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武夷路样本观察:打造兼具历史与活力的美丽街区
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来源:上观新闻 作者:戚颖璞 2020-12-03 11:17
摘要:结合建设国际精品城区的新目标,长宁于2017年提出全面实施城市更新战略,聚焦包括武夷路在内的四条风貌道路,全方位多层次推动城市更新。历经四年蜕变,“静雅武夷”的风貌正在这条老马路上经历新生,而更新永不止步。

12月2日,为期半个多月的长宁区武夷路片区城市更新公众活动正式启幕,观展市民们纷至沓来。热闹之余,人们发现武夷路这条具有95年历史的沧桑道路,正渐渐苏醒,焕发出新的活力。

近年来,随着上海城市更新的内涵不断深入、形式不断丰富,一条路的更新已经不是新鲜事。而武夷路却在众多道路中亮点初现,在一条街道上探索城市更新的“N种可能”,走出了自己的创新之路。

在业内人士看来,武夷路作为城市更新新样本,具有更深层的意义。在上海建设用地日益紧缺的背景下,如何实现上海总规2035的“卓越的全球城市”目标,做好土地集约利用和存量盘活更新,最终实现城市品质与产业能级的提升,构建宜居、宜商、宜业、宜游的15分钟社区生活圈,成为城市建设管理参与主体需要共同思考的议题———

长宁交出了自己的答卷。结合建设国际精品城区的新目标,长宁于2017年提出全面实施城市更新战略,聚焦包括武夷路在内的四条风貌道路,全方位多层次推动城市更新。历经四年蜕变,“静雅武夷”的风貌正在这条老马路上经历新生,而更新永不止步。

延伸:从街面到腹地  打造点线面结合的更新体系

武夷路城市更新,与其说是改造一条道路,不如说是改造一片占地47公顷的街区。

前期谋划武夷路城市更新的时候,就是放眼整个街区,编制更新项目的建议蓝图。铺开这张蓝图就会发现,和传统的街道更新不同,建议的更新项目不是简单沿街排成线状,而是有机组成了一个巨大的模块。这意味着武夷路城市更新,不仅仅局限于沿街立面的修缮改造、门面商铺的业态调整,而且结合沿线地块向纵深发展从而带动腹地,同时结合街区的“毛细血管”———公共通道的系统贯通,构成了“点线面”结合的更新体系。

漫步在武夷路上,人们会发现,这样的安排不无道理。作为全市64条永不拓宽的马路之一,武夷路见证了城市百年变迁,但也出现布局不合理、闲置空间较多、街区品质不高等普遍性问题。正因为历史文化的浸润,武夷路拥有一副好底子:地处愚园路历史风貌保护区内的路段只有800米,却是一座建筑与文化的“富矿”———

在梧桐掩映之下,路旁的花园洋房、联体别墅和新式里弄依次排列,街边小店与办公园区穿插其中,不同历史时期的建筑呈现发展的连续性、多样性和丰富性。无论是生活、工作、消费还是文化体验,都能在这里找到对应的承载空间。建筑不同、人群多元、需求不一,决定了武夷路要因地制宜,系统化进行城市更新。

基于既有现状,长宁区提出武夷路城市更新的近期目标:用三至五年时间实现整个片区全面提升的开局,整体提升武夷路沿线的用地功能布局和综合品质,实现国际精品城区的目标。一场城市更新在无声中全面铺开。

为何要静悄悄?城市管理和建设者们形成共识:城市更新不是一个短期行为,而要讲究精细和章法。研究上海街道更新案例可以发现:沿街立面改造的手法相对成熟,长宁愚园路更因别出心裁的立面更新,一举跻身全城“网红马路”队列。当务之急是探索如何通过盘活“灰色地块”,疏通毛细血管,连接门面与腹地,最终激活整个街区的活力。

“既要对武夷路过去近一百年的历史负责,也要对武夷路未来的一百年负责”,武夷路城市更新对标全球一流城市,提出“1+5+N”全要素设计。

除了一个引领性方案,武夷路城市更新项目第一阶段以5个重点地块项目来引领由东向西依次是:仪电集团地块把老旧厂房重新改造利用,打造成一片高科技园区;飞乐厂地块,在保留工业遗存建筑的基础上,融合历史建筑和新建筑空间,将主打文化项目;皮肤病医院将整体搬迁至武夷路238号的原新长宁教育培训中心,原地块将进行功能提升,全面启动整修、改造工程;333地块将重点打造文创产业;320地块则将完成由工业厂房到社区“邻里中心”的转型变身,厂房建筑进行活化利用,原来蜗居其中的菜场也将保留功能并进行升级提升,纳入便民中心、社区商业、社区文化、公共绿地等功能性设施。5个重点项目多元交融,打造一条适宜居住、商办、服务等多功能齐聚的活力街区。

