近日，金山区委依法治区办、高新区推出《农村房屋修缮软法指引》。高新区现有宅基数2135个，房龄基本在30年以上，多为砖混结构，绝大多数房屋出现屋顶漏水、墙体开裂甚至下沉等情况。近几年，因房屋修缮引发的矛盾纠纷呈现多发态势，由于涉及农民的切身利益，面广量大且情况复杂，处理工作难度大，未批先建、少批多占现象较为普遍，违法建房问题时有发生。《农村房屋修缮软法指引》通过基层治理“软法”指引，为农村房屋修缮指明方向。
一、符合规划
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前置审批
危险住房翻建须严格履行审批程序，落实申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场的“三到场”要求；危险住房修缮按照“农户申请、村级受理、镇级备案”的流程实行全程备案管理。
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定期巡查
将村民翻建、修缮行为纳入网格化日常巡查范围，建立动态巡查制度。对不按要求开展翻建、修缮的，依法依规查处；对违章建筑，做到“应拆尽拆”。
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证据存留
留存施工图纸、审批文件、合同、验收报告等材料，并通过多角度拍摄清晰记录修缮现场情况，包括建筑外观、施工细节、存在问题及安全隐患等，形成完整档案。同时，注意保留与工地相关的通知、函件等书面材料，为日后纠纷处理或检查监督保留有效证据。
法律法规依据
《中华人民共和国城乡规划法》
第三条：城市和镇应当依照本法制定城市规划和镇规划，规划区内的建设活动应当符合规划要求。农村旧房修缮，如果位于城市、镇规划区内，应申请办理建设工程规划许可证。
《中华人民共和国土地管理法》
第二十一条：在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。
《上海市农村村民住房建设管理办法》
第七条（技术规范和规划编制）：编制郊区总体规划、镇总体规划和村庄规划的，应当合理确定本辖区内村民建房的布点、范围和用地规模。区建设行政管理部门和镇（乡）人民政府应当加大宣传力度，向农村村民普及建房技术与质量安全知识。
第八条（建房方式）：本市鼓励集体建房，引导村民建房向规划确定的农村居民点集中。所在区域已实施集体建房的，不得另行申请农户建房；所在区域属于经批准的规划确定的农村居民点，且尚未实施集体建房的，农户可以按规划申请建房。
第十条（用地计划）：区规划资源行政管理部门应当确定村民建房的年度用地计划指标，并分解下达到镇（乡）人民政府。镇（乡）人民政府审核建房申请，应当符合区规划资源行政管理部门分解下达的村民建房年度用地计划指标。
二、节约用地
1.优先利用存量土地：新建农房应充分利用村内旧宅基地、空闲地和未利用地，禁止占用永久基本农田和生态保护红线，避开地质灾害隐患区；危房改造中要注意节约土地和耕地。对乡村闲置宅基地加强统筹规划，推动旧宅基地再利用。
2.严格审批：建设必须在乡村规划区内实施，开发边界外不得规划居住用地。严禁未批先建、超面积建设。
3.规模控制：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。严禁超标准占地，超过部分将被拆除并处罚款。
4.加强监管：房屋修缮过程中，高新区管委会须对选址、放线、验收等环节实地核查，防止超范围用地，并定期组织安全排查。
5.闲置处置：对闲置满2年未使用的宅基地，村集体有权收回；自愿退出的，按土地征收标准给予补偿。
法律法规依据
《中华人民共和国城乡规划法》
第四条：制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。
《中华人民共和国土地管理法》
第三十七条：非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。
《上海市农村村民住房建设管理办法》
第五条：农村村民实施建房活动，应当符合规划、节约用地、集约建设、安全施工、保护环境、注重风貌。
三、集约建设
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引导集中建房修缮
有条件集中建房修缮的村庄，在依法依规的基础上，充分尊重农民意愿、广泛征询意见，引导农民集中建房，提高农村建设用地利用率。
