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2020年来了,还没搞懂房贷利率怎么变?看完这篇你就敢接银行电话了
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来源:上观新闻 作者:张杨 王美杰 2020-01-07 16:30
摘要:不管利率打折还是上浮,都要接受变化。

最近,贷款买过房的业主都在打听一个问题:听说房贷利率要变了,转成LPR,银行啥时候打电话通知我呢?

别急,转换工作自2020年3月1日开始,原则上于2020年8月31日前完成。到底是3月后才开始打电话通知,还是3月前就要通知到位,目前还没有定论。据银行内部人士透露,最近银行客户经理们都在焦急等待着央行的具体执行方案。一旦方案下发,他们就要开始给存量房贷客户打电话了。

为了避免接到银行电话一脸懵的状态,你有必要先学习一下房贷利率会怎么变。

先来看央行公告原话是怎么说的:自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。

所以,已经有过房贷的业主,你现在有两个选择,要么选择固定利率,要么选择参照LPR。注意,只有一次选择机会哦,选了就不能改。

选择固定利率很好理解,就是跟银行协商一个固定利率,以后都不变了。当然现在还没有细则,大概率是你目前的利率。

选择参照LPR,你肯定要衡量合不合算。但要做好这道算术题,你得先补习一些知识。

首先,房贷利率以前怎么定价呢?它主要锚定的是贷款基准利率,这个利率很久才会变一次,2019年各银行执行的还是2015年调整的五年期以上贷款利率——4.9%,买过房的朋友一定很熟悉,银行就是按照这个利率来上浮或下调,比如打个9折或者上浮10%。现在,房贷利率就跟这个贷款基准利率说拜拜了,以后参照的,变成了LPR。

那么,这个LPR是啥?LPR全称叫贷款市场报价利率。名字里有“市场”两个字,市场最大的特点是什么?变化啊!LPR每个月由18家银行报价一次,再由全国银行间同业拆借中心计算得出数值并公布,目前分为1年期和5年期以上两种,上浮或下降根据市场环境变化。由于房贷一般都是5年期以上的商业贷款,所以参照的都是5年期以上LPR。

好吧,但这个LPR每个月都报价,难道每个月都要关注?非也,房贷每过1年或几年,都会重新算一次,也叫重新定价,1年3年5年,周期你自己定。以前因为贷款基准利率几年不变,所以房贷即便重新定价了利率也没变化。现在你可以理解为,只要在重新定价的日子,根据LPR加减数值就可以形成自己的新利率了。根据央行规则,参照定价的LPR,就是自己重新定价日之前那个月的LPR。一般来说,房贷的重新定价日都是1月1日,所以基本上大家只要关注上一年12月的LPR就好。

好了,补习完这些知识,我们根据两种实际情况来算一下房贷利率。需要说明的是,央行表示2020年房贷利率保持不变,以下从2021年算起。(不想看文字可以拉到后面看图……)

情况一:房贷利率有折扣

如果你是很久很久之前买的房,那时候的利率很令人羡慕。比如4.9%打7折,也就是3.43%。

之前提到,根据LPR加减数值就可以形成自己的新利率。那加点数值是多少呢?

央行规定,加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值),在合同剩余期限内固定不变。

这是什么意思?听我解释。你的原合同最近的执行利率就是3.43%,2019年12月LPR是4.8%,那么加点数值就是3.43%-4.8%=-1.37%(注意这是一个负值)。这个-1.37%就是你未来的加点数值,永远不变,所以2021年开始你的利率就是LPR-1.37%。

假设2020年12月LPR由现在4.8%下降到4.5%。根据你的房贷利率LPR-1.37%,计算可得4.5%-1.37%=3.13% 。如此一来,比你现在3.43%的利率还要低。

同样,假设2020年12月LPR由4.8%上浮为5%。根据你的房贷利率LPR-1.37%,计算可得5%-1.37%=3.63%,这么一算,比你现在3.43%的利率要高了。

情况二:房贷利率有上浮

如果你买房比较晚或者是二套房,那么利率上浮了10%(或者更多,这里仅以10%举例),也就是5.39%。跟第一种情况一样,加点数值就是5.39%(现在的利率)-4.8%(2019年12月LPR)=0.59%(注意这是一个正值)。

那么这个0.59%就是你未来的加点数值,永远不变,所以2021年开始你的利率就是LPR+0.59%。

假设2020年12月LPR由4.8%下降到4.5%,根据你的房贷利率LPR+0.59%,计算可得4.5%+0.59%=5.09%,那么就比你现在5.39%的利率低。

同样,假设2020年12月LPR由4.8%上浮为5%,根据你的房贷利率LPR+0.59%,计算可得5%+0.59%=5.59%,那么就比你现在5.39%的利率高。

下面再看图复习一下

所以,不管你是第一种情况还是第二种情况,本质都是一样,那就是未来参照LPR的房贷利率是会变化的。如果你选择重新定价期为1年,那么利率1年变化一次。如果选择3年,那就是3年变化一次。

看到这,我料想你会问:“那固定利率和LPR,到底选哪个好呢?”

这基本上跟问我未来20年哪只股票会赚钱一样难回答。如果你觉得未来利率会走低,那么选择LPR当然是划算的。如果你觉得未来利率会上行,那么固定利率就是个好选择。虽然中国目前有一些利率下行趋势,但房贷周期一般都很长,想要确切预测未来的确有些难度。

什么?要问我怎么选?我……我还没买房啊……


栏目主编:张杨 文字编辑:张杨 题图来源:图虫 图片编辑:笪曦
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