近期，《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》出台引发广泛关注，其中，“允许商务楼宇兼容租赁住房（含人才公寓）”的相关表述，让不少人简单解读为“商办改住宅”。然而，权威人士透露，这一理解显然偏离了政策的初衷。 上海中原地产市场分析师卢文曦表示，新政强调的是通过功能的灵活拓展与融合，盘活存量资源、完善城市配套，最终实现商务楼宇的全周期活力提升。
上海此次新政的关键，在于打破商务楼宇功能的单一性，根据不同区域的定位，赋予其多元化兼容空间。
在城市主中心与副中心，政策强调强化核心功能，鼓励楼宇兼容科技创新、商业酒店、文化体育、教育培训等业态，同时，根据周边产业需求，适当增加服务公寓、人才公寓和医疗服务功能，让办公与生活服务形成联动。
地区中心区域更注重“职住平衡”，允许引入商业酒店、研发创新、医疗服务、租赁住房等，实现“工作在楼上、生活在周边”。
社区中心区域贴近居民生活，支持引入初创企业、养老托育、租赁住房等，打造共享空间和创新街区。这种“量体裁衣”的做法，使政策落地更具操作性。
很明显，租赁住房只是兼容功能之一，政策打开的是“功能融合”大门，让楼宇更贴合区域需求。
为避免市场误读，新政明确划定“三条底线”，即主体不变、产证性质不变、主体结构不变。这意味着商务楼宇即便兼容新功能，核心属性仍为商业办公，土地性质不调整，更严禁分割销售炒作。
房地产律师宋安成指出，新政鼓励的是在改变功能的基础上进行租赁，未涉及土地性质调整，也未放开分割销售，因此，不存在鼓励投资交易的情况。这也击碎了“公寓变住宅”“身价翻倍”等不实传言。
比如，近期即将开业的苏河美欣公寓，正是新政下功能融合的生动实践。该项目由金外滩集团和申能集团下属申能能创公司合作开发、建设、运营，前身为美欣办公大楼，坐落于苏州河南岸黄金地段。改造后，它将为人才提供230套保障性租赁住房，东望外滩、北靠苏河、西临人民广场、南接南京路，周边轨交环绕，交通便利。更值得关注的是，项目并非单一居住功能，而是有配套商业，成为融合居住、休闲、消费的城市活力单元。
从更大背景看，新政允许商办楼宇兼容租赁住房功能，是多渠道增加租赁住房供给的一环。今年6月国务院第62次常务会议通过的《住房租赁条例》明确：国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。
新政落实了这一要求，但意义更深远。它通过功能融合盘活低效、闲置商务楼宇，让这些资产重新融入城市发展脉络，深层价值是推进职住一体化，打破单一商务区的潮汐式拥堵，让楼宇成为24小时运转的活力节点，减少通勤压力，带动周边消费与就业。
据统计，上海现有商办建筑达2亿平方米。通过更新改造释放的空间潜力，将为重点产业提供优质载体，推动产业链与空间链深度融合。
作为全国首个聚焦商务楼宇更新的专项政策，新政的创新之处在于构建了“15年全周期合同管理模式”。卢文曦认为，其目的是保障项目长期活力和最大化利用价值，而非短期炒作。“这是动态兼容，15年的期限既给了运营空间，也为未来优化留有余地。”他强调，政策的最终目标是通过整体改造提升楼宇经济活力，涉及到消防改造、配套升级、业态规划的系统性更新，需要整体考量、统筹推进。
当然，政策落地仍需跨越消防标准适配、配套同步升级、水电收费调整等障碍，需要后续细则明确。但这场以功能升级为核心的商务楼宇更新，已为上海城市更新注入新思路，精准调整、有机融合，让存量空间持续焕发价值。
专家表示，只有从整体改造、长期运营的角度出发，才能读懂新政深意——力争让每一栋商务楼宇，都成为适配城市发展、服务市民生活的“多功能生命体”。
（来源：文汇报）