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按需施建、因地制宜
本着“先规划、后建设”的原则，把农村危房改造与城镇化、村庄整治、扶贫开发、移民搬迁的新农村建设相结合。
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有效衔接
与公共基础设施布局、农业产业结构调整等相衔接；与产业开发和旅游开发相结合。
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加强危房改造
通过对农村危房的拆除、新建、加固，加快小城镇、农村新型社区的建设，加大社会公共服务覆盖面，从根本上改善农村的生活条件，缩小城乡差距，逐步实现城乡一体化。
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土地整合、流转、置换和储备
对分散的土地进行统一规划，避免资源浪费。通过市场机制实现土地使用权流转，有效配置资源。在不同区域之间进行土地资源的交换，以获得更优的使用效果。在土地利用中留出一定的空间，以应对未来发展的需要。
法律法规依据
《中华人民共和国土地管理法》
第十八条：国家建立国土空间规划体系。编制国土空间规划应当坚持生态优先，绿色、可持续发展，科学有序统筹安排生态、农业、城镇等功能空间，优化国土空间结构和布局，提升国土空间开发、保护的质量和效率。
第五十九条：乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划。
《中华人民共和国城乡规划法》
第十八条：乡规划、村庄规划应当从农村实际出发，尊重村民意愿，体现地方和农村特色。乡规划、村庄规划的内容应当包括：规划区范围，住宅、道路、供水、排水、供电、垃圾收集、畜禽养殖场所等农村生产、生活服务设施、公益事业等各项建设的用地布局、建设要求，以及对耕地等自然资源和历史文化遗产保护、防灾减灾等的具体安排。乡规划还应当包括本行政区域内的村庄发展布局。
四、安全施工
1.规范申请：村民要在取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》后，向高新区管委会提交施工图纸、施工合同、施工人员信息、质量安全承诺书等资料。
2.规范设计：村民房屋修缮设计和施工应符合国家现行抗震设防等有关质量安全标准要求。村民自建住房可选用政府提供的村民自建住房设计图册，也可委托具备房屋建筑设计资质的单位或建筑、结构专业的注册设计人员进行设计并出具施工图纸。
3.规范培训：组织乡村建设从业人员参加技能和安全生产培训，培育专业化、规范化的乡村建设服务团队，承接村民自建住房和小型工程项目建设，落实乡村建设工匠施工质量安全责任。
4.规范施工：房屋修缮应当严格按照施工图纸、施工技术标准和操作规程施工，明确施工现场的负责人、质量员、安全员等主要责任人，对承接的房屋建设质量和施工安全负责。
5.规范建筑材料：要选用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备。
6.规范监督机制：高新区管委会要强化审批事项的事中、事后监管，建立批前审查、现场检查、竣工验收相结合的监督机制。
法律法规依据
《上海市农村村民住房建设管理办法》
第二十二条（施工队伍）：农户建房应当选择具有相应专业能力的施工队伍。施工队伍中，应当配备符合规定的质量员、安全员。
第二十三条（质量和安全监督）：农户应当与施工队伍签订建房协议，并约定质量和安全责任。镇（乡）人民政府应当落实质量安全专管人员对农户建房实施质量和安全监督，也可以委托符合条件的第三方质量安全管理机构实施质量和安全监督。
第二十九条（集体建房的工程建设管理）：集体建房适用国家和本市有关建设工程质量和安全的管理规定。集体建房项目应当按照规定，向区建设行政管理部门办理建筑工程施工许可、竣工验收备案手续。区建设行政管理部门应当加强集体建房项目的工程质量和安全管理。
第四十一条（违反质量和安全要求的处罚）：实施集体建房的村民委员会，村、镇集体经济组织和参与集体建房项目的勘察、设计、施工、监理单位依法对住房建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。集体建房的工程质量和施工安全不符合有关法律、法规和规章规定的，由区建设行政管理部门依法予以处罚。
