最近，国务院办公厅印发了《关于培育和发展住房租赁市场的若干意见》（下简称《意见》），针对当前影响我国住房租赁市场健康发展所存在的实际问题，明确了一系列相关政策措施，从国家层面促进我国住房租赁市场春天的到来。

住房市场应当包括交易市场、租赁市场和保障市场三个维度。国外的经验告诉我们，租赁市场在住房市场中有着重要地位。例如美国的1/3居民家庭租房居住，德国居民租房比例超过1/2（德国住房自有化率才40%多）。可是在我国，租赁市场一直处于滞后状态。

为什么我国住房租赁市场没有很好发展起来？首先是观念问题。传统观念认为，安居乐业就是要有自己的产权房。我国自古以来就有“有恒产，才有恒心”说法。现在，这恒产首先就是指自己的产权房。因此许多姑娘找对象时，首要条件是男方要有结婚用房。如果是租房结婚，女方一般就不大愿意。看不起租房这个传统观念，很大程度上抑制了租房需求。第二个原因是承租人权益得不到保障。房东突然收回房子或者突然大幅涨租金屡见不鲜，中介机构隐瞒房子真实情况、无理扣款押金的情况也是家常便饭。承租人缺乏安全感，生活总感觉没有保障。还有就是缺乏组织化的租赁市场供应主体，市场秩序混乱。我国城市89.5%的可出租房来自私人出租住房，缺乏正规企业。有些中介机构、经纪人进行恶性竞争，大量发布虚假信息，租客与房东缺乏信息沟通和相互信任，整个市场的效率很低。

这次国务院出台的一系列政策措施如果真正得到落实，我国住房租赁市场的春天有望真正到来。

一是从供给方面着力，大力培育市场供应主体。这些有效增加租赁住房房源供给的措施，对迫切要求解决住房困难的年轻人而言，应当说是一个福音。这些年来，一些城市尤其是一线和部分二线城市的房价上涨，推动房租上涨。年轻人刚工作不久，工资收入较低，没有多少积蓄。别说购房，租房都很困难。合理的租金水平对他们来说非常重要。

二是从需求方面着力，比如完善住房租赁支持政策，对于非本地户籍承租人按有关规定，经备案的租赁合同可作为具有稳定居所的证明，承租人可申领居住证，享受与当地户籍人口同等的包括教育、医疗等公共服务，来引导城镇居民通过租房解决居住问题的积极性；落实提取住房公积金支付房租政策以提高住房承租的能力等。这些都将大大提高住房租赁市场的有效需求。

总之，国务院这次《意见》的出台，是我国住房市场运行中的一件大事，是房地产政策调控又一重要着力方向，对切实解决广大青年和城镇新市民的住房困难问题有很大帮助，也会对我国房地产业以后的运行发展起很大影响。这可能标志着我国住房地产从片面注重开发销售到租售并举的转折，标志着我国房地产开发企业从单一开发走向开发和租赁并举的转型开始。     

然而，这一转折能否发生，住房租赁市场的春天能否真正到来，还取决于这些政策措施能否真正落地。具体来说，我国住房租赁市场能否真正发展起来，与能否理顺以下三个关系直接有关。

一是土地财政和发展住房租赁市场的关系。住房租赁市场如果真正发展起来了，会大大分流一手房的市场需求，影响到部分地方政府的土地财政。如果地方政府不积极，不配合，国务院的文件再好，也只会是雷声大雨点小。
二是住房开发与住房租赁的关系。如果住房租赁市场的发展影响到新房房价，进而影响新房开发利润，房地产开发商很可能不愿意转型去发展住房租赁业务。

三是房价和房租的关系。目前我国要租房住的人经济承受能力大多较低，租金合理而且稳定，是住房租赁市场持续发展的一个前提。然而在当前我国住房价格高企的情况下，什么水平的房租才能让承租人住得起，就是一个大问题。

（作者为复旦大学房地产研究中心主任 题图来源：视觉中国 图片编辑：苏唯）