“隐私观念强，门难敲，人难进”“除了办证明，一般不会找居委会”，“维权意识强，涉及切身利益的小区事务需要充分沟通”，“对传统的合唱演出等活动，反应比较冷淡”……不少辖区内有新建商品房小区的基层干部，对商品房小区的居民会有这样的印象。

随着住房商品化改革的推进，中国各大城市涌现出大量成片建设的新建商品房社区，城市居民的居住模式和形态发生了改变，更深刻影响和重塑着城市社区结构力量。商品房小区是以专有财产为核心、以共有财产为纽带的利益共同体，其“水泥森林”的物理形态，在客观上就容易造成人际关系的冷漠。走街串巷与居民聊家常、为居民办事拿主意……这些基层干部在老小区、老弄堂被“叫好又叫座”的传统工作方法，放到商品房小区治理中往往就会“失灵”。一把钥匙开一把锁，商品房小区注定与老小区、老弄堂的社区治理方式不同。上海就有这么一批基层工作者，肯用心、肯用脑，“活化”出商品房小区的社区温度，为大城市商品房社区治理探路。

培养居民认同的自治组织，鼓励社区有机生长

在人们印象里，小区自治活动一般都是退休的叔叔阿姨在张罗，年轻人很少参与。但在杨浦区新江湾城街道的众多高档商品房小区，社区居民平均年龄40岁、以高收入、高学历群体和新上海人为主，居民的自治活动也呈现出了与众不同的景象：春天开亲子英语班，夏夜开红酒派对，冬天办跨年交响音乐会……而这些活动的主办者全是小区居民。

九龙仓小区居民自发组织的亲子活动。新江湾城街道提供

越来越多社区干部认识到，一个小区要凝心聚力，关键要有居民认同的自治组织。但过去很长一段时间，街道、居委会将大部分工作精力放在满足居民的公共需求上，而在发挥统筹、指导、规划作用，动员社会组织、专业社会工作机构等参与社区治理方面投入不够。在商品房小区中，由于居民的物权意识普遍比较强，能够让居民认可的自治组织，往往不是街道、居委会生拉硬套“请”来的。

九龙仓小区是新江湾城一个高档小区，居民中大多是年轻人家庭，丈夫在外工作，太太们在家当全职妈妈。怎样的活动才能吸引年轻居民走出家门呢？这个问题一直困扰着居委会。直到有一天，小区里的“辣妈”小林和几位年轻妈妈找到居委会干部。

小林是个“运动教主”，练了很多年瑜伽和肚皮舞，搬来新江湾城以后，因为出行距离远，她就和一群邻居一起在小区活动室开了个瑜伽和肚皮舞班。后来参与的人数越来越多，而活动室的场地有限，她就来求助居委会。居委会干部把居委会的活动室拿出来给她们当教室，瑜伽班顺利地开了下去。

九龙仓小区居民组织的音乐活动。新江湾城街道提供

一个社区的瑜伽教室，就这样“激活”了一群人。后来，家里开农场的妈妈组织小区里的家庭去农庄摘水果；咖啡厅老板把小区里的小朋友请到店里来上西餐礼仪课。每次小区里开派对，烘焙店的老板娘就给大家准备糕点，做红酒生意的家庭为大家提供红酒……过去，居委会组织的活动都拉不到人，现在这些居民们自己组织开展活动，有声有色。九龙仓的“年轻辣妈群”从十几人发展到200多人，形成了5个自治团队，活动层出不穷。

街道副主任江静雯总结出一条商品房小区的居民自治经验：老小区，资源在街道；新小区，资源在社区。在新建小区中，一个教育水平和收入水平都达到一定层次的居民群体，他们对于奉献社区有热情，也有能力。因此，街道要做的就是搭平台和充分挖掘居民资源，居民参与小区建设的积极性和主动性自然会被激发出来。

对商品房小区自治组织的培养要因地制宜，根据不同商品房小区的情况而有所不同。

业委会是社区治理的核心自治组织，特别是事关居民利益较多、容易引发矛盾的物业问题，往往要通过业委会获得解决。在黄浦区半淞园路街道的耀江居民区，街道与居委会就紧紧抓住了业委会这个自治组织。

耀江居民区有10个商品房小区，住着3000多户居民、上万人。人口众多、结构复杂、诉求多样，社区治理难度很高。居委会服务这样的商品房社区，最初想从解决困扰社区多年的物业难题入手。这里小区的业委会较早成立，但在解决物业矛盾上一直力不从心。四年前，在居民区党总支引领下，耀江居民区建立了业委会主任联谊会，给业委会主任提供一个沟通交流的平台。在这里，业委会主任可以将遇到的难题提出来，大家出谋划策、互帮互助、调动更多资源，共同解决。

