5月25日本周五，近70年未曾向公众开放的原上海生物制品研究所地块将揭开“神秘面纱”，以“上生·新所”之名，变身为集文创办公、购物娱乐、休闲体验为一体的开放式国际文化艺术生活圈。

无独有偶，与上生·新所同在番禺路的原上海橡胶制品研究所，于2016年2月率先更新为商办综合的文创园区“幸福里”，成为上海影城周边全新的社区生活地标；去年5月新开业的长宁来福士广场，原圣玛利亚女子中学标志性的钟楼、校舍被完整地保留在商场中心花园；拥有百年历史的愚园路，正进入“慢生活美学街区”的第二轮更新；向来低调的“老马路”武夷路也正开启艺术与时尚的街区转型……

建于上世纪20年代的孙科别墅

上生·新所，改造后的原海军俱乐部泳池

幸福里

长宁区副区长刘平接受记者采访时表示，时尚创意产业作为“十三五”期间长宁三大重点产业之一，已成为推动区域经济转型升级、增强城区文化活力的有效抓手。用文化创意产业反哺城市更新，长宁通过艺术、时尚、购物等新元素激活历史街区的海派文化底蕴，为上海试验城市更新的产业化探索。

比“旧瓶装新酒”更复杂

上生所地块位于延安西路1262号，是愚园路、衡山路-复兴路以及新华路等三个上海市中心历史文化风貌区的交汇处。如今地块周边居民区密布，历史最早可追溯至上世纪20年代，不仅有孙科住宅、哥伦比亚总会等重要历史建筑，还有麻腮风大楼等代表性工业遗存，因此这里也被列为上海城市有机更新“魅力风貌计划”的市级试点项目。

哥伦比亚俱乐部改造后景象

孙科别墅内景

改造更新中的上生所地块，右侧为原哥伦比亚俱乐部

改造中的原上生所研发大楼

根据长宁区规土局提供的资料，2016年6月，万科通过竞标获得了上生所地块为期20年的租赁权，但直到第二年的8月14日，上生所城市更新方案才正式向上海市规土局提出控详规划的调整申请。

记者从万科方面了解到了其中缘由。上生所项目一期包含历史保护建筑、工业建筑以及新建当代建筑共计13栋。如何让跨越三类保护等级的建筑在总计4.8万平方米的区域内共生，尤其是保护其中拥有90年历史的“灵魂之笔”孙科别墅，仅规划评估环节就用时半年有余，期间召开了6、7次专家评审。大到红色筒瓦覆盖的屋顶、拥有巴洛克式弧线的窗框，小到地上的马赛克瓷砖、门把手的五金件，都严格遵循历史建筑“修旧如故”的原则。

相比之下，位于番禺路381号的幸福里虽然同样身处居民区闹市，但城市更新仅涉及工业遗存改造，没有上生所那样复杂。如何在东西长度不足200米、占地面积不到6000平方米的“螺狮壳”里完成更新和转型，才是摆在上海幸福里文化创意产业发展有限公司董事长郭奎面前最大的课题。

幸福里

上海橡胶制品研究所科研用房大多始建于上世纪60、70年代，原本为封闭式厂区，改造更新时打通了连接东侧幸福路和西侧番禺路的“幸福里”。目前园区内有6幢商办建筑，其中沿街的一楼均为商户，二层及以上为办公区。由于幸福里总建筑面积不过1.1万余平方米，缺乏户外庭院和自然生态空间，因此改造时在保留原厂房建筑遗存和空间布局的基础上，“见缝插针”地加入了大量屋顶花园、垂直绿化、艺术装置等元素，这才逐步营造出理想中的“社区会客厅”场景。

海派街区氛围得以再次延续

不久前举行的虹桥时尚创意产业联盟成立大会上，长宁区商务委主任杨东升表示，上生•新所等时尚新地标将着重打造全球新品首发地，成为“上海购物”品牌中的一支生力军。仅2017年，上生·新所建成区内就举办了张军昆曲音乐会、古驰新品香水发布、阿迪达斯品牌发布等艺术时尚活动。幸福里则是于开业不久就在中庭举办了一场户外时装秀，让周边居民在家门口近距离观赏专业秀场演出。

