规资赋能・产业落地快问快答

为进一步体现《关于支持工业经济发展 加强规划资源要素保障的指导意见（2025版）》的服务性和便利性，更明确解答企业关心的共性问题，市规划资源局推出【规资赋能・产业落地快问快答】系列政策解答，包括规划空间、规划指标、土地供应、物业转让、存量盘活和地下空间利用六个版块，通过局公众号分六期推出。

答复：适应科技创新和产业创新融合需求，本市布局了“一主、五城、多片区”的市域产业空间。“一主”即主城区，重点发展主城区都市型工业和外围“大虹桥”“大吴淞”“大零号湾”等产城融合空间。“五城”即五个新城，突出产业集聚的规模效应和集群特征，做大做强特色产业细分赛道。“多片区”即外围新市镇发展的产业区块，推进产业特色化、集约化发展。

在国土空间规划中，有“产业基地-产业社区-零星工业用地”三类规划产业空间。其中，产业基地主要用于保障先进制造业的相对集中布局和集聚发展，产业社区主要用于发展战略性新兴产业、创新孵化、文化创意和无污染的研发中试、都市型工业等功能。产业基地和产业社区是承载国家和本市重大产业布局的重要战略空间，也是本市重点打造的产业集聚区，基础设施完善，配套服务完备，空间资源充足。在产业基地、产业社区外，结合现状企业情况布局了规划零星工业用地，也是保障产业发展和项目落地的重要空间载体。

为保障产业项目快速落地需求，本市持续充实产业用地储备库容。目前本市已储备规划产业用地总量约40平方公里，其中已净地约15平方公里。其中，产业基地、产业社区内已储备约35平方公里，其中已净地约13平方公里，有充足的储备净地可供利用。

依据：《关于支持工业经济发展 加强规划资源要素保障的指导意见（2025版）》（沪规划资源产〔2025〕28号）第2条

链接：

https://ghzyj.sh.gov.cn/zcwj/tdgl/20250205/15e394d9039b40a8a5cde52cc34b6f03.html

问题2：企业在园区内有一块工业用地，但不在规划产业基地、产业社区内，未来是否有可能通过规划编制，纳入产业基地、产业社区管理并享受相应的规划资源政策服务？

答复：在满足总体规划要求和产业发展导向的基础上，可以通过各级各类国土空间规划编制优化产业基地、产业社区范围。

其中，对临近产业基地、产业社区的优质产业项目，可结合国土空间规划编制，局部优化产业基地、产业社区范围；以制造业功能为主的国家公告开发区，可结合国土空间规划编制纳入产业基地、产业社区。

依据：《关于支持工业经济发展 加强规划资源要素保障的指导意见（2025版）》（沪规划资源产〔2025〕28号）第3条

链接：

https://ghzyj.sh.gov.cn/zcwj/tdgl/20250205/15e394d9039b40a8a5cde52cc34b6f03.html

案例：结合《东方枢纽及周边地区专项规划（2025-2035年）》编制，依托现有的上海浦东川沙经济园区（省级开发区“上海浦东空港工业园区”的组成部分），新增川沙经济园产业社区。

问题3：企业有一块工业土地，不在规划产业基地、产业社区内，规划也不是工业用途，可以进行改扩建吗？该如何操作？

答复：本市规划资源部门鼓励并支持工业企业充分利用自有土地资源，依法依规开展新建、改建及扩建。具体可分为以下三类情形：

（1）城镇开发边界内、战略预留区外

首先，在符合“零增地”技术改造标准的前提下，企业可以在有偿使用合同（无合同以不动产权证证载面积为准）范围内开展新建、改建、扩建，无需另行编制详细规划。

案例：某项目土地于2003年出让，现状用途为工业用地，约定容积率0.5。该地块位于城镇开发边界内、战略预留区外，规划用地性质为行政办公用地、广场用地、公共绿地等。为提升产品竞争力，企业急需改造升级生产线，且该地块改扩建与近期规划实施不冲突。2024年2月，该项目被认定为区级优质项目，在原出让合同范围内开展“零增地”技术改造。

某项目在原出让合同范围内开展“零增地”技术改造

其次，若新建、改建、扩建工程的开发强度、建筑高度等确需超出合同（产证）范围的，在符合“零增地”技术改造标准的前提下，通过编制详细规划重新确定开发条件后实施。

依据：《关于支持工业经济发展 加强规划资源要素保障的指导意见（2025版）》（沪规划资源产〔2025〕28号）第5、6条

链接：

https://ghzyj.sh.gov.cn/zcwj/tdgl/20250205/15e394d9039b40a8a5cde52cc34b6f03.html

（2）战略预留区内

战略预留区是为城市未来发展预留的“大衣料子”。本市规划资源部门在为重大事件和重大项目做好应对准备的同时，也会充分支持该区域范围内现状合法企业的正常生产经营，依规保障新建、改建、扩建活动。

首先，在符合“零增地”技术改造标准的前提下，企业可以在有偿使用合同（无合同以不动产权证为准）范围内开展新建、改建、扩建，无需另行编制详细规划。

其次，若企业新建、改建、扩建工程的开发强度、建筑高度等确需超出合同（产证）范围的，经区政府认定且符合“零增地”技术改造标准的优质企业，可通过编制详细规划重新确定开发条件后实施。

此外，对符合规划导向的重大产业项目、需要新增用地的情况，可以整体启动或者部分启动战略预留区，由市级相关部门会同相关区政府依法合规对战略预留区启动规划编制、审批和实施管理。

依据：《关于支持工业经济发展 加强规划资源要素保障的指导意见（2025版）》（沪规划资源产〔2025〕28号）第4、5、6条

    《关于落实“上海2035”，进一步加强战略预留区规划和土地管理的若干意见》（沪规划资源规〔2023〕1号）第四章

链接：

https://ghzyj.sh.gov.cn/zcwj/tdgl/20250205/15e394d9039b40a8a5cde52cc34b6f03.html

https://hd.ghzyj.sh.gov.cn/bmzx/zcjd/202306/t20230620_1125681.html

（3）城镇开发边界外

现状优质工业企业需要开展新建、改建、扩建的，经区政府认定符合“零增地”技术改造标准后，可直接编制详细规划，统筹平衡好规划建设用地和工业用地总量，以保障项目规范、高效落地。

依据：《关于支持工业经济发展 加强规划资源要素保障的指导意见（2025版）》（沪规划资源产〔2025〕28号）第5条

链接：

https://ghzyj.sh.gov.cn/zcwj/tdgl/20250205/15e394d9039b40a8a5cde52cc34b6f03.html

问题4：企业在产业社区、产业基地内有一块研发用地，是否可以通过实施深化混合一部分工业用地？

答复：产业基地、产业社区内，用地性质在工业用地与仓储物流用地（危险品仓储用地除外）之间相互转换的，可以适用于实施深化，研发用地转换为工业用地不适用于实施深化。

依据：《上海市详细规划实施深化管理规定》（沪规划资源详〔2020〕503号）第二章第1条

链接：

https://ghzyj.sh.gov.cn/nw2510/20221108/21a1f33a1a5d4389832527ba4b84e890.html