新一季的上海城市空间艺术季已经于上生·新所正式开幕。

今年展览主会场设在长宁区，这里也是上海最早完成成片二级以下旧里改造的中心城区。当城市新增空间趋近“天花板”，存量空间的规划与更新已是当务之急。

日前，在长宁区举行的“2021长三角城市更新论坛”上，与会专家们提出，当前长三角城市已经从扩展性建设转向存量发展的新模式。未来，城市更新将不仅限于空间改造与创新，更重要的是打造产业功能、集聚人文生态——将城市更新与产业转型结合，使老百姓的生活更加美好。

城市更新是什么

ART愚园、武夷路城市更新、上生·新所、永平里、洛克·外滩源、百联TX淮海 | 年轻力中心、徐汇滨江、杨浦滨江、英雄金笔厂、船厂1862……一批近年来颇受关注的上海城市新地标获颁了2021年城市更新贡献奖。

“2015年的城市空间艺术季上，人们就已经开始关注城市更新。”中国科学院院士、同济大学建筑与城市规划学院教授郑时龄表示，城市更新应是有机更新，即“在城市上建设城市”。这其中，既有物质性的更新，比如城市的空间、建筑、城区改造，也有思想上的非物质性更新，创造城市的内在和谐。

世界知名城市中，意大利佛罗伦萨、法国巴黎都曾因政治、经济、宗教、战争、灾害等影响，使得城市一直在建设与“被破坏”中不断“修补”。如，巴黎在19世纪50年代至70年代间新建了许多隧道和桥梁，城市道路被“切开”，使得交通网络更为密集，也伴随着地下管廊、公园和公共文化设施的建设。

同样对上海具有一定借鉴性的是美国波士顿。这座城市在20世纪90年代经历了一轮大规模改造，将此前建设的高架道路陆续拆除，交通引入地下，使得城市重新与港口、海湾相连，形成了崭新的面貌。

“城市更新是实现城市发展目标的一种重要手段，需要我们心怀理想、对未来的崇敬，还要体现城市的艺术价值。”郑时龄进一步补充，“城市的建设过程，也是在塑造我们自己的未来。”

在上海，闻名遐迩的外滩前后经历过三轮较为重大的更新。一旁的南京东路从20多年前转型为步行街，到2020年完成步行街东拓，也是上海城市更新的经典案例。2010年上海世博会的举办，则让上海的黄浦江两岸开始“苏醒”，不再只有陆家嘴、外滩为世人熟知。“十三五”以来黄浦江两岸公共空间的贯通开放，原来的工厂、仓库、码头被改造成了现代生活的高地。

郑时龄表示，“十四五”规划纲要提出，要形成多中心、多层级、多节点的网络型城市群。对上海来说，城市的发展目标已经写在了“上海2035”规划中，要打造一座令人向往的创新之城、人文之城、生态之城。

而在新一轮总体规划中，“五个新城”的提出，不仅为上海的城镇体系梳理了主城区、新城、新市镇、乡村等层面，也意味着五个新城将成为独立、综合性的节点城市。

“有一点要注意，五个新城里并不都是‘新’的。”郑时龄说：“松江新城就有上海最古老的城区之一，这些新城中的‘老城更新’，也是未来城市更新的重点。”在他看来，今天的上海，尤其是市中心，已经难以“见缝插针”地搞大规模的开发建设。因此，在靠近人、靠近水、靠近绿的地方开启城市更新显得尤为重要。

刚开业不久的上生·新所茑屋书店。整个园区也是上海近年来城市更新的重要地标。   舒抒 摄

从规划到存量

长宁区在上海率先进行了“15分钟社区生活圈行动规划”的试点，目前全区10个街镇均已展开行动规划编制，在宜居、宜业、宜游、宜学、宜养等“五宜”方面列出项目清单，“十四五”期间将基本实现“15分钟社区生活圈”的全覆盖。

步行时间15分钟，范围面积3-5平方公里，常住人口5-10万人，每平方公里人口密度1-3万人——数据可以帮助人们具象地理解“15分钟社区生活圈”。但从“数据”到“人真实的感受”，其中还有许多环节。

“城市规划编制，已经从最初的新增规划逐步向存量规划转型。”长宁区副区长岑福康表示，此前的规划更侧重政策性支持，在实施细节的关注上还不够多。而“15分钟社区生活圈”的规划落地，恰恰需要切实可行的操作来推动数据落地。

9月1日，《上海市城市更新条例》（下简称《条例》）正式施行，在吸纳上海近年来城市更新探索的经验上，提出了诸多有针对性的条款，以此保障城市更新的方式、路径和理念的丰富多元。例如，针对产权归集难、更新成本高、市场参与度不活跃等难题，《条例》从标准、规划、用地、财税等方面提出了具体支持措施，还对组合供应土地做了探索，通过历史风貌区建筑容积率异地补偿等方法推动更新，多方面提供了一批“政策包”。

加装电梯并更新后的愚园路老公寓。   舒抒 摄

一系列有针对性的“操作指导”，对城市更新中产权人、开发建设者、政府部门之间的平衡有了借鉴参考，也为上海的城市更新提出了新问题：历史风貌保护与经济效益、民生改善如何平衡？街区更新如何避免“千篇一律”？老旧房屋改造重建，人居关系如何处理？