仪电项目以骑楼方式退让公共慢行空间

“N”表示武夷路城市更新将对沿线一些重要节点进行改造提升。比如,延安西路武夷路路口是武夷路风貌街区的重要门户,南面街角将进行设计改造,优化道路交通组织、增加绿化面积。在有效利用空间,增加休闲景观设施的同时,原有的沿街建筑、路面、店招将进行重新设计规划,使其贴近街区的整体风貌。

武夷路活动场所紧缺,要释放更多空间,必须在“螺蛳壳里做道场”。根据方案设计,人们通过微更新盘活弄堂口、老洋房门口空地,并增加景观绿化,植入艺术小品。武夷路321弄1号“小白楼”探索打开部分围栏,打造开放式小广场;武夷路305弄的一幢“小木屋”已经完成改造,转型“文化会客厅”。承担毛细血管功能的通道和弄堂,也在精心设计和微调下,点缀了许多灯光和绿植,在保留街区原来的历史风貌之余,唤醒腹地空间。未来,武夷路沿线还有多处公共空间将陆续释放出来,有机串联起武夷路的慢行空间环境。

专家表示,武夷路作为一个城市更新的代表,具备这些创新特质———在功能上,是探索如何利用好历史街区的存量工业用地,使其焕发活力,提供更多的公共空间和公共服务设施;在更新模式上,灵活结合不同地块的不同情况,有针对性地推行更新实施计划;在建筑语言上,严格把好规划和设计关,力求使城市更新与历史风貌相协调。长宁还对武夷路的总体规划方案进行了深入研究,形成项目清单,更好落实由点到面的更新理念。

拓展:多元主体充分参与  探索基层治理的深度与广度

城市更新的“N种可能”,不局限于更新手法,还包括参与主体的多样性。

800米长的道路,涉及街区范围达47公顷,对上海而言,这不算大体量改造,本不需要花太多精力。但管理和建设者们想得更远:要通过城市更新,把基层治理做深、做透。因此在每一个环节、每一个细节,都争取到从政府、科研院校,到企业、居民等主体的全方位参与。

为了加强武夷路沿线项目的风貌控制,在确定一系列改造项目方案之前,政府部门就多次举行专家咨询会,遍邀沪上历史风貌“大拿”对方案把关,如中国科学院院士郑时龄、同济大学常务副校长伍江、同济大学建筑与城市规划学院建筑系主任蔡永杰、教授沙永杰等。对不尽如人意的方案,果断按专家建议修改提升,并邀请章明、柳亦春等知名设计师加入。

城市更新难免触及产权人利益。难能可贵的是,武夷路在改造过程中,获得了包括仪电集团、上海建工在内的大量企业和商户支持。不少企业获悉武夷路的城市更新计划以后,主动和政府部门对接,进行房屋修缮、门面装修、立面改造等等。在资金筹措方面,武夷路还引入国企新长宁集团、港资企业嘉华集团等社会资本参与,为城市更新注入活水。

结合城市更新,武夷路腹地仍有不少存量工业地块亟待“拥抱社区”。武夷路155号是仪电集团所属的商务办公园区,正在转型打造高科技人工智能园区。在实地调研中,工作人员发现,武夷路的东南角与153弄交界之处目前整体交通状态复杂:只有5米宽的153弄街坊通道承载了巨大的交通压力,在狭窄的马路上机动车、非机动车、行人交错行进,居民们虽然在这里进行着丰富的日常生活,但是缺乏可以停留驻足的公共空间。基于此,仪电集团果断“让出”珍贵土地,打开转角空间,把楼宇底层“挖空”改为骑楼,为人们提供步行空间。

在武夷路口伫立着一座如家酒店,因其原本是一处厂房,外立面形态与武夷路城市更新方案的目标有所差距。如家酒店获悉后,主动提出自己出资、自己请施工团队,按照武夷路城市更新设计方案的总体要求,对外立面进行改造,还将历史遗留的违章建筑一并拆除。

地块更新的背后,还包括大量多方合作、协商共赢。著名的飞乐厂地块与上海建工集团拟建“一带一路展厅”地块相互毗邻,百米边界利用率低,行走通道与周边道路不平行,不利于新楼的通行和使用。怎么办?竞拍获得飞乐厂地块的嘉华集团,在项目报建中找到审批部门上海市规划资源局共同研究。最终确定“从更有效利用土地空间的角度出发,双方新建建筑不必死板退界,在满足基本间距要求的前提下,重点考虑与周边现有建筑及道路的空间关系,不超出各自用地范围即可”。也就是说,两个地块业主可通过达成协议的方式来变通进行破解。属地的华阳路街道得知嘉华集团的诉求后,主动帮忙牵线建工集团,这一设想最终获得两个企业的认可,难题才得以迅速解决。

