作为业委会执行秘书这一新鲜事物的亲历和践行者，40岁的孙雁回头看这两年的经历，觉得自己从“门外汉”变成了“半个专家”。

2018年，针对业委会运作职责不到位、成员专业素养不高等问题，虹口区凉城新村街道探索在业委会中增设执行秘书这一岗位。其运作模式可谓全市率先：在居委会中选派一名优秀社工，在接受专业知识培训和实践锻炼后，使之成为一名既懂业委会专业知识、相关物业管理政策法规，又具有一定的组织协调、联络沟通能力的业委会执行秘书。

两年过去，凉城辖区内的业委会执行秘书已有27人，平均年龄40岁，遍布27个居民区。数据显示：街道辖区内业委会应换届未换届数为零，专项维修基金开通率100%，委员党员数183个。通过业委会执行秘书进一步推进业委会规范化建设，推动破解了一批社区治理突出问题和矛盾瓶颈。那么，这种模式是否达到了预期的效果？又是否具有可复制推广性？

      将“三驾马车”无缝衔接的纽带

2018年，凉五居委会主任兼业委会执行秘书孙雁刚上岗时，凉五居民区正处在相当混乱的状态中：小区乱停车、公共收益收不到、物业入不敷出、3个业委会各自为阵……

业委会执行秘书和业委会签约

面对这个“烂摊子”，作为居委干部的孙雁一直头痛，却很多时候有心无力。有了新身份之后，他解决问题的契机出现了，突破正在街道和专业组织的帮助下一点点形成：2018年10月，在他的建议下，业委会给物业下正式通知，要求其列出详细收支情况，并要求物业让业委会参与公共收益分成。

与此同时，经测算发现，按照目前的小区停车费等收益和支出，物业并不会亏损。当物业3个月后始终拿不出收支情况列表后，业委会启动物业更换程序。2019年7月，凉五小区完成物业更换。目前，物业费收缴率从64%上升至98%。3个业委会也正在合并成1个，业委会成员将从15人减至7人。

在这个过程中，孙雁反复提到的是新家园合作事务所对自己的帮助。作为街道聘请的第三方社会组织，新家园通过专业力量帮助业委会进行专业化建设，也是街道“官方指定”的业委会执行秘书指导机构。“业委会的事务繁杂，从换届选举到和物业的关系，都很专业，开始确实够不了解，但现在我具备了专业性。”孙雁说。

在他看来，自己更像是一条纽带，将居委会、物业、业委会“三驾马车”无缝衔接起来。在这两年中，原本乱哄哄的凉五居民区顺利统一了停车费问题，满足条件的8幢楼已启动整体加梯推进。孙雁很高兴自己得到了业委会的尊重和认可，却一直强调定位要准：“我只是业委会建议的提供者，选择决策权一定是在业委会手里。”

同属凉城新村街道的广中小区（广中路547、561弄）系1996年竣工的售后公房、商品房混合型小区，建筑面积15146平方米。小区由上海天园房地产开发经营中心及上海亚东物资（集团）公司合作开发，因开发商破产欠缴维修基金、原始业主清册已丢失等原因，致使小区10余年来维修基金账户迟迟无法开通。

在此期间，由于小区无法使用且无大修资金，对硬件更新维护及日常物业管理造成困扰。小区还经历了业委会集体辞职、物业管理企业抛盘等困境。业委会多次想解决此问题，但苦于非原经办人员及缺乏专业知识等实际情况无法解决。

周峰（左一）经常在居民区走访协调

广中小区业委会执行秘书周峰了解此情况后，多次与虹口区房管局专业科室沟通，得到了有关部门的支持和帮助，重新在业委会建立起了小区维修基金、业主分户清册，分清售后房与商品房的交款数额和比例，并将原有交通银行保管维修基金款项汇入维修基金指定银行。曾经困扰了广中小区业委会及小区业主10多年的问题——维修基金开户问题终于等到了解决。

     为老业委会带来新活力

如果说在底子薄弱的小区中，业委会执行秘书的作用比较明显，那么，在业委会基础比较好的小区中，执行秘书也能发挥作用吗？

秀苑业委会主任秦玮今年76岁，在小区德高望重，历任三届业委会主任一届委员。记者采访当天，秦老在业委会办公室里打开书橱，只见近30本记录本十分整齐地摆放着，上面写着各种名称：值班记录簿、业主来信、追加维修基金清单、同物业往来材料、“三驾马车”会议记录……

秦玮向记者展示业委会各类记录本

说起小区的事情，秦老更是如数家珍：秀苑居民区有25万平米，2608户，户数占到凉城的1/10，其中既有商品房，也有售后公房，还有经适房。“我们业委会的作用概括起来就是9个字：管好家、维好权、用好钱。”

