2018年即将落下帷幕，上海新房市场迎来集中推盘潮。多家机构对网上房地产的数据监测显示，今年12月份，上海有超40个楼盘获得预售证，包括龙湖天璞、万科天空之城等多个新盘在月底开启认筹，新房供应进入年末“冲刺期”。

和去年相比，今年楼市供应有回暖趋势，但成交持续保持稳定。新房市场成交呈现市区和郊区两极分化，而二手房成交日趋降温，截至今年11月份，上海二手房指数已连续12个月下跌，跌幅约2%。

“在调控政策影响下，购房者观望情绪浓重是影响今年楼市的重要因素。”上海同策研究院总监张宏伟告诉解放日报·上观新闻记者。

新房市场“冰火两重天”

来自多家中介机构对网上房地产的数据监测显示，今年1月份至11月份，上海新房市场整体供应面积约为694.7万平方米。其中，4月份、7月份和8月份均为供应高峰，最高时月供应面积超过100万平方米。

“由于楼市调控加码，2017年上海新房市场供应量锐减七成左右，今年则较为平稳。”中原地产中国大陆区副总裁兼原萃总裁刘天旸表示。“供应量相比去年翻倍，但成交未同比增长，导致整体库存量增加。”

市场成交出现明显的“冰火两重天”。今年上半季度，部分市中心新盘推出时曾受到热捧，例如现象级项目“翠湖天地隽荟”，房源数量118套，总认筹385组，认筹数量为供应数量三倍有余。

而下半季度新开的市区楼盘热度有所降低。东方公证处的数据显示，12月16日，万科天空之城第三次开盘，推出722套房源，认筹人数仅302人，而该盘在今年3月份第一次开盘时，认筹率高达96%。

在张宏伟看来，部分市区新盘热销原因在于高性价比；对于供应量集中，产品竞争激烈，价格没有明显优势的项目，购房者的观望情绪更浓郁。

与此同时，郊区新盘成交持续在低位徘徊，大部分认筹比例在20%-30%之间，部分新盘甚至不足10%。例如9月22日开盘的奉贤区“帝华园”项目，摇号组数54组，供应套数792套，摇号组数仅占供应套数约6%。

业内人士认为，认筹比例下滑或与整体投资客数量减少有关。今年上半年，市区部分楼盘出现以公司名义购房的现象，引起市场关注，上海规范企业购买商品住房后，严格限制企业购房门槛，有效遏制投机炒房现象。

在银行贷款较为严格的背景下，部分房企面临融资难题，加速销售、回笼资金已成为今年重要任务。各大房企在项目营销上招数频出。例如今年10月份，位于宝山区的“雍和府”项目打出促销活动，只要购买新房就可获赠一辆宝马汽车；浦东新区某新盘推出团购活动，原价为3.4万元/平方米-3.5万元/平方米的房源降价幅度近三成。

二手房指数连续12个月下跌

降温趋势更显著的是上海二手房交易市场。上海二手房指数办公室提供的报告显示，今年11月份，上海二手房指数为3898点，相比去年11月的3996点已下跌约2%，连续12个月下跌。和2016年同期相比，中心城区和浦东内环的二手房均价跌幅约2.53%，而郊区跌幅约4.84%。

报告还显示，今年以来，上海二手房市场月均成交量约1.33万套，同比去年1.41万套的月度均值减少5.7%。

二手房成交下滑，带来的是中介市场重新洗牌。上海中原地产明确将削减部分岗位福利，上海链家则关闭部分门店，缩减开支。同时，多家大型中介宣布成立联盟，进行业务转型。在上海易居研究院智库中心总监严跃进看来，原先市场需求旺盛，导致中介就业人员过剩，如今降温背景下，市场进入汰弱留强阶段。大中介公司裁减人员缩小规模，增加营业业务以求生存，小中介公司寻求平台赋能，提升自我生存能力。

在传统中介转型同时，多家互联网公司宣布进军二手房交易领域。苏宁上线“苏宁有房”产品，对二手房交易收取统一服务费，挑战线下中介按比例抽成佣金的传统模式。之后，京东房产也正式上线二手房业务。二手房交易进入今年“双11”的促销阵营。

刘天旸认为，中介市场的结盟、竞争是降温的市场趋势所致。随着政策法规逐渐完善，交易市场愈发成熟，顾客更需要高素质高效能的服务，传统的二手房交易市场也因此涌入新鲜血液。未来，房产交易市场仍需连续、稳定的监管措施，有助于构建房地产市场平稳健康发展的长效机制，化解可能风险。