嘉华飞乐厂项目

市民是武夷路城市更新的出发点和最终受益者。无论是在开放的空间种一棵树、安装休闲设施,还是美化垃圾厢房,武夷路更新部门都通过居民代表座谈会、调查问卷等方式进行征询,倾听居民的意见和建议。

武夷路城市更新尤其关注民生项目落地和15分钟生活圈打造。因此沿线的各个项目都会在规划和建设阶段进行公示,在得到居民的反馈后,进一步优化规划图则和建设方案。武夷路居民、同济大学规划系教授华霞虹,也积极参与到街区更新中,承担起华阳街道15分钟生活圈的研究工作。

沿线里弄房屋大多建设于上世纪50年代至80年代,存在房屋老化,空中线缆交织,排污管网老化等问题,影响居民生活质量。在武夷路城市更新过程中,街道与居委会仔细排摸居民生活相关诉求和需求,对微更新提出意见建议。今年7月,武夷路290弄和321弄两处居民区通过微更新改造,解决了积水、违章搭建、杂物堆放等困扰周边居民多年的“急难愁”问题。

补充:研究机制与模式创新

为全市街区更新开辟可复制路径

武夷路城市更新的意义不止是提升区域能级,而且在多主体、多渠道、多手段参与的过程中,不断碰撞、不断探索、不断创新,为全市城市更新开辟一条可复制、可推广的路径。

探索多种更新模式并行。从武夷路目前推进建设的地块来看,有土地储备—规划调整—土地出让以后建设的新项目,有通过存量工业用地转型成为社区文化和社区商业的项目,有经区政府决策通过同意存量工业用地过渡性使用的项目,有口袋公园、弄口围墙的微更新,有只对内部功能调整的腾笼换鸟项目。经过几年的实践,各类城市更新中可能涉及到的案例都在武夷路沿线集中涌现。

尽可能保留城市肌理,避免大拆大建。武夷路沿线的更新项目从“拆改留,以拆除为主”转为“留改拆并举,以保留保护为主”。围绕800米风貌区路段,大大小小的项目,无一是全部拆除重建的,而是采用再生性改造的模式对既有建筑进行更新。

以武夷路320地块为例,该地块原为工业用地,更新后将升级为集生活休闲、便民服务于一体的综合性生活服务商业体。在建筑面积方面,项目保留部分建筑面积占整个项目的43%。在建筑功能方面,项目保留了原320地块中的菜场功能,方便武夷路居民日常生活。

与此同时,武夷路城市更新设计方案延续了武夷路百年历史格局和尺度,根据武夷路的总体定位、沿线业态、建筑风格和近期建设地块等实际情况,结合架空线入地、美丽街区和精品小区的建设,提出切实可行的历史风貌街区规划设计的总体方案。

释放更多开放空间,打造舒适的慢行空间。武夷路街区的部分地块,在建设时按照街道设计导则的要求进行了退让,沿武夷路还形成了320地块、305号等门口的小型开放空间口袋公园供行人驻足休憩。而飞乐厂地块方案更是实现了从武夷路到南侧昭化路的公共通道网络式贯通,确保南北向毛细血管的畅通;远期,公共通道还可以结合周边地块更新继续向南延伸,并有可能跨越延安西路连接到上生新所,形成地区的慢行网络系统。

武夷320项目

探索政府部门服务跨前一步,让审批合理提速。虽然目前城市更新项目的具体标准规范尚未出台,但是为了尽快改变市中心旧破挤、环境差的局面,使得上海老城区重新焕发活力,政府相关部门应当主动跨前一步。类似飞乐厂地块与上海建工地块之间新建建筑空间关系的处理,在审批环节进行合理变通,审批部门和属地街道主动出谋划策、搭台协调,既使双方达成共赢,也使城市空间更加舒适精致。

形成有效的协调推进机制,使各个部门形成合力。为整体推进武夷路城市更新,长宁区整合各部门、街道、区属国企等各种资源,全力实施推进各更新项目推进,并协调好房屋修缮、精品小区建设、店招店牌整治、五违四必整治、架空线入地之间的关系,在形成总体方案的基础上有序推进,避免重复,形成合力。

同时,长宁积极鼓励发动社会资本参与到武夷路城市更新中来,一方面投入政府财政资金用于基础设施建设,用于提升武夷路的整体形象,包括架空线入地工程、优秀历史建筑及里弄房屋修缮、绿化景观提升、美丽街区建设等。另一方面,设立城市更新专项资金以及管理办法,按照“鼓励引导、突出重点、注重绩效、加强监督”的原则,对社会资金投入的长宁区城市更新项目予以支持。

城市更新是城市的永恒主题。武夷路未来会在城市更新的基础上,以存量资产盘活为主要方式,提升环境品质、居住环境和交通便捷度,特别要在发展中结合城市当下需求进行动态调整,这将是一个循序渐进并值得期待的过程。

栏目主编:董齐兴 文字编辑:俞宏浩
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