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违法搭建会被拆,合法申请又被拒:申城一小区重建门卫房“僵”住了
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来源:上观新闻 作者:毛锦伟 2017-11-22 16:06
摘要:小区更新重建门卫房,这看似合情合理名正言顺的事,为何又能与违法建筑扯上了关系?

11月初,停工两周多后,上海徐汇区“文定天下苑”小区文定路侧大门的门卫房重建工程复工了。小区居民心知肚明,目前在建的这个门卫房从法律上来说,仍然是“违法建筑”;但得到属地街道相关部门的默许能复工,已是来之不易。而在之前的10月9日,因一封匿名的举报,小区门卫房工程曾被城管部门勒令停工……

 

“文定天下苑”已是一个15年的商品房小区。开发商当初在交房时,3个大门的门卫房分别是2个铁皮岗亭和1间小木屋,已年久失修破烂不堪。加之在今年的小区综合治理中,街道刚为小区安装了车牌识别系统,这一系统要上线也需要有地方安置电脑主机,门卫房重建已迫在眉睫,项目在小区征询意见时亦无人反对。可这看似合情合理名正言顺的事,为何又能与违法建筑扯上了关系?

 


未规划获批便是“违建”

 

11月21日,解放日报·上观新闻记者来到文定天下苑小区。小区位于文定路凯旋路口,文定路上2个门,分别是车辆进口和行人出入口;凯旋路上1个门,为车辆出口。记者在现场看到,凯旋路上的门卫房已完成了重建,六七平米见方的浅黄色崭新小屋与小区主体建筑风格一致,看起来十分和谐。而在文定路上的北门处,新的门卫房仍在建造中,已结构封顶接近完工。

 

由于新的尚未造好,文定路2个门旁旧的铁皮岗亭和小木屋还未拆除,看起来确实破旧。保安说雨天漏水、冬冷夏热,且空间狭窄。以车辆进口处的铁皮岗亭为例,岗亭里仅能坐下一名保安,连张像样的桌子都放不进去。

 

△图为小区文定路侧两个门尚未拆除的岗亭和木屋。因年久失修,这些设施已非常破旧。

 

居民告诉记者,门卫房的重建对小区280余户居民来说“意义重大”。除了小区形象上的考虑,重建的门卫房在设计上还承担了小区的新监控室、安置车牌识别系统主机、安置快递代收货架等一系列的功能;此外,也能让保安们有个略微舒适的工作环境。因而,在去年年底业委会的征询时,15天内并未有居民提出反对意见。

 

门卫房的重建方案很快确定,文定路上的两个门“拆2建1”,即旧的岗亭和木屋拆除,合并为1个20平方米左右的砖石水泥门卫房;凯旋路上则直接拆除旧岗亭重建为固定门卫房。此后经过招投标等一系列程序,凯旋路上的门卫房重建9月完工;9月27日,文定路上的门卫房开建。

 

可开工没两天,意外发生了。10月9日,小区接到了徐汇区城管执法局的谈话通知书。执法部门告知,有居民举报在建的门卫房属无证违法建筑,执法部门查实确实未经规划部门许可,在建的门卫房必须停工。

 

△图为在建中的小区文定路新门卫房,此前因居民举报而停工。

 


去申请被告知“无先例”

 

管理小区的中西物业杜经理告诉记者,门卫房属于小区红线内的配套设施,且属“拆旧建新”,又非新建。本以为有业主表决共同决定即可,属于全体业主行使自治权的行为,这还需要规划部门审批同意?规划会批吗?

 

停工后,小区业委会和物业很快准备齐了业主大会的决议公告、在建门卫房的图纸等一系列资料,前往南宁路上的徐汇区规土局提交申请。但在去之前,街道城管已给他们打过“预防针”:“你们去试试吧,估计不大可能办出来。”

 

果不其然,小区物业告诉记者,当天在规划部门的受理窗口,“3分钟就把我们‘打发’走了”。据称,窗口工作人员看了材料以后只说了两句话,一是小区的容积率已经用足了,不能再新增建筑;二是建成小区新增建筑规划获批的,全上海没有先例。随后,小区的申请材料被退了出来。小区业委会和物业当即强调新的门卫房并非是“新增”,而是拆旧建新,但规划部门并未理会。

 

对于当天的经历,小区业委会任主任至今仍耿耿于怀。“不受理也罢,但起码应该听听我们的理由,拒绝的理由也向我们解释一下。”同时,职能部门也应该从小区的实际情况出发,立足解决小区的实际问题,“而不能照搬条条框框,一推了之。”

 


规划:拒批理由充足

 

正如小区业委会主任所说,小区建个门卫房合情合理,也完全是正当诉求,规划部门为何不予批准?

 

解放日报·上观新闻记者找到了徐汇区规土局,规划科的一名负责人向记者解释了其中的缘由。据称,规划部门在审批小区的建设项目时,会看建设的究竟是“构筑物”还是“建筑物”。如果仅仅是构筑物,如绿化景观的附属设施、园林小品等,建成不会造成小区建筑面积的增量,获批的可能性较大;但如果是水泥、砖石建造的房子,建成后会产生小区建筑面积增加,则通常不会获批。

 

究其原因,据介绍,国家在出让小区建设用地时,往往明确了相应地块的总建筑面积,这是限定好的。而小区在审批规划、开发过程中,通常也会将上述总建筑面积用足。建成后,若再产生建筑面积的增量,则会违背当初的土地出让合同。

 

规划部门介绍,小区居民看起来是“拆旧建新”,其实并非如此。据称,文定天下苑小区的可移动的铁皮岗亭以及小木屋,均非规划意义上的“建筑物”,而是构筑物;但小区新建的砖头水泥门卫房,却是实实在在的建筑物。也就是说,小区所谓的门卫房重建实则是“新建”,正属于上述无法获得规划许可的情形。

 

规划部门建议,一些小区在开发时可能因为种种原因配套设施不足,如缺少垃圾房,小区后续在补足这些配套实施时应尽可能建造框架式不密闭或者不固定的构筑物,避免无法得到规划的许可,而成为违法建筑。

 


类似情形能否“开口子”?

 

解放日报·上观新闻记者将规划部门的意见转述给了文定天下苑小区物业及业委会的负责人,对方表示,用构筑物来规避规划障碍的方法并不现实,“文定路新建的门卫室大约有20平方米,这么大怎么造成铁皮的装上轮子?”而且,铁皮房冬天冷夏天热,造价高,用不了几年又得换,不划算!

 

被勒令停工后,小区居民多方呼吁。在社区居委会、小区物业等多方的努力下,事情终于有了转机。实地走访了解了小区的实际情况后,属地街道对小区的门卫房重建工程表示了“支持”,并“默许”工程复工。但前提是,“不能再有举报投诉”。

 

△图为小区凯旋路侧已重建完毕的门卫房。由于在重建过程中并未遭到举报,“岗亭变建筑”得以顺利实施。

 

“周边各个小区的门卫房大多都重建过。现实情况就是没人举报就算过,有人举报就麻烦”,小区业委会主任告诉记者,这说明,社会在发展,小区业主们的公共服务需求也在不断发展。因而在修缮更新中,一些建筑面积上的变动难以回避,是客观需求。居民们认为,只要经过了业主的表决通过,且是小区必须的配套设施,相关法律法规应予以允许,给予顺利实施的“通道”,而不应一刀切拒之门外。

 

题图:文定路凯旋路口的文定天下苑小区。

文字编辑:毛锦伟
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