市场解码
2016-11-23 21:52
实体商业的“寒冬”挡不住市场“大鳄”借助资本力量逢低吸纳优质商业地产的脚步。11月22日，大悦城地产有限公司（00207.HK）通过附属公司成功收购创晟有限公司全部股权，并持有其旗下上海长风景畔广场零售物业，成交金额约14亿元。此次成功收购长风项目，标志着大悦城地产版图再扩张，或将在上海拥有第二个“大悦城”。
这也是今年10月底，大悦城地产宣布实施“4A大资管战略”之后，一改自己拿地、新建、投入市场等一系列操作的传统商业地产开发商做法，直接从二级市场购并成熟项目的第一个案例。值得注意的是，公告显示创晟有限公司2015年收益为9420万元，税前亏损2.68亿元，税后亏损2.91亿元。
而根据大悦城地产上半年财报显示，报告期内大悦城购物中心各项运营指标保持持续上涨，销售额近68.5亿元，同比上升19％，客流超6400万人次，增加19％。商业整体平均出租率95.57％，租金同比增幅23.6％。
中粮集团副总裁、大悦城地产董事长兼总经理周政表示：“基于长风景畔广场的位置及潜力，预计该物业可为大悦城地产带来稳定的财务回报。”
长风景畔广场外景
大悦城告别“重资产”运作，由传统地产开发商转型资产管理公司
长风景畔广场于2011年12月开始营运，商业面积约为12万平方米，目前仍在营运中。项目位于上海市普陀区核心商业区，南依苏州河畔，东邻浦西最大的城市生态公园——长风公园，依园傍水，拥有极佳的景观优势。创晟有限公司的全资附属公司上海高星持有长风景畔广场全部权益，交割后，创晟有限公司将成为大悦城地产有限公司的全资附属公司。
大悦城地产是中粮集团的商业地产旗舰，主要从事开发、经营、销售、租赁和管理综合体及商用物业。大悦城城市综合体是大悦城地产的核心品牌，重点布局国内一二线城市核心商圈，并一直保持强劲的发展势头。2010年，大悦城地产落子上海苏河湾商圈，成功打造魔都爱情地标——上海大悦城。该项目总投资超过了160亿元人民币，是中粮集团目前最大投资规模的城市综合体，整体商业体量达16.3万平方米。
上海大悦城
由于国内目前商业地产市场存量巨大，同质化竞争加剧，结构性问题突出，今年9月，大悦城地产有限公司在香港召开特别股东大会，决定与国寿投资控股有限公司、新加坡政府产业投资有限公司共同成立国内第一家地产核心基金，这也是首次将商业地产投资发展普遍采用的基金模式引入中国。今年10月底，大悦城地产又正式宣布启动“4A大资管战略”（积累 （Accumulation）、敏锐（Acumen）、极致 （Acme）代表了大悦城在过去积累的强势运营实力，这为在资产（Asset）层面的发力积蓄能量）。“4A大资管战略”的内涵是，随着核心基金的成立，未来大悦城主要通过三种模式进行扩张，包括引入合作方开发、以基金模式并购和管理输出。这意味着大悦城在完成西单、朝阳、天津、杭州、成都、沈阳、上海七个全部自建项目后，未来重资产开发项目将不再是主流。未来所有的大悦城项目将由不同的基金持有，公司将通过参与这些基金，撬动资本，投资发展新的项目，从而减少自身资本性开支，加快发展步伐。
据记者获悉，大悦城目前已经确立了“五年20城”的战略扩张目标，除已确定的天津、贵阳及昆明外，未来五年内，大悦城还将重点拓展北京、上海、深圳、重庆、武汉、南京、厦门、苏州、长沙等国内一二线核心城市。
商业地产市场存量巨大，“长风景畔”重组后首要任务是强势“引流”
中粮集团副总裁、大悦城地产董事长兼总经理周政表示，目前商业地产市场存量巨大，同质化竞争加剧，结构性问题突出。2015年底，全国主要城市商业综合体存量面积达到3.6亿平米，2016年以后更将突破4.3亿平米，购物中心总数达到4500个。在这么巨大的市场存量中，由于缺乏优质运营商，多数商业如履薄冰。
上海购物中心协会发布的统计数据也显示了这一点，行业协会有关负责人告诉记者：“本市购物中心企业整体发展不平衡，随着新增商业设施的相继开业，各类商业物业供应量剧增，未来上海市购物中心经营将面临更大的压力。”
统计数据显示，2015年全市开业购物中心148家，较2014年净增19家，建筑面积逾1600万平方米。面对迅猛的数量增长和容量扩充，各购物中心企业经营压力不减，增幅趋窄。根据协会10年来统计数据，去年全市购物中心营业总收入首次呈现个位数增长。2015年全市购物中心营业总收入1379.67亿元，比上年增长7.1%，在全市社会消费品零售总额中占比13.7%。
一是区域分布不平衡，2015年本市中心城区购物中心营业收入同比增长3.2%，浦东新区同比增长6.8%，城郊区同比增长5.0%，远郊区同比增长11.5%，高于中心城区购物中心增幅。
二是业态发展不平衡，都市型购物中心同比增长1.8%，区域型购物中心同比增长7.0%，社区型购物中心同比增长3.9%，直销型购物中心同比增长20.6%。直销型购物中心中，百联奥特莱斯在年营业收入30亿元以上商场中增幅排名首位，同比增长19.9%；米格天地在年营业收入5-10亿元商场中增幅排名第二，同比增长39.4%。直销型购物中心未来有较大的发展空间。
三是营业状况不平衡，年营业收入在10亿元以上的购物中心有35家，占全市已开业购物中心的23.6%，营业收入占全市购物中心营业总收入的71.2%，其中，年营业收入达30亿元以上的10家购物中心，占全市购物中心营业总收入的三分之一之多。这一“赢家通吃”的局面，无疑说明了不少购物中心处于苟延残喘乃至风雨飘摇之中。
大悦城相关负责人士透露，收购长风项目以后，一方面将让长风项目与大悦城“年轻，时尚，潮流，品位”的品牌及构建场景化、体验式购物中心的经营理念进一步契合，另一方面也会结合长风板块的客群特点，打造独具特色的长风项目亮点。业内人士分析，长风景畔广场作为投入运营不久的购物中心，目前所处的商圈还有待培育，更大的劣势还在于目前尚未有地铁站相连，但这一项目的优势在于紧邻长风公园，是周末举家游玩的极佳配套。因此，大悦城入驻以后，必须开展强势“导流”，而不能再像现在一样，仅满足于做一个社区商业中心或者周边白领以及双休日周边居民的“大饭堂”。
长风景畔广场内景
而已经在上海有着“魔都爱情地标”美誉的大悦城，有着诸多看点。如引入国内首个屋顶悬臂式摩天轮SKY RING，并打造沪上售价屋顶轻艺术街区摩坊166。摩天轮SKY RING作为大悦城的自主IP，已经与40%的大悦城租户展开了深度营销，15%-40%的租户销售得到提升。今年7月，举办了“韩流”IP形象LINE FRIENDS丘可驾到全球首展，吸引了超过35万粉丝，快闪店销售超过1000万元。今年9月份，上海购物中心协会公布的数据也显示，在本市营收增速排名前十位的购物中心当中，上海大悦城月度营收增速已经冲到第一……如今，“魔都爱情地标”对接目前这个不温不火的“长风景畔广场”，能否擦出火花？让我们拭目以待。
栏目主编：吴卫群 图片来源：作者提供 图片编辑：项建英 邮箱：wu-chen@163.com