改造中的海军俱乐部泳池

改造后的泳池二楼

时光穿越到90年前，建筑大师邬达克就曾在今天的番禺路、新华路、延安西路一带设计了包含76个单体项目、风格涵盖英式乡村、西班牙式、意大利式乃至好莱坞式的建筑群，为居住在此的医生、公务员、设计师、政商界人士提供不同文化背景的生活空间。如今通过城市更新，当年的海派街区氛围得以再次延续，神秘的历史保护建筑、封闭的生产性研究所陆续开放，开始为本地居民提供多元化的生活服务。

“上海市区还有很多存量建筑尚待挖掘，但最亟待解决的还是城市更新中遇到的实际问题，如工厂办公用地改建商业项目。”郭奎表示。事实上，无论是幸福里还是上生·新所，遇到共同难点都有土地性质转换。

孙科别墅

修缮中的哥伦比亚俱乐部

修缮后的原上生所蒸锅间，在上生所使用前这里曾是海军俱乐部的场地

修缮中的蒸锅间

变化发生在2015年5月，《上海市城市更新实施办法》正式发布。其中提到，在符合发展导向和规划要求的前提下，允许用地性质的兼容与转换。通过上述更新办法，上生所得以将研发用地转变土地性质转为商办用地，规划时也可采取招商先行，平衡入驻企业的空间需求和改造规范。但即便如此，上生所的更新仍比想象得复杂，在重点保护历史风貌的前提下，接连遇到如何植入消防设备设施等技术难点，也存在拆除历史违建的需要，更不用说孙科别墅这一市级文保单位涉及的各类规划红线。

“吸引企业参与城市更新，需要更灵活变通的政策，让企业不感到束手束脚。”郭奎表示，虽然政策制定相较市场步伐总存在滞后，但企业深知只有坚持合法、合规才能使城市更新变得可持续，因此他相信更多更新项目的出现能够令这种“滞后”变为同步，甚至变得“超前”。

反哺社区高品质生活

位于幸福里最西侧的幸福集荟书店

今年元旦，位于幸福里最西侧近番禺路路口的一幢拥有宽大透明玻璃橱窗的建筑正式开业。令人意外的是，如此“黄金位置”竟开设了一家精品书店，取名“幸福集荟”。“这里的确是整个幸福里最好的位置。”郭奎告诉记者，此前不乏出价可观的商户想在此开店，但考虑到周边2平方公里内都没有较大规模的书店，最后作出这一决定，借此丰富社区文化生活。

愚园路近安西路的“好久不读”书店

愚园路西段公共休憩区

同样的做法还发生在更早实施城市更新的愚园路。在长宁区少年宫的沿街面，一家名为“好久不读”的社区书店和门口成排的公共座椅已经成为愚园路西段的新标志。2016年，负责愚园路街区更新招商的上海愚园文化创意发展有限公司在众多候选人中与专营进口图书、期刊的“好久不读”一拍即合，彼时“牺牲”的商业价值，换来了今天人们对愚园路极高的街区“粘性”。

2017年12月，改建中的幸福集荟

2018年1月，刚开业不久的幸福集荟

“城市更新绝不是装修一下就向外租赁场地这么简单，如果只是当二房东，那实在太容易了。”郭奎认为，如今市民消费升级表现明显，人们愿意为有品质的消费体验买单，这使得城市更新项目在进行商业化改造时，必须兼顾公共体验，尤其是人文情怀。

令企业充满积极性的是，上海城市更新办法中已明确提出，为区域提供公共设施或公共开放空间的项目可适当增加经营性建筑面积，增加风貌保护对象的也可获得建筑面积奖励。如上生·新所项目就新增了至少1.25万平方米的公共开放空间和7000平方米社区公共服务设施，包括2500平方米社区体育场地、2000平方米文化活动区域和2500平方米教育与其他共建设施。长宁区也借此项目对地块内及周边的道路交通组织实行了优化，设置贯穿东西南北的公共通道，与企业联手共同打造出一片舒适宜人、道路通达、体验性强的高品质街区。