能够在此时提出上述问题，其中一个重要原因，是上海是全国最早开展城市更新的地区之一。

早在2013年，上海就开展了新一轮城市更新研究。一开始从土地资源角度和规划两个角度考虑。随着认识的深入，人们逐步意识到，以规划为引领的城市更新更为重要。因为上海面临的挑战，不只是单纯地解决居住和土地资源问题。

然而，以规划为引领开展城市更新，首先要思考“我们为什么需要城市更新”。

岑福康表示，从具体实践来看，城市需要更新主要有四类因素：原先依靠土地资源高速发展，但随着建设用地总量减少，城市步入了存量时代；上一轮开发建设的建筑载体，其功能、形象、安全、品质已不适应当下的时代发展需要；城市旧区改造即将完成；接下来的区域竞争，关键在于城市品质的构建，品质也将决定城市未来的发展能级。

更新后的苏州河华政校园段

“十二五”期间就基本完成旧区改造的长宁，显然已经步入了存量时代。岑福康表示，区域城市更新需要从“两点、一线、两面”来切入。“两点”即老旧住宅和老旧产业园区，“一线”即历史风貌街区，“两面”即区域重点地区和普通社区。

以长宁区为例，四条风貌街区“艺术愚园、人文新华、静雅武夷、漫步番禺”，构成了近年来区域城市更新的“发光带”。

其中，愚园路依靠综合性改造，由政府委托民营企业进行开发运营，实现了街区形态更新、业态提升、人文传承、社区营造和开发机制的多维度创新。如今时常出现时髦潮人和阿姨爷叔共坐一桌喝咖啡的“愚巷”，就经历过“建商业载体还是建绿地”的抉择。最终，政府、开发商、街道和居民一致认为，应该打开城市空间。

而今，一座迷你口袋公园不仅提升了愚园路西端的街区品质，并且更有力助推了周边商业载体的价值。

愚园路“愚巷”

跟着产业走

今年4月，位于中山公园商圈的新微智谷全新揭幕。人们这才意识到，昔日定西路巴黎春天百货，已摇身一变成为人工智能产业的孵化基地。中山公园地区的城市更新基调也从中有迹可循。

在上海西端的虹桥临空经济园区，正在建设中的光大安石虹桥中心，从原先的低容积率空间转型为全新的综合性载体。通过为交通组织进行退界、建设口袋公园、地下非机动车空间、地铁上盖设施、社区公共服务设施，并引入租赁住房、社区便民商业和白领食堂，项目在提高土地利用效率的同时实现了产城融合。

在上海产业转型与发展研究院首席研究员夏雨看来，如何通过城市更新更好地塑造城市品质，从而集聚优质的产业和功能，首先需要厘清城市更新与产业发展间的关系。

“从源头看，现代城市首先都是先有产业，再有城市。”他表示，城市需要有基本的经济功能，因此只有产业兴起，城市才会开始建设，上海的宝钢、金山石化等都是案例。而城市规模扩张，也有助于产业的发展。

长宁北新泾地区，更新后的中环桥下空间，年轻人自发来这里拍摄短视频。   舒抒 摄

然而，当产业成熟或临近转型，城市的功能和发展方式也应该转变。“产业的迭代周期短则几年，但是房子建好后不可能1、2年就推倒重建，只能引导城市的功能进行转变。”夏雨说。

产业吸引的人群对城市发展也有重要影响。上海“五大中心”建设吸引了诸多高端创新型人才，他们对城市生活、城市环境都提出了新的需求。例如在消费层面，新型人才喜欢喝咖啡、爱逛博物馆和看展览，青睐世界各地的美食，这就意味着城市更新还需要考虑到消费人群的变化。

这其中，城市的文化环境对人才有重要的吸引力。夏雨表示，上海现有博物馆约150家、美术馆约80家，还有不同层级的图书馆。如果这一数字跃升至500家博物馆、300家美术馆，或许城市品质和更新方式又将进入一个新阶段。

目前，上海城市更新主要围绕三个方面，即产业空间更新、公共空间更新以及居住空间更新。“但是，现在慢慢出现了第四种更新，就是三者兼而有之，比如愚园路。”夏雨表示，从完成案例来看，上海的产业空间更新数量最多，杨浦滨江、徐汇滨江、浦东东岸的工业厂房、粮库纷纷改建为美术馆、活动空间。

上海市中心

出现这一现象的原因并不复杂。20世纪90年代，上海开始进行产业结构战略性调整，工业慢慢退出城市中心。产业转型升级也带动了产业空间的更新。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文则指出，存量商办载体的更新也是城市一大资源宝库。根据戴德梁行最新发布的长三角城市更新发展报告，长三角区域已有18城位列国内GDP前50位城市。这些城市的平均城镇化率达到了72%，意味着城市更新已经到了比较迫切的阶段，“必须通过一定规模的城市更新，为未来的产业发展预留优质载体。”

无论是上海还是长三角其他城市，已经有大量“房龄”超过20年的商办楼宇不再适应当下的产业要求。其中一个较为成功的转型案例，就在上海的城市中心，位于黄浦区广东路上的上海世界贸易大厦。

通过改造，楼内电梯从8台增加至12台，平均2.5米的楼顶高度变为2.8米以上，办公空间跃升至甲级，楼内商业动线也有所改善。同时，阿里巴巴、WeWork、ABS、清华五道口金融学院等一批知名企业和机构进驻，使得这栋老大楼成为一个全新的经济载体，不仅租金水平大幅提升，楼宇还进行了绿色低碳改造，实现了社会效益和财务效益的平衡。