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加装电梯后遇到这些“没想到”,这几个问题怎么破
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来源:上观新闻 作者:孟群舒 2019-09-10 07:04
摘要:加装电梯对居民而言是新生事物,居民大多没有经验。如果在电梯开工建设前未考虑建后管理,很容易引发后续问题。那么,建后管理主要有哪些问题,又有哪些解决方案?

“居民现在满脑子想着怎么把电梯建起来,实际上‘建’是短暂的,建后怎么‘管’才是要长期面对的大问题。”长宁区北新泾街道副主任李志斌说。

在城市发展过程中,历来有“三分建、七分管”的说法。既有多层住宅加装电梯工作,也应处理好建设和管理的关系。电梯属于特种设备,建后怎么管、谁来管、各类运行费用如何分摊等问题,都要居民提前考虑,及早协商一致。

记者调查发现,加装电梯对居民而言是新生事物,居民大多没有经验。如果在电梯开工建设前未考虑建后管理,很容易引发后续问题。那么,建后管理主要有哪些问题,又有哪些解决方案?

电梯停摆,运行费该由谁出?

【声音】“加装电梯是居民自己的选择,政府如果兜底,看似解决了一个问题,但会产生更多新问题。”

一部电梯建成运行之时,就开始产生各类运行费用,诸如电费、维护保养费、年检费、清洗费和日常保洁费用。根据测算,电梯每月电费大约100元。免费维保期过后,每月常规维保费用大约450元。两者加在一起,每年费用大约6000元,这还不包括今后遇到电梯大修时的支出。

杨浦区工农四村一部电梯建成运行一年,运行费用分摊到各家各户。一户居民称“不知情”,迟迟不肯付费。几次商量未果,新造的电梯无奈停摆。其他居民回忆说,都怪加装电梯时太着急,维保费用怎么出还没商量好,就“急吼吼”仓促报批开工。电梯建成后,原先的矛盾还是爆发出来,居民只能眼睁睁看着电梯停摆。

要使用电梯,就要支付运行费用,这是绕不过去的问题。有人提出,能否请政府兜底?街道明确拒绝。殷行街道办事处主任孙辉表示:“加装电梯是居民自己的选择,既然建造电梯是由居民自掏腰包,那么后期维护保养等支出也应该由居民协商一致,自己出钱。政府如果兜底,看似解决了一个问题,但会产生更多新问题。”后来,居委会干部上门做工作,居民代表也一同劝说。直到居民们该交的费用交上了,电梯才重新投入使用。

为了避免类似情况发生,记者看到,《殷行街道加装电梯自治指南》中,特别提示居民:在意见征询时,不仅要明确前期建设费用的分摊方案,还要确定电梯建成后运行费用的分摊比例。

从记者调查看,电梯使用顺畅的楼组大多提前考虑了电梯运行费用的分摊问题,避免了矛盾产生。这当中,有的楼组决定,电梯运行费用分摊比例与建造电梯时的出资比例保持一致;但更多的楼组专门制定了运行费用的分摊比例,主要是这些楼组在加装电梯时,2楼居民未出资。电梯建成后,2楼居民要使用电梯,理应分摊一定的运行费用。

 日常管理,到底谁来接手?

【声音】“一些电梯企业会提供若干年免费维护保养期,但这并不包含电梯的安全管理责任,不能误认为在免费维保期就高枕无忧,安全管理仍需专业单位来接手。”

静安区新福康里96号楼去年3月用上了新电梯,如果将电梯交给小区物业公司管理,物业费将出现大幅上涨。这主要是因为,物业公司要将电梯各类运行费用计入物业费,但相比高层住宅楼,多层住宅的住户数量少、户均面积小,导致分摊到每平方米的物业费增幅较大。于是,96号楼的业主决定,自主保洁管理电梯。

96号楼居民们一次性收取了全年的电梯日常维保费用,大家约定:将每周一上午作为电梯保洁时间,楼内居民全体出动,擦拭和清洁电梯。一次,一户居民出国旅行,无法参加集体保洁,特意在周日晚上提前完成保洁。记者在现场看到,这部电梯轿厢内外的不锈钢锃亮,一尘不染。“平时我们只要看到电梯地上有一点水,马上就去擦,大家都很爱惜。”居民叶建华说。

不仅如此,96号楼居民还制订了《文明使用电梯公约》,定下详细的使用规范,悬挂在楼道内。记者在《公约》上看到这些内容:装修房屋时,建材不能用电梯搬运;大型家具、物件、家电不能用电梯搬运;宠物、自行车、助动车不得用电梯搬运……。“电梯是楼内业主的共同财产,关系到每家每户的利益,人人都要遵守。”居民韩顺发说。

为了降低楼组电梯维保费用的负担,有人突发奇想,能否通过电梯广告来增加收入?几番联络,一家电梯广告商同意在电梯内增设3面镜框广告,每年可为楼组带来3000元广告费。但是要做成这笔买卖,必须能开发票。让楼内居民无奈的是,自己无法作为电梯的管理责任主体开发票。在石门二路街道的积极争取下,区税务局研究创设出一个解决办法:以小区业委会作为申请主体,办理临时开票账户。走通这一步,楼组拿到了出租广告位的收入。今后小区其他加装电梯的楼组要开发票,也可以享受这一成果。