耀江居民区有个小区叫耀江花园，三年多前，这里乱停车现象非常严重。在业委会主任联谊会平台上业委会主任们出主意，街道与居委会提供支持，耀江花园在业委会的牵头下开始治理乱停车现象：一方面组织居民志愿者、党员居民对乱停车的居民进行劝阻；另一方面谈妥了附近一个社会停车场，将停不下的居民车辆引导到那边去。在这个过程中，业委会成员的能力提高了，在居民中的威望也提升了。居民们越来越信任业委会，也愿意听业委会的。后来，群租、不文明养宠物等各种小区“顽疾”，在一次次业委会牵头的自治中慢慢消失了。如今，耀江居民区居民，遇到各种物业管理麻烦，第一时间想到的都是“找业委会”。

耀江花园。唐烨摄

街道与居委会就一直在背后支持业委会的发展，鼓励社区自治力量的有机生长。比如，去年街道为辖区内的业委会都聘请了法律顾问，让他们为社区治理发挥法律智库的作用。耀江居民区的业委会现在的专业水品也是没得说：今年，业委会法律顾问与业委会总结了社区治理经验商量出《住户守则》，这些守则全部都能在法律条款中找到出处与依据。这一守则日前获评黄浦区十大依法治区案例，受到了法律专家的认可，认为这一守则在全市小区居民公约制定中具有突破意义。

耀江花园。半淞园路街道提供

街道、居委会搭平台、提供引导与必要支持，鼓励社区有机生长出自治组织，这成了不少居民自治力量强的商品房小区治理的经验。

指尖上的“熟人社会”，构建出新时代的邻里情

静安区天目西路街道的卓悦居民区辖区内，商品房小区居民结构“三多”现象明显——年轻人多、人户分离多、外国人多。对这样人口结构的社区，不少习惯服务老小区的居委会干部，初来乍到时往往会两眼一抹黑。

“想到居民家登门了解一下人员居民情况，十家有八家要吃闭门羹。”1992年出生的居委会主任江雪强，大学一毕业就到卓悦居民区工作，目前是上海最年轻的居委会主任之一。刚来时候，他挺不习惯被人拒之门外。

不过，年轻的居委干部有年轻干部的优势：接受新鲜事物快。新媒体的兴起，让小江想到，可以让新媒介成为居委会连结居民的纽带。“居民的生活习惯改变了，居委会服务居民的工作方式也要发生改变。”2014年，小江与几位年轻的居委干部在静安区较早开通了“卓悦居民区微信公众号”，提供一些社区信息与发布活动信息。

对微信号的运行内容，小江他们编辑得挺用心，但最初微信内容的阅读量不高。小江他们分析，光在社区大门口张贴微信号的二维码不行，要让更多社区居民与白领知道这个公众号。于是，小江他们就一家家上门“地推”这个微信号，遇到外国人家庭还要“开英文”进行介绍。三年下来，这个公众号积累了600多个粉丝，基本涵盖社区常住人口。“原来我们社区举办一些亲子、健身等活动，内容挺适合年轻人的，但票发不出去。其实，不是我们的年轻居民不需要，而是没有获得信息的渠道，现在微信号一放票，不到两天就全被抢光。”

江雪强在教上了年纪的居民使用“掌上居委会”。天目西路街道供图

指尖上的居委会这一形式今年在天目西路街道推广并升级。街道为每个居委会都搭建了一个名叫“掌心汇”社区版的微信平台。通过微信公众号，社区居民不但可以及时了解社区发生的最新事，还能直接进行社区事务受理服务中心的办事预约，如果有投诉、建议等诉求，通过“24小时信箱”及时反映，最多在48小时内就能得到回应。不少居民都觉得，有了微信公众号，找街道与居委会办事方便了，特别是很多从来不接触街道与居委会的商品房小区居民，第一次知道了原来社区有这么多公共服务。

很多人羡慕老弄堂、老小区的邻里情：谁家有啥情况能相互照应，遇到小区的公共问题，大家会有商有量，愿意齐心协力想办法解决。在黄浦区的一处商品房小区，居委会干部创新传播方式，在居委会党总支启发下，居民们在“指尖上”构建了一个“熟人社会”，共同解决社区治理难题。

