坐落在上海保德路和共康路之间的艺康苑是个特殊的商品房小区：由于历史原因，小区跨越静安与宝山两个行政区，分处彭浦新村街道与庙行镇辖区、两个居委会管辖，同一物业提供服务。小区特殊的区域分布引发了特殊的矛盾：按照上海市相关规定，小区讨论重大事项时，由于静安区的业主占大多数，宝山区业主的话语权经常被忽视。

这是上海社会治理中一个特殊案例，也是一个棘手案例：话语权不平衡成为小区业主的心结，影响到小区多年的自治与物业管理。如今，在党建引领下，小区有了一个创新——量身定制了业主大会议事规则，确保不同区域业主的话语权。根据这一议事规则，小区居民商量出来的首个自治项目已经落地了。

业主户数分布不均，造成话语权不平衡

保德路、共康路上的两个大门，是艺康苑小区的主要出入口。2019年年底，经业主同意，业委会决定从公共收益中出资，将两个大门重新整修：出出进进的车辆有了自动识别系统，实现了快速通行与精准管理；门头全部焕新，干净又气派。小区业主对这个项目非常满意，都说“这样的门头才配得上我们的小区”。

商品房小区要动用维修资金进行小区治理项目，一般需经业委会讨论提出方案，最终经业主同意。但过去，在艺康苑小区，要业委会落实一些小区治理项目，却有点难。

原来，艺康苑中四分之三户数在静安，四分之一户数在宝山。按照《上海市住宅物业管理规定》：对于需要全体业主讨论的事项，经过全体业主的1/2或2/3（视表决事项）同意就可以了。“过去，有些项目，在业主讨论投票时，来自静安区的业主大多数同意，就已超过规定比例，项目就可生效了。”记者在采访时听到两个街镇相关科室的工作人员这样说。

一部分业主觉得“自己的话语权被忽略”，另一部分业主觉得“按照议事规则议事无可厚非”。时间久了，双方就产生了矛盾。不但一些小区治理项目在业主中难以达成统一意见，还影响到全体业主、业委会对物业管理工作的监管。

2019年，正是小区业委会换届之年，静安区彭浦新村街道党工委与宝山区庙行镇党委跨前一步，联手引导小区业主进行业委会选举。不过，在选举之前，业主们普遍担忧：如果还是按照过去的业主大会议事规则，将无法保证不同区域业主的话语权，小区治理又会回到过去的“老路”上。

“重新制定小区议事规则，是小区业主对业委会改选的最大诉求，是影响业委会选举成败的关键点，也是决定小区能否实现‘统一与自治’的重要因素。”两个街镇党组织形成一致共识：在党建引领下，对艺康苑议事规则的制定要有所创新。

两区街镇跨前一步，引导业主制定新的议事规则

2019年6月，业委会换届选举筹备期间，彭浦新村街道、庙行镇邀请专家、两个街镇的房管办、两个居民区党组织、居委会等，先后召开了专题会议5次，讨论形成了《三项规约（参考文本）征求意见稿》。

所谓《三项规约》，分别为《业主大会议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》，是业主自治的基本规则，一般是由业委会根据《上海市住宅物业管理规定》中的示范文本进行制定，因此一般商品房小区的《三项规约》的约定都大同小异。

彭浦新村街道与庙行镇相关负责人告诉记者，艺康苑情况特殊，我们在前期与业主沟通中发现，《三项规约》会为全体业主对业主大会和业委会运作水平提供一个稳定预期，同时也能推动业委会换届的顺利进行。因此，双方街镇引导小区在业委会选举前推出了《三项规约（参考文本）征求意见稿》，作为小区未来议事与治理的规则参考文本。

拿着《三项规约（参考文本）征求意见稿》，双方街镇与居民区党组织、居委会通过走访、会议、微信群、公开接待等形式，在业主中征求意见达310人次。最终，小区业主对这一征求意见稿取得了基本共识。

水到渠成。2019年9月底，艺康苑完成业委会换届选举后，10月份第一个工作日，新的业委会就开始对《三项规约（参考文本）征求意见稿》进行讨论，并与两个居民区党组织、居委会，广泛征询业主意见。先后六易其稿，最终形成《三项规约》（草案），向业主进行公示。12月7日，艺康苑小区召开业主大会，《三项规约》以94%以上的同意票在业主中通过生效。

创新基层治理，打破“简单地少数服从多数”

艺康苑的《三项规约》中，最大改变的是《业主大会议事规则》，这也是业主此前最为关注的焦点。

在“一个业主大会、一个业委会”组织架构下，艺康苑的《业主大会议事规则》创新地将业主小组的表决权限进行了细化：在一个业主大会内部设立第一业主小组和第二业主小组，业委会内部成立了第一工作小组和第二工作小组，都分别对应静安区业主、宝山区业主所辖范围。

在议事规则上，在业委会的决定涉及小区全体业主的事务时，需要同时在业委会第一工作小组和第二工作小组中进行投票，当两个工作小组同时达到有二分之一业委会成员同意，才算通过。同理，对需要通过业主大会讨论的事项，需要第一业主小组与第二业主小组分别进行投票统计，分别超过二分之一/三分之二（视表决事项）才算生效。

“这样的规则，不是简单地少数服从多数，而是在更科学划分后的地域范围分布内实现少数服从多数，平衡了两个区域业主的话语权。”新任业委会成员说。

当业委会第一工作小组和第二工作小组，因为一个小区事项，无法达成统一意见，怎么办？议事规则还设置了“托底原则”。“如，对一个小区事务，两个业委会工作小组中可能一个达到规定票数，一个没有达到规定票数。小区治理问题不能因此搁置。议事规则规定：由居委会牵头，组织双方协商，拿出相应解决办法。”

根据这一议事规则，小区大门整修项目落地了，受到业主欢迎，也进一步激发起业委会成员为小区业主服务的积极性。今年元旦后首个工作日，在两个居民区党组织牵头下，业委会、居委会、物业以及街道镇相关职能部门负责人坐在一起，商议如何进一步改善小区环境、提高管理水平。