我的位置: 国内 > 北京来信 > 文章详情
社科院报告:今年一线和热点二线城市房价或率先探底,建议开征“空置税”
分享至:
 (0)
 (0)
 收藏
来源:上观新闻 作者:樊江洪 2018-05-14 22:26
摘要: 中国社会科学院发布《房地产蓝皮书(2018)》指出,2018年的中国楼市调控将以“稳”为主,楼市紧缩调控与去库存政策仍将并行不悖。

     

       5月14日,中国社会科学院城市发展与环境研究所与社会科学文献出版社联合主办《房地产蓝皮书(2018)》发布会暨房地产高峰论坛,指出2018年的中国楼市调控将以“稳”为主,为住房制度改革和房地产长效调控机制建设营造稳定的市场环境,楼市紧缩调控与去库存政策仍将并行不悖。

蓝皮书执行主编王业强发布主报告。

 

       整体看今年是本轮房地产市场低点

 

       蓝皮书认为,一方面,尽管热点一二线城市房地产市场明显降温,但供不应求的市场格局并未发生实质性转向,房价仍存在一定上涨压力,需要维持现有政策调控力度不变,部分热点城市不排除进一步出台更为严厉的调控政策;另一方面,由于三四线城市市场热度持续提升,房价、地价快速上涨,市场已经被充分“激活”,前期刺激政策需要淡出甚至转变为紧缩调控,以维持房地产市场平稳健康发展。

 

       谈及2018年中国房地产市场趋势时,蓝皮书判断:整体来看,2018年将是本轮房地产市场低点,房地产市场整体将呈现下行态势。在供给侧,一线和热点二线城市为缓解库存危机,土地供应量有望进一步提升,但限价政策很难有所放松,热点城市供应量将持续偏紧。在需求侧,“房住不炒”的政策基调不会发生变化,加上银行信贷收紧也使得购房成本显著上升,故而成交规模会受到一定程度的限制。商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响,将出现回调。销售萎缩和融资渠道受阻给房企造成的资金压力,一定程度上影响了房企新开工意愿,新开工面积增速仍将维持低位运行。2018年楼市调控政策“不放松”、需求侧各类不利因素依旧存在,加上企业融资受阻、居民去杠杆、开发贷款等收紧,将会对开发投资增速造成负面影响,预计2018年开发投资额仍会保持低位运行,上半年开发投资增速存在小幅回升的可能,下半年可能会有震荡下跌的趋势,但全年难有抢眼表现。受销售回落影响,预计房地产价格全年平稳回落。

 

       从城市层级来看,由于房地产紧缩调控政策不放松,一线和热点二线城市会率先探底,而三四线城市调整将明显滞后于一线城市,政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线城市保持一定的热度,但随着去库存刺激政策逐渐退出,转变为紧缩调控,预计2018年下半年三四线城市市场调整将会出现。其中一线城市销售面积将保持平稳,上半年价格指数继续下滑,进入负值区间,下半年有可能趋缓;二线城市销售面积或将出现较为显著的下降,全年价格指数有可能进一步回落;三四线城市在基本完成去库存后,也可能随着二线城市之后面临市场下行的压力。

 

       以开征“空置税”调节住房持有行为

 

       房地产政策调控的关键在于建立调控长效机制,为此,蓝皮书提出了四个方面的建议。

 

       一是摸清家底,准确把握调控长效机制的统一与差异。建议在2020年第七次全国人口普查同时,进行全国城乡房屋调查,以“人房关系”作为房地产调控的基准线。具体讲,要统一“家庭自用住房”和“非家庭自用住房”的标准,建议套数标准和面积标准同时使用,同时满足“二套二倍”标准的为“家庭自有住房”,否则为“非家庭自用住房”。要统一住房租赁的权益保障与住房保障标准,加快出台《住房租赁法》,以法律形式保障居民的住房权益,规范住房租赁市场企业行为。发展住房租赁市场的首要问题应该是立法,而不应该是发展新的金融产品。同时,以《住房保障法》等法律形式来明确住房保障的范围标准,形成稳定市场预期。要体现不同地区、不同住房类型的差异,因城施策,住房租赁市场的发展应该以一线和二线热点城市为重点,还要对商品房、工矿改建住房、小产权房采取不同的政策导向,考虑集体土地出租房屋的税收和监管等问题。

