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纽约“双城记”:收容所人满为患,摩天公寓楼却空置
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来源:上观新闻 作者:廖勤 2020-01-20 18:42
摘要:“在曼哈顿,收容所被流浪汉挤得人满为患,而豪华的摩天公寓大楼却空空荡荡。这就是在美国最大城市纽约上演的‘双城记’”。

“在曼哈顿,收容所被流浪汉挤得人满为患,而豪华的摩天公寓大楼却空空荡荡。这就是在美国最大城市纽约上演的‘双城记’”。美国《大西洋月刊》特约撰稿人德里克·汤普森如此评论。据美国媒体报道,过去五年,曼哈顿豪华公寓有近一半滞销,空置现象严重,而城市中产阶层却苦于找不到合适的住处。这背后的原因是什么?

近半新公寓卖不掉

据《纽约时报》近日报道,过去十年,一幢幢摩天公寓大楼在曼哈顿拔地而起,不仅刷新了城市的天际线,也改写了新房市场。

这波盖楼潮缘于2008年经济衰退后,开发商瞄准了一些腰缠万贯的海外投资者,于是在住宅项目上押下重注,建造了数千套新公寓以满足他们的需求,以求获得更高回报。这些新建公寓走奢华风,面积更大、装修更好、设施更多。

然而,根据房地产咨询和数据库提供商南希·帕克斯数据服务公司在去年12月对已成交的公寓及合同的分析,自2015年后进入市场的7727套新共管公寓(condo)中,有近一半(3695套)仍未售出。

与此同时,纽约普通居民对经济适用房的迫切需求仍未得到缓解,中产阶层蜗居在斗室中,城市约有7.9万人住在收容所或流落街头。

买房成为一种奢侈

为什么会出现如此吊诡的景象?德里克·汤普森在《大西洋月刊》上撰文分析认为:

首先,美国新公寓住宅变得出奇奢华,使拥有住房本身成为一种奢侈。

年轻人买房的可能性比以前几代人减少三分之一。在美国年轻黑人中,住房拥有率更是降至60多年来最低水平。

据《纽约时报》报道,从2011年到2019年,纽约新挂牌的共管公寓均价从115万美元飙升至377万美元。

过去十年,纽约的房价也在蹭蹭上涨。从2010年到2019年,布鲁克林的许多社区,包括展望高地(Prospect Heights)和威廉斯堡(Williamsburg)在内,房屋平均售价翻了一番。在科布尔山,房价在9年内涨了两倍达到250万美元。而在曼哈顿中城的亿万富翁街,一处2.4万平方英尺(约合529平方米)的临时公寓住宅(pied-à-terre),成交价达到2.4亿美元。

对于中产阶层家庭来说,尤其是对那些给纽约带来巨大活力的移民来说,高房价让宜居曼哈顿或过上布鲁克林式的中产生活变得遥不可及。

据《纽约时报》报道,在纽约布鲁克林,开发商在公共交通枢纽附近寻找相对便宜的土地,对某些开发项目实施的减税措施也鼓励建造更多建筑。与此同时,买不起中心社区房子的居民只能向外迁移。批评人士表示,尽管新开发公寓为中低收入租户保留了一部分单元,但长期居住在这里的居民依然负担不起新公寓的房价,其中大部分是非洲裔和拉美裔美国人。

迈克尔·格林伯格为《纽约书评》撰文指出一种新的住房歧视——“蓝线歧视”(bluelining)

在20世纪中叶,美国的银行对黑人社区实行过所谓“红线歧视”(redlining),即一种信贷歧视,对黑人标以红线拒绝贷款。当时,黑人得不到抵押贷款、装修贷款和几乎任何形式的投资。现在,似乎正在出现“蓝线歧视”现象:大量投资都瞄准富裕阶层,普通劳动者却被另眼相待。

豪华过剩适用不足

第二,纽约、旧金山和洛杉矶等地价昂贵的城市没有为中产阶层建造足够的适用住房。

如今,豪华公寓住宅供大于求,适合普通劳动者居住的经济适用房却供不应求。

汤普森认为,纽约需要的不是光鲜亮丽的豪华三居室,而是应该为许多单身人士、合住者和小家庭提供简单的一居室和两居室公寓。

纽约市长比尔·德布拉西奥将经济适用房(affordable housing)作为政府政策核心。但是,复杂的分区法规、有限的联邦补贴、建设的延误,以及支持租户的法案,都阻碍了经适房政策的落实。

“对普通劳动者来说,城市生活成本越来越高,许多人要么远离最富裕、人口最密集的城市,要么搬到地价相对便宜的南部和西部。无论是对劳动者个人,还是对大城市本身,这都是一个重大损失。”汤普森写道,因为人口更密集的城市为公司和雇员之间提供了更好的匹配,这样能使双方在整体上都变得更富有、更多产。然而,纽约、洛杉矶和旧金山湾区并没有随着富裕程度的提高而增加适合中产阶层的住房供应,相反都在萎缩。

在美国全国范围内,住房供应也跟不上人口增长的速度。自上世纪90年代中期以来,美国人口增加了6000万,但单户家庭的房屋销售仍停留在1996年的水平。住房供应不足已成为过去十年经济学中最重要的叙事之一。在汤普森看来,它解释了为什么美国人不太可能搬家、为什么社会流动性在下降、为什么地区不平等加剧、为什么创业精神持续弱化、为什么财富不平等急剧上升、为什么某些社区更穷,居民的健康状况更差等一系列问题。

外国富豪兴趣冷却

第三,随着全球经济增长放缓、油价下跌,外国富有买家对海外公寓的需求也在变小。

豪华公寓并非专为当地人建造,也是为外国富豪们而建,包括俄罗斯寡头、中国土豪、沙特王室。

大约从2015年开始,全球刮起一阵阵经济逆风,油价下跌,加上美国在房地产和转让税政策方面的不利变化,富裕买家的兴趣在逐步冷却,俄罗斯和中东亿万富翁对海外临时住所的需求受到抑制。与此同时,美国财政部更是严厉打击通过购买高档房地产洗钱的企图。

尽管受到放贷机构的压力,但开发商依然不愿大幅降价甩盘,以免市场突然清仓,白白损失数百万美元。

外来资本流入变少与国内不妙时机叠加,导致纽约出现反常景象:在这座城市中,成千上万人拼命找地方住,但是仍有大量楼盘空置。

汤普森认为,纽约的例子固然是极端表现,但曼哈顿已成为美国全国住房市场的一个缩影。

(编辑邮箱:ylq@jfdaily.com)

栏目主编:杨立群 文字编辑:杨立群 题图来源:新华社 资料图 图片编辑:项建英
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