静安区大宁路街道延长中路500弄9号楼加装电梯

从目前的运行情况看,新福康里居民维护管理电梯的成效不错。但部分专业人士认为,居民的积极性值得肯定,但专业性、持续性仍有不足,建议委托第三方机构管理电梯,将居民自治与第三方专业机构结合起来。

家加乐加装电梯事务所负责人章建新分析说,电梯作为特种设备,要求设备完好率始终保持100%,必须高度重视加装电梯日后的安全运行,并交由具备管理资质的专业单位管理。值得注意的是,一些电梯企业会提供若干年免费维护保养期,但这并不包含电梯的安全管理责任,不能误认为在免费维保期就高枕无忧,安全管理仍需专业单位来接手。目前,物业公司是比较合适的主体,平时有专人值守,负责电梯的安全管理,可以防范意外;多年后就算有大维修,也可以由物业公司提交业委会启动维修基金。她建议,居民区应该引导物业公司在电梯启动建设时就参与,从后续管理和维护保养角度提出意见建议。

2019年6月,新泾八村一个楼组正进行加装电梯施工

长宁区新泾八村居民区党总支书记李鹃很早就关注到电梯建后管理问题。在小区多个楼组加装电梯时,她就提醒居民,“千万不能留下后遗症”——既然维护保养是专业的事,请物业来接手是比较好的选择。但是,居民最担心物业费会增加,怎样说服居民和物业公司呢?

在北新泾街道支持下,李鹃出面与小区管理方永乐物业协商,希望物业公司接手电梯管理,获得了对方的支持;同时,她耐心做群众工作,一步步启发、引导居民考虑长远使用问题。在她设身处地提醒之下,居民不仅选择了质量更为可靠的知名品牌电梯,而且同意今后将电梯交给物业公司管理,并且愿意多出一些物业费。

如此一来,电梯日常管理有了专业保障。“老百姓几万块钱都出了,只要加以引导,居民是可以接受物业公司收取合情合理的管理费的。”李鹃说。

那么,对于那些坚持要求自我管理电梯的楼组怎么办?一些政府部门觉得,可以探索一些过渡方案。比如,静安、长宁等区尝试将新增电梯接入“社区大脑”,一旦出现紧急情况,由街道联系维保单位实施应急处置,而日常保洁等工作仍旧交给居民自己。

 大修支出,如何未雨绸缪?

【声音】“可以探索‘保险+电梯维护保养单位’的新模式,通过引入市场机构,为加装电梯的楼组提供类似车险的服务,通过平抑峰谷,避免出现居民难以承受的大额支出。”

除了日常的运行费用,随着使用年限的增加,电梯还可能出现大额维修支出。如何筹集电梯大修基金并更新维修基金?未雨绸缪十分必要。

静安区临汾小区1号楼加装电梯时,居民全额出资,待电梯竣工验收后再申请24万元的政府补贴。电梯施工前,街道干部就支招,要为电梯今后的维修做好准备,最好将补贴中大部分作为维修基金,存放在专门账户里。这一提议得到居民认可。“装好电梯后再让居民拿出钱来很难,但是把补贴作为维修基金,居民无需再出钱,大家的接受度就比较高。”临汾街道党政办主任陈黛静说。

静安区宝山路街道中兴路401弄小区1、2、3号加装电梯

“若干年后要是电梯坏了,如果居民对出资意见不一,电梯就趴下了。”杨浦区五角场街道政通一居民区几个楼组安装电梯时,在原党总支书记郑明提议下,居民们同意从政府补贴中拿出一部分作为维修基金,还约定每家每户在造电梯时的出资比例就是今后大额维修时的出资比例;如果楼内居民卖掉房子,也不能支取电梯维修基金份额,须由下家等额出资交给上家。这就为大修资金做好了提前安排。

殷行街道市四(3)居民区7号楼进行加梯意见征询时,提前设计好方案,运营费用按照每年8000元筹集,由2楼至6楼居民共同承担。尽管电梯有4年免费维保期,但牵头人邵敬农说服大家:我们从第一年开始就缴纳运营费,扣除电费等开支后,前4年能存下近三万元,大修基金也就有了着落。

居民们开动脑筋,想方设法筹措大修基金,而政府部门也在寻找更有普遍意义的解决方案。“安装电梯与买车有些类似,能否借鉴汽车的维保方式?”静安区房管局副局长林巍透露,静安区正在探索“保险+电梯维护保养单位”的组合式服务,通过引入市场机构,为加装电梯的楼组提供类似车险的服务,通过平抑峰谷,避免出现居民难以承受的大额支出。“静安加装电梯起步较早,我们希望替百姓想在前面,用市场化的方式,让居民能安心用好电梯。”他表示。

随着上海既有多层住宅加装电梯工作的推进,加装电梯数量持续增长,市场规模不断扩大,这将吸引更多企业参与其中,开发出更多有针对性的解决方案,为居民提供更多的选择。

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栏目主编:张骏 文字编辑:孟群舒 题图来源:邵竞 设计
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