主可按一定比例（如70%）收取物业费。这与《民法典》第九百四十四条“业主不得以未接受服务为由拒交物业费”的原则相悖，被全国人大常委会法工委认定为缺乏上位法依据。二是降低法定处罚标准：对于“损坏房屋承重结构”等危害公共安全的行为，《建设工程质量管理条例》设定了明确的处罚下限（5-10万元）。个别地方性法规设置的罚款额度（如1-5万元）低于此标准，属于放松管控，与上位法不一致。
一些地方性法规虽已与《民法典》发生抵触，但因清理修订滞后，仍在基层执行中引发矛盾。例如，有业主依据省级地方性法规开展业委会换届，但地方政府仍要求其执行尚未更新、限制更多的设区市有关规定的程序安排，导致合法活动受阻。这反映了新旧法规交替期的现实困境。
一是在业主自治制度方面，法律规定的业主大会召开、业委会运作的程序规定过于复杂，导致实践中成立难、运行难、决策难、监管难。例如，有调研显示超过一半的业主认为业委会作用不足。二是在服务标准与收费机制方面，缺乏全国统一的、强制性的服务质量分级标准，“质价不符”缺乏裁判依据而导致争议不断。对于“空置房物业费减免”等热点问题，地方立法探索尝试常因缺乏上位法支持而被纠正。三是在协同监管与执法机制方面，物业问题涉及住建、城管、公安、消防等多部门，职责交叉与执法衔接不畅，导致许多违法违规行为（如违建、堵塞消防通道）因执法协同不畅而得不到及时处理。四是在纠纷多元化解机制方面，由于相关领域制度不健全，导致大量纠纷涌入司法渠道，部分地区物业管理类诉讼案件出现爆发式增长（有研究显示年均增长率曾超过47%），但行政调解、行业调解、人民调解等诉讼外的前端解纷渠道缺乏法律赋予的强制力和有效衔接。由是观之，物业管理看似局部问题或曰小事，实则关乎千家万户的安居乐业，关乎基层社会的和谐稳定，是国家治理微观基础的体现。它是伴随我国城镇化快速推进、商品房小区成为城市主要居住形态后产生的全国性社会问题，由于缺乏统一的法律标准，导致“同案不同判”“同规不同解”，已成为基层社会治理中最突出、最频发的纠纷类型之一。要从根本上理顺与《民法典》的关系，为全国提供统一、权威的基准，遏制地方立法“各自为政”的问题，其关键就在于将物业管理法律位阶由行政法规提升为全国人大制定的法律，实现全国统一立法，进而形成法律+行政法规+地方性法规+规章+规范性文件+司法解释等构成的内部和谐统一、务实衔接有序的制度体系，具有现实紧迫性和重要性。
首先，法律具有全国一体遵循的效力，可以消除地方保护主义和立法碎片化带来的制度“温差”。一方面，统一立法能够提升立法层级，终结规则冲突。从根本上解决当前《条例》与《民法典》的抵牾，确立物业管理的基本原则和核心制度，为地方实施性立法提供统一、明确、权威的上位法依据，避免各地规则不一和地方立法“踩线越界”问题。另一方面，全国性法律具有普遍的权威性和稳定性，能够增强业主、物业服务企业、开发商等各方主体的法律预期，减少因规则不明而产生的矛盾和纠纷。其次，可获取节约立法资源与提升治理效能的双重红利。当前各地为应对物业管理问题，纷纷出台地方性法规、政府规章和规范性文件，消耗了大量的地方立法资源。而全国人大常委会法工委又不得不投入大量精力进行备案审查，纠正与上位法相抵触之处。这种“地方立法—中央纠偏”的路径依赖，实质上是立法资源的重复耗损和效率低下。制定全国统一的物业管理法，恰恰能够实现立法资源的优化配置。一方面，中央立法可以集中全国智慧，吸收各地实践中的有益经验，减少或者避免地方重复探索的试错成本。另一方面，地方立法机关可以将精力集中在结合本地实际制定实施细则、解决特色问题上，而非重复规定基本原则和核心制度。从治理效能看，统一立法后，备案审查工作可以更多地关注地方立法是否符合全国性法律的具体要求，而非反复纠正同一类基础性错误，从而大幅提升宪法法律监督的质量和效率，维护国家法制统一的权威和尊严。第三，明确权利边界与程序正义真正实现定分止争。物业管理纠纷的本质是多方主体之间的权利冲突。业主的建筑物区分所有权、物业服务企业的经营权、业主委员会的自治权、基层政府的监管权等相互交织，需要在法律上明确各自的边界。《民法典》虽然奠定了物权保护和物业服务合同的基本框架，但缺乏对物业管理具体运行机制的细密规定。全国性物业管理法的核心任务应当是“定分止争”。通过清晰界定各方权利义务，并设置公正、透明的程序规则，大量的物业纠纷完全可以在法律框架内得到预防和化解。第四，治本之策在于源头规范优于事后纠偏。全国人大常委会法工委的备案审查工作，在纠正地方立法错误、维护法制统一方面发挥了不可替代的作用。然而，从法治建设的理想状态看，事后纠偏毕竟属于“治标”之策，真正的“治本”之策在于源头的规范设计。一部完善的全国性物业管理法，能够为地方立法提供明确、清晰的上位法依据，从根本上减少地方立法“闯红灯”“打擦边球”的动机和空间。当地方立法机关清楚地知道哪些事项必须由业主共同决定、哪些权利不得以地方性法规加以限制时，类似“以缴纳物业费作为业委会参选条件”的明显违宪违法规定就失去了产生的土壤。备案审查工作从而可以从繁重的“纠错”任务中部分解脱出来，更多地转向对立法质量的提升指导和合宪性、合法性、适当性的全面审查，藉此实现从“消防员”到“质检员”的角色升级。