五、保护环境
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提高环保意识
通过普法宣传、培训等形式引导村民及施工单位了解并遵守相关法律法规，采用绿色环保建筑材料。禁止违规倾倒建筑垃圾和生活垃圾。
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加强建筑垃圾处置监管
相关部门应建立健全监管制度，明确责任人和管理措施，加大巡查力度，及时发现并制止违规乱倒行为，确保建筑垃圾妥善处理。施工过程必须严格按备案的总方量收纳建筑垃圾，严禁超期、超方量、超红线回填等违法行为。不可随意更换建筑垃圾运输公司和消纳场地，必须使用申报明确的建筑垃圾运输公司、以及建筑垃圾运输名录以内的运输车辆，将建筑垃圾运输至排放证上明确的消纳场地。
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优化建筑垃圾资源化利用
采用先进、成熟、环保、安全的生产工艺，通过分选、破碎等工序，将建筑垃圾分离、提取出各类可作为原材料的再利用物质，通过相关工艺生产出符合相关要求的再生产品。
法律法规依据
《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》
第二十条：产生、收集、贮存、运输、利用、处置固体废物的单位和其他生产经营者，应当采取防扬散、防流失、防渗漏或者其他防止污染环境的措施，不得擅自倾倒、堆放、丢弃、遗撒固体废物。
禁止任何单位或者个人向江河、湖泊、运河、渠道、水库及其最高水位线以下的滩地和岸坡以及法律法规规定的其他地点倾倒、堆放、贮存固体废物。
《城市建筑垃圾管理规定》
第九条：任何单位和个人不得将建筑垃圾混入生活垃圾，不得将危险废物混入建筑垃圾，不得擅自设立弃置场受纳建筑垃圾。
第十五条：任何单位和个人不得随意倾倒、抛撒或者堆放建筑垃圾。
第十七条：任何单位和个人不得在街道两侧和公共场地堆放物料。因建设等特殊需要，确需临时占用街道两侧和公共场地堆放物料的，应当征得城市人民政府市容环境卫生主管部门同意后，按照有关规定办理审批手续。
六、注重风貌
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统筹风貌管控规划布局
加强农村自建房修缮风貌管控规划，深入挖掘当地传统民居风貌特点和传统建筑文化内涵，尊重当地传统习俗和地域文化，保护和延续传统街巷肌理、建筑布局，因地制宜进行风貌管控。积极推进功能现代、结构安全、成本经济、绿色环保、风貌协调的现代宜居村民自建住房建设。
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严格审批和监管
严格按照市政府16号令《上海市农村村民住房建设管理办法》等进行审批，加强监管，发现违规行为第一时间处置；履约保证金专户管理，验收一户返还一户，如对违规事项不自行整改，则以保证金抵偿助拆成本。
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强化自治管理
将制定自建房风貌整体管控方案纳入村规民约，修订《房屋修缮约定》，以“软法”形式对农房修缮的具体要求进行明确约定，把房屋修缮过程中的各类规范转变为集体意志，引导村民依法依规办事，确保房屋风貌与村委会统一设计安排相一致。
法律法规依据
《关于加强农村房屋建设管理的指导意见》
第十五条：提升农房建设品质。各地要健全完善农房建设地方标准和技术导则，积极推进“功能现代、结构安全、成本经济、绿色环保、风貌协调”的现代宜居农房建设，因地制宜促进新结构、新材料、新工艺和绿色低碳技术的广泛应用，加快农村改厕及水电气路信等配套设施建设，不断完善农房使用功能，满足村民现代生产生活需要。
《上海市农村村民住房建设管理办法》
第六条（分类引导）：位于规划确定的农村居民点范围内的农户，在符合村庄设计和乡村风貌管控要求的前提下，允许翻建、改建住房。
第九条（风貌管控）：镇（乡）人民政府应当根据本市乡村风貌导则，结合地区自然肌理、传统文化和建筑风貌元素等，将风貌管控要求纳入村规民约，并通过专业设计引导村民建房。
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编辑：干钰琼
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