中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强昨天在京说，未来中国约35%的城镇居民或家庭会选择租房居住，房租支出约占家庭收入的1/3。

他同时表示，长期以来，我国居民更多将租房作为不得已的阶段性、过渡性需求，愿意通过长期租赁解决居住问题的人不多，普遍希望买房住。这就使得住房租赁需求与供给相比更为不稳定，承租人不愿意签订长期租赁合同，也不愿意在租房上投入太多，凑合着住，不利于租赁住房品质的提升。“想要改变人们的住房消费观念，让更多的人愿意租房住，需要在公共服务、租赁住房供给主体、稳房价和稳租金等方面下功夫。”

昨天发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（2021）》也指出，在当前房价大幅下降的可能性不大的情况下，新市民和年轻人的居住问题主要依靠发展住房租赁市场来解决。但存在租赁住房品质不高、有效供给不足、租赁关系不稳定、租房居住痛点多等问题，住房租赁市场亟须规范发展。

目前，住房租赁市场收益率过低，租售比不到2%，导致无论是通过新建还是改建、收购的方式经营租赁住房，都难以实现长期可持续的投资回报，以租金收益进行相关权益性融资也很困难，这从根本上制约了新增租赁住房的供给。

从住房租赁市场投入看，低成本的大额资金明显缺乏，成为发展住房租赁市场的最大问题之一。投资租赁住房一次性投入大，投资回收期长，新建的租赁住房一般回收期在25年以上，改建的一般在5—8年，且初期3—5年内难以盈利。

今年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。《意见》提出“保障性租赁住房”的概念，指出保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，可见未来他们是重要的租房群体之一。

《意见》明确，保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金；由政府给予政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，主要利用存量土地和房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设。

中国社会科学院城市发展研究所牛凤瑞研究员认为，建设保障性租赁住房要严格政策边界，防止浑水摸鱼。保障性租赁住房的建设，既要欢迎非营利性社会资本进入，以实现多渠道保障，又要拒绝营利性社会资本进入。要与一般租赁住房、公共租赁住房区别开，特别是与拆迁安置房、人才房、将来可能建设的行政官员官邸区别开来。

牛凤瑞建议，因保障性租赁住房针对的新市民就业率较高，建设选址应该在交通便利、公共服务设施较为完备、距离就业中心不宜过远的区位。配套面积不宜过大，建筑标准不宜过高，以增强收入提高后退租的意愿。同时建立合理的退出机制，以提高周转率。保障性租赁房建设的总体规模要适度，以满足城市低收入、住房困难户和新市民住房基本需求的数量为上限。

《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（2021）》由中国社会科学院国家未来城市实验室、中国房地产估价师与房地产经纪人学会及社会科学文献出版社共同发布。