推动物业管理从行政法规升级为全国性法律，是整合提升现有规范、系统性解决物业纠纷、夯实基层治理基础的关键法治步骤，也是一项复杂的系统工程，需要科学谋划、系统研究、扎实推进。笔者认为，立法进程大抵可分两步走：近期全力推动《条例》的修订，重点解决与《民法典》不一致的紧迫性问题，吸收备案审查中形成的共识；嗣后则将制定《物业管理法》纳入全国人大常委会立法规划、计划，开展全面、系统的调研论证。未来《物业管理法》的制度设计，似应着重解决以下核心问题：一是填补制度空白，提供明确指引。在综合研判实践探索的基础上，填补当前物业管理和服务方面的制度空白。例如，可规范业主大会召开、表决的程序，统一业主大会电子投票规则和便利化方式、建立物业服务质量国家推荐标准、细化管理规约和议事规则的法律效力、对部门联合执法程序尤其是“执法进小区”的部门职责与程序等作出强制性、可操作的规定。二是为实现业主自治提供法律保障。明确业主大会和业主委员会的法律地位或诉讼主体资格以及职权范围和运行程序，破解当前业委会成立难、运作不规范、权责不对等等问题，从制度层面保障业委会走出“有责无权”的困境；建立政府监管与业主自治的良性互动机制，既防止行政过度干预，又避免自治失灵。三是加强物业服务市场的规范与监管。细化物业服务企业的服务标准、收费规则和退出机制，遏制“只收费不服务”“乱收费”“难退出”等乱象；建立物业服务国家标准和收费的参考体系、公共收益审计公示与协商机制；规范专项维修资金的管理使用，保障小区共用部位和设施的长期维护；明晰前期物业招投标和交接程序；完善物业服务企业信用评价和监管制度；赋予物业服务企业在处理突发事件中的职责和手段。四是完善维修资金的归集、使用与监管方式。优化维修资金的交存标准和使用流程，在保障资金安全与提高使用效率之间取得平衡；明确政府主管部门的监管责任和业主的知情权、监督权。五是通过党建引领提升社区基层治理效能。落实党中央关于加强基层党建的要求，明确社区党组织在业主自治组织建设、矛盾纠纷化解中的指导作用，通过立法将物业管理深度融入基层治理体系，明确社区党组织、居委会在指导监督业委会、化解矛盾中的法律地位，推广“红色物业”（红色物业是党建引领的基层治理工作模式，旨在深化城市基层治理并提升居民获得感、幸福感、安全感。该模式建立“街道党工委-社区党委-小区党支部”三级组织架构，推行党组织书记与物业项目负责人“双向进入、交叉任职”机制）等成熟实践经验上升为法律制度；适应社会治理新要求，建立协商、调解、行政处理、诉讼、仲裁有机衔接的矛盾纠纷多元化解决机制，特别要发挥基层人民调解组织和行业调解的作用，降低业主的维权成本；厘清街道办事处、乡镇政府以及住建、价格、公安、城管等相关部门在物业管理活动中的具体职责分工，形成监管合力。六是固化鲜活有效经验，回应行业新业态与民生关切。随着探索的深入和经验的固化，在今后的制度设计中，可以规范和鼓励物业企业拓展养老、托幼等社区新服务，并对专项维修资金高效使用、老旧小区改造后实现有序管理、新能源汽车充电桩安装电动车（含电动自行车）充电设施建设等民生热点作出前瞻性规定，有助于将无数社区的“关键小事”真正纳入法治化轨道。总而言之，全国人大常委会法工委通过备案审查对地方物业“问题文件”的持续纠偏，已经清晰地指出了现行制度的短板和未来改革的方向。在此基础上，推动全国统一的物业管理立法，正当其时。从《条例》的修订提速，到未来《物业管理法》的立法展望，这不仅是法律文本的升级，更是治理理念的革新——从分散管理到系统治理，从行政主导到多元共治，从事后救济到事前防范。让我们期待，一部凝聚共识、保障权利、规范权力、促进和谐的《中华人民共和国物业管理法》早日诞生，为亿万居民的美好生活和幸福家园筑牢坚实的法治根基，真正实现“以良法促进发展、保障善治”的宏伟目标。这不仅是系统性破解当前物业管理困境、保障业主与物业企业合法权益的必然要求，而且是从根本上减少纠纷、促进社区和谐关键且迫切的举措，更是以人民为中心发展思想在居住领域最生动、最具体的实践。
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