 

       二是稳定预期,将部分短期调控措施延伸为长效机制。也就是说,将住宅限购等这样一些短期政策延伸为长效机制的一部分,有利于稳定当前房地产市场的预期,将住宅限购政策制度化,从源头上保证房子是用来住的、不是用来炒的定位。具体做法是:在全国范围内,规定一户居民家庭只能购买两套住房;放开住房市场限购中本地户籍的限制,由居民家庭选择在何地持有住房;将部分行之有效的短期调控措施作为长效调控机制中的“熔断机制”,只有达到一定条件才会使用,比如说限售、限价等措施。

 

       三是税收调节,以“空置税”调节住房持有行为。鉴于在土地国有基础上向使用权者征收房地产税存在法理障碍,建议考虑开征“空置税”,代替房地产税,通过“空置税”体现“可持有但不可空置”的政策导向。但“空置税”的对象应锁定为“非家庭自用住房”,对“家庭自用住房”即使空置也不应征收“空置税”。

 

       四是灵活调控,用好土地供给和金融信贷等政策工具的弹性。在土地供给方面,应当以人口规模作为增加居住用地的依据,土地供给的思路从“以地控人”变成“地随人供”的导向。在金融信贷等方面,可以根据宏观经济和房地产市场情况,动态调整整体或局部金融信贷政策,建议多考虑灵活使用局部金融信贷政策的调整工具。

 

倪鹏飞建议妥善管理房地产市场预期。

 

       有专家认为市场平稳中隐藏风险

 

       论坛上,一些专家谈了他们对房地产市场的发展判断与调控看法。中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞指出,2018年房地产市场的总体形势概括起来是:平稳之中隐藏风险,隐藏很大的风险。

 

       具体来说,一是供需的增幅稳中有降。前期供给较多,需要消化,土地购置面积在下降,投资和投机已经受到约束,金融政策的从紧从供给和需求两个角度来发力。二是住房价格稳中有升,“如果没有意外的话,2018年房地产市场的价格应该还是稳中有升的,但是它的增幅是在下降的”。三是房地产市场结构出现明显变化。一方面空间结构此起彼伏,一线城市价格上涨势头得到控制,一些三四线城市又开始上涨;另一方面市场结构发生重大变化,前50名企业的销售占全国的50%,市场集中度大幅提升。此外,住房租赁市场的比例在迅速提升。四是从对经济增长的贡献看,今年1—4月份房地产投资“是出乎意料的好”,一季度投资增长了10点多,后几个月的投资可能稍有下降,但全年会在5%以上,至少不会成为经济增长的负面压力。

 

       但他指出,目前房地产市场总体看是平稳的,存在的问题要引起高度重视。因为现在的平稳,是房地产市场泡沫较高、房价收入比较高、家庭贷款比较高也就是杠杆较高情况下的平稳,是政府采取有效措施情况下的平稳。这种复杂情况下,市场的预期特别敏感,稍有风吹草动都会出现很大的变化。所以,目前对房地产的判断是“不确定性”,有再暴涨的不确定性,也有大幅下降的不确定性。“但是总体我认为上涨的压力还是占主导。”

 

      他建议要妥善管理脆弱的预期。由于预期非常脆弱、易变,市场往往会“过度反应”,所以要高度重视这些预期,对一些重要的、可预见的事件,应该采取若干具体的应对措施,包括将推出的一些重大政策或制度,都要经过市场提前消化,使不确定的预期变得适应起来。

图片编辑:苏唯
图片来源:樊江洪 摄
上一篇: 没有了
下一篇: 没有了
  相关文章
评论(0)
我也说两句
×
发表
最新评论
快来抢沙发吧~ 加载更多… 已显示全部内容
上海辟谣平台
上海2021年第46届世界技能大赛
上海市政府服务企业官方平台
上海对口援疆20年
举报中心
网上有害信息举报专区
关注我们
客户端下载