国际广场小区是淮海中路街道辖区内建于上世纪90年代的一个商品房楼盘，有300多户居民。这个小区有点“奇葩”：因为利益纠葛，有12年没有选出业委会。由于没有业委会代替业主行使权利，多年来小区里面垃圾成堆、楼内消防通道完全被堵塞、群租泛滥，居民怨气很大。

居民都觉得成立业委会代表业主行使权力，是治理乱象的有效途径；但小区人心涣散，选出业委会困难重重。于是，志成居委会另辟蹊径。居委会党总支书记王晴发现，小区中有一批有能力也愿意为社区服务的业主，觉得他们可以在自治中发挥作用，就启发这些居民骨干成立了一个“业主微信群”，邀请大楼内的业主都来入群，共同商量业委会选举的议题。在微信群中，业主们都积极建言献策，居民们还推选出热心业主担任楼组长、居民代表等，组织他们进行广泛的业主动员工作。

国际广场在进行业委会选举。淮海中路街道供图

正因为有了前期充分的动员，这个小区最终顺利地选出了业委会，一系列困扰小区多年的治理顽疾有了解决的希望。更可喜的变化是，通过这个微信群中，原来住了十来年都不认识的居民见面开始打招呼了。

营造社区温度的背后，是街道居委与社区关系的重塑

嘉定区的鼎秀社区，是真新街道一处以商品房为主的城市社区。今年年初，鼎秀社区将原来设在小区中、属于居委服务点的社区工作者办公场所，进行了物理打通和再装修，形成了150平方米的综合化、多功能的折叠空间。这折叠空间的最大特点，是将居委办公场所与居民公共生活场所实现无缝式融合，其中既有办公基础设施，又叠加进入了书屋、咖啡厅、议事亭等生活休闲设施。居委会工作时间中，折叠空间能提供居委工作人员办公的基本条件，也能为居民提供一些生活休闲活动；在工作时间之外，折叠空间可供社区居民各类主题活动与社群互动活动。

鼎秀空间叠加入很多现代休闲元素，吸引年轻人带着电脑来办公。真新街道供图

原来几乎不会走进居委会的社区居民，对折叠空间从走入到喜爱、再从喜欢到参与，折叠空间的人气不断积聚，成为居民生活的交流空间。由于折叠空间叠加了较多现代休闲元素，比如提供了强大WiFi发射，一些年轻居民会在周末会拿着笔记本到这里工作和休闲。大家把折叠空间亲切称为“鼎治空间”。

富有朝气的居委会工作人员。真新街道供图

鼎治空间，是街道居委与社区关系重塑的一个典型案例。华东理工大学中国城乡发展研究中心教授叶敏说，鼎治空间通过在居委空间中叠加更多的休闲生活功能，让原来被行政化占据的空间部分地归还到社区居民的本真生活，居民对社区产生了一种认同感和归属感，在这个过程中，街道、居委与居民自然走近了，社区的温度在不知不觉中提升了。

“社区的温度来自活化度。”叶敏说，衡量一个城市社区的活化度有两个指标，一个是城市社区人口之间的联系，体现在社区居民之间充满着联系、互助、情感和善意；另一个是城市社区与国家的融合性程度，体现在社区建设对国家目标的服从和遵守，以及国家对社区自治的尊重和引领。

在市场化程度较高的商品房小区，社区的“活化”是比较困难的，特别需要代表着国家力量的街道、居委等基层干部作为外在力量来推动社区“活化”的进行，这意味着街道、居委与社区居民的关系非常重要。正因为街道居委与社区居民的关系发生着改变，在上海，很多辖区内有商品房小区的基层干部都在努力改变着自己，有时候这种改变不仅仅是工作方法，还体现在穿衣打扮、日常习惯、甚至是语言表达方式。

一位服务于高档商品房的居委会党总支书记原来衣着简朴，但上任后她开始注重穿着打扮，她说，“给人的第一印象很重要，社区居民起码对我这个人认可了，才可能愿意听我说话吧”；一位居委会党总支书记每天兜里揣着两包烟“中华与红双喜”，但他自己只抽红双喜，只是在与会抽烟的居民交流时，他可能会主动拿出中华烟递给对方，他说“不能让高档商品房的居民觉得居委会干部就是‘土包子’”；还有不少四五十岁的居委会基层干部，年轻时没有学过外语，但如今向子女与年轻同事一遍遍请教外语口语，就是为了能在服务的国际社区的外国居民有需要的时候帮得上忙……这些改变，都是为了更好地服务于社区与居民。