不过，秦老也有自己的烦恼：业委会的9个成员都是退休人员，年纪大了，手机、电脑等新兴事物玩不转，还有业委会后继无人的问题。这时候，他口中的“小计”有了用武之地。作为业委会执行秘书的计鸿燕，大多数时候是辅助者的身份出现在秦老面前的。

去年，秀苑小区重新调整停车收费标准，小计根据在居委会值班的记录以及自己开车的体会，及时把居民想法反馈给秦老，并帮助业委会做笔录，将相关信息输入电脑。最后，业委会人性化的停车收费获得居民点赞：小区老人较多，每天有大量的车是子女回来看父母的。通过在居委会开具亲属证明，进行亲情车登记。可办理150元/月的常停车，若一天停车不超过24小时，最高封顶10元。

秀苑居民区重新划定停车规则

遇到一些需要信息查询的事情，秦老也会求助小计：小区里有个马蜂窝，小计辗转查询到静安区白蚁防治所，业委会出钱解决，秦老逢人便说“哪个小区要是遇到类似问题，我们知道找谁了”；小区地下车库水管漏水，如果动用维修基金，要专门召开业主大会通过，小计找到一个官方指定的维修公司，经业委会同意，从小区公共收益里支出了这笔钱，很快解决了问题。

秦老很感慨：业委会是个专业的活，我刚做时也上过物业的当。年轻人成为执行秘书，可以比较长时间的在业委会里摸爬滚打，进而解决了经验的问题，他们是否可以成为业委会主任的后备军？当然，待遇保障也要跟上。

为此，专家指出，业委会执行秘书如要成为业委会主任，首先必须是小区业主，此外必须经过业主大会选举。但不管如何，老小区的业委会多了年轻面孔，的确带来了新的活力。

与之类似，33岁的凉二居委会干部姚颖良做了业委会执行秘书后，重点协助业委会完成老房加装电梯，通过学习专业知识，他和代建方有效协调，预计明年可成片开工；广粤业委会执行秘书刘勇，参与业委会选聘新物业，在小区顺利完成了内部道路生命通道的拓宽。

     将物业管理转变为党在基层的工作阵地

其实，业委会执行秘书制度并不是凉城新村街道的首创。上海社科院政治与公共管理研究所副研究员李锦峰告诉记者，欧美国家借鉴经济领域发展经验，在物业治理中广泛采用职业经理人的做法由来已久。日本的“物业管理师”、台湾的业委会“总干事”都是这种制度的表现形式。

2003年，深圳景洲大厦开始实行业主大会制运作，并在全国率先推出“业主大会执行秘书”制度。2009年，北京市在起草物业管理办法时，也引入了“业主大会秘书”机制。近几年，南京、上海等地陆续修订业主大会和业委会指导规则，允许业主组织聘任专职秘书，辅助开展日常工作。这些执行秘书一般通过面向社会公开招聘，由业主大会公开组织考察考核，竞争上岗。

凉城新村街道小区治理大家说

但凉城新村街道的业委会执行秘书运作模式却是首创的。政治上，坚持党组织对执行秘书的领导，实现业委会工作的党建引领，使得基层党建与专业化治理的进一步结合；组织上，坚持从社工中挑选、培养执行秘书，架起居委会与业委会沟通的桥梁；经费上，坚持执行秘书社工身份不变，基本收入有保障，不增加业主负担。尤其是老小区收入少的业委会，物业费标准通常也不高，没有多余的钱用来聘请专职秘书。从社工中发现、挑选、培育执行秘书，解决了经费问题；业务上，坚持在挑选时把好业务关，在过程中做好社会组织陪伴指导。

广粤居民区新安装的电梯

新家园合作事务所负责人周励力也表示，今后将以更加精细化的服务，组建专业化的专家团队，对业委会执行秘书加强培训带教，形成常态化规范化的业委会自治模式。

李锦峰认为，由于各种条件限制，法律法规上确立的执行秘书制度，较少落实为实践操作。从目前来看，以个人为单位提供物业服务，形式还相当单一。这些服务大部分都是专业咨询，提供一些物业管理建议。凉城新村街道不但将执行秘书制度完全落地，还通过灵活调整选人、用人机制，将党建引领贯穿专业化治理，将物业管理转变为党在基层的工作阵地，软化了私有产权和专业管理的坚壳。这种模式更强调托底保障和专业指导，对于老旧小区、年纪偏大的业委会尤为适用。

凉城新村街道党工委书记乐跃明告诉记者，以前老百姓反映问题最多的就是物业规范管理和业委会的有效运作，如何将这一工作中的短板精准补齐，需要从制度上进行设计。让社工兼任业委会执行秘书有利于资源共享，增强认同感，更加专业地行使权利，形成“党建核心引领、第三方专业指导、业委会自治发展、业主有序参与”的业委会规范化建设模式。