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在上海这座已迈入存量时代的超大城市，一面是日益稀缺的土地供给，另一面是大量亟待盘活的存量空间。
根据各机构发布的最新数据，截至2024年底至2025年初，上海甲级写字楼的整体空置率已攀升至约20%的水平，部分非核心商务区的空置率甚至更高，这些成为了亟待唤醒的“沉睡资产”——它们高空置率、功能单一、产权分散、配套陈旧——这些“痛点”不仅是资产持有者的困扰，更是城市发展的瓶颈。
2025年发布的《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》（沪府办发〔2025〕13号），正是上海市政府为破解这一难题，递出的一把“金钥匙”。
点击文末“阅读原文/Read More”查看《实施意见》全文
很多关注存量资产盘活的投资和运营朋友对此文非常关注，我们在跟各专家交流之后，对13号文做一个解读，主要包含四个核心层次，也欢迎大家补充。
传统的商务楼宇，用途转换壁垒高且流程长。
新政最大的突破，就是赋予了空间前所未有的“弹性”和“可塑性”。
此次核心的政策点之一就是——
“15年窗口期”的功能兼容转换。
文件明确指出，在保持主体结构、产证性质和主体功能“三不变”的前提下，存量低效商务楼宇可获得最长不超过15年的时间，兼容科技创新、商业酒店、服务公寓、文化体育、教育培训、租赁住房等多元业态。
这方面我们以往也说到不少国际案例
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在我们看来，“15年”既是机遇，也是一种约束：
一方面，给予市场足够长的时间去进行改造、运营和收回投资；
另一方面，也为城市未来的长远规划保留了调整的余地。这要求投资者必须在15年周期内，通过高效运营实现价值最大化，这对资产管理能力提出了前所未有的高要求。
在改造方面，新政也及时地为“消防”等历史难题松绑。
产权分散是许多老旧楼宇盘活的最大障碍：“一栋楼，几十个小业主”，而且小业主各自为政，导致楼宇无法进行整体定位、统一招商和专业化物业管理，最终陷入品质下降、租金走低的恶性循环。
新政对此祭出了精准的“产权手术刀”。
其一，政策首次在市级层面提出“鼓励建立区域统一运营主体平台”，并特别点名“支持国有企业通过产权收购、使用权租赁”等方式，对碎片化的产权或使用权进行归集。
而且对产权做到了“厘米级产权”管控，用“禁止以虚拟划线或非实体墙等形式”分割转让的严厉措辞，从源头上杜绝“格子间产权”乱象，确保产权边界的物理清晰。
所以，对于持有部分产权的客户，这意味着可以通过与区属国企平台合作（如出让产权、长租使用权、成立合资公司等），参与到更高层级的区域整体更新中，分享资产升值红利。
而对于第三方专业运营伤来说，这无疑是一个机会——
像黑石（Blackstone）、博枫（Brookfield）这样的全球顶级房地产基金，其核心能力并非事必躬亲地管理每一栋楼，而在于“投、融、管、退”的顶层设计。在“管”的环节，它们往往会聘请最专业的第三方团队。
更重要的是，政策为资本退出创造了有利条件：
一个产权清晰、统一运营、现金流稳定的资产，才是大宗交易市场和REITs等金融工具的“理想标的”。通过产权归集和专业运营，原本难以出手的“散装资产”可以被打包成机构投资者青睐的“整装优质资产”，极大提升了资产的流动性和退出价值。
未来的楼宇价值，不仅取决于地段，更
取决于其“产业浓度”。
新政传递出一个明确信号：楼宇必须与所在区域的产业规划同频共振，成为城市产业链上的一环，否则就可能被“优化”。
我们看到其中的核心政策点是——分类施策，强化产业要素集聚。
对违法违规占用工业用地搞商务办公的楼宇，加大退出力度；对合法但低效的楼宇，则引导其向公共服务、基础设施转型；同时推动企业总部、销售结算等产业链上游功能向核心商务区集中，形成错位发展。
这其实也是投资决策的“导航仪”：
在盘活存量资产前，必须先研究该楼宇所在区域的产业发展规划，资产的更新方向应主动匹配区域主导产业，例如，张江的楼宇应优先考虑引入生物医药、集成电路的研发中心，而北外滩的楼宇则应聚焦航运金融、财富管理；在这个基础上，能否引入一两家行业龙头企业，形成“磁吸效应”，吸引其上下游企业自动聚集？甚至为楼内企业提供政策咨询、投融资对接、供应链共享等增值服务，从而将楼宇从一个“物理容器”升级为一个“产业孵化平台”。
顺势而为，才能获得政策支持，并吸引到高粘性、高产值的“金凤凰”租户。
如果说空间、产权和产业是资产盘活的“骨架”，
那么数字化和绿色低碳就是让资产价值实现指数级增长的“催化剂”。
政策首次明确：
楼宇大堂、地下空间等公共区域引入咖啡、零售等业态的合规路径，将闲置的公摊面积转化为“24小时现金流”。
还有精准的绿色补贴：
建筑节能、光伏改造等将获得资金补贴，且补贴发放将与实时的能耗、碳减排数据挂钩。
并且建立全市楼宇信息平台：
依托“量子城市”大模型，实现对楼宇市场的动态监测和预警。
其实，“大堂经济”的放开，为楼宇运营开辟了新的微利空间。绿色补贴则直接降低了节能改造的成本，改造后节省的能耗费和获得的碳积分，都将成为实实在在的利润。
另外，从”物理“到”数字“的的资产升级也可以看出：
政策正引导资产持有者建立“数据也是资产”的理念。通过BIM（建筑信息模型）、物联网（IoT）传感器等技术，构建楼宇的“数字孪生”体。这不仅能优化能耗、提升管理效率，更能将能耗数据、空间使用数据、租户行为数据转化为可量化、可交易的价值。
同时，当数据接入全市统一的楼宇信息平台，决策者就可以实时掌握区域租金水平、空置率动态和产业需求，从而做出更科学的招商和定价决策。
沪府办〔2025〕13号文，是上海在存量时代下，开启了“精细化运营”的新纪元的一个罗盘：盘活存量资产的成功关键，在于资产管理者需要成为一个主动的“空间产品经理”、一个专业的“产业生态运营商”，以及一个前瞻的“数字资产管理者”。
唯有深刻理解并善用这把“上海钥匙”，将物理空间、产业战略与数字技术三者完美融合，才能在这场城市更新的浪潮中，真正激活存量资产的澎湃价值，赢得下一个十年的发展先机。
