坐拥黄浦江“江景房”，直通徐汇商圈和上海南站，徐汇区龙吴路2888弄动迁房小区盛华景苑的地段令人艳羡。然而多年来，这个小区却始终摆脱不了“群租房”聚集的标签。

近日，20幢居民葛先生发现，对门邻居一天到晚“砰砰砰”关门声可达近百次；电瓶车也总是停放在走廊充电，令人不安。7月22日路过门外，他发现室内格局奇怪，狭窄的过道两侧都有房间，其中一侧为铝合金和玻璃分割而成，屋内进出人员很多，“这不是一直在治理的群租房吗？”

多年前，盛华景苑的群租房曾多达上百间。在各方整治之下，群租状况有所遏制。如今群租现象是否回潮或加剧了？解放日报·上观新闻记者展开调查。

出租广告遍布，群租行为隐蔽

盛华景苑是2013年建成的动迁安置房小区，楼栋均为高层，东临黄浦江畔。7月23日上午，记者来到盛华景苑小区，从小区西门进入，便看到垃圾回收站点堆放了不少床垫，工人正在对床垫进行搬运和拆解。抬头望去，小区的入住率并不高，有的楼栋6成房子处于未装修状态。

△盛华景苑小区西门上有出租广告。

群租情况存在吗？正值炎炎夏日，不少居民衣物或在阳台内晾晒，或在窗口下方安装的架子上晾晒，乍看没有什么异常。但细看，一些屋子有些奇怪：好端端的阳台被封闭起来并贴上了磨砂薄膜和墙纸，主卧里却晒着不少衣物。

记者随机进入20幢30号楼，通往门厅的小路上，居民和快递的电瓶车扎堆停放。大大小小的手写出租广告贴满门楼外的墙上：“单间出租，整套出租”“精装1400元/月 ”“有房出租”，有的还备注“价格美丽”“家具全配”，连公示栏里也塞入了出租广告纸条。走进门厅，楼道里挂着一块“上海市文明居住行为规范”，提醒“房屋外借不群租，居住用房不经营”；但七歪八扭的出租信息仍然铺天盖地，有的已经褪色，有的被人涂抹。进出的居民都习以为常，“白墙已经成了黑板报，擦了也没用，抹掉了立马就有中介写上去。”

△小区每个楼栋内外都布满出租广告。

记者以租客的身份走访了3楼以下的住户，发现低层住户大多房屋仍是毛坯房，租金低廉。80平方米左右的房屋整租，每月仅需3800元左右。3楼，一辆停放在走廊的电瓶车正在充电，充电线延伸进301室屋内，防盗门半开。朝屋内看，窄小的瓷砖走廊两旁均有数间卧室，粉刷一新。门口张贴着一张“公共制度”告示显示，这里是“员工宿舍”，员工要负责本房间内的厕所卫生。一进门靠左手边是厨房，一位大约30多岁外地口音女子和两个孩子走了出来。她说，自己和丈夫在附近打工，夏天将两个孩子从老家带过来，住在朝南的主卧，有独立卫生间，1600元一个月，“整个3室2厅共隔出6个房间，每个房间都有两三个人。”记者注意到，其中一间明显使用简易隔板和玻璃门分割出来，约10平方米，只能容下一张单人床和衣柜。屋子里带有空调，南北阳台都被改造成了洗手间。这样的改造方式十分普遍。从20幢、4幢楼外望去，阳台间露出了浴霸、洗漱台的情况不少。

△从外围看，小区里有很多阳台被改造为卫浴空间。

△改建后的室内有多个隔断房。

不是脏乱差的“传统”群租房

盛华景苑的群租状况得以形成，除了需求方，少不了中介和房东的运作。记者以租客的身份随机从墙体小广告上挑选了一个电话，并向中介表示自己需要单间，住两人，要求是主卧且有独卫，预算是2000元。中介谢经理表示，“手头房源很多”，半小时后就能过来看房。见面后，谢经理十分熟稔地介绍说，自己在房产中介上过班，现在出来单干。他与小区的“二房东”都很熟悉，负责帮他们推广房源。为什么是“二房东”而不是房东？中介没有过多解释。

谢经理首先带记者看的是2幢1401室。“这一栋楼还没有业主住进来，但是已经有业主将房屋交给了我们。14楼的4套房都是我们的，只剩两间主卧还没租出去。”他从配电柜里拿出藏好的钥匙打开门，映入眼帘的仍然是一条狭窄的走廊。“我们这边都是统一装修规格，一套房三间屋子，一间朝南主卧，两间朝北次卧，都有独立卫生间。”记者看到原本2室2厅室的屋子装潢一新，多出的一间系由客厅隔出来的“优化间”，每个房间都配有衣柜、床垫、书桌，有的甚至带有洗衣机、冰箱。谢经理带记者参观了朝南主卧。果不其然，大阳台被封上了磨砂玻璃，地上铺设的是略带倾斜的浴砖，顶部铺上了防水隔板，配备了抽湿和照明设备。阳台一侧是不锈钢洗涤槽，一边留有插座的操作台，另一侧是淋浴和马桶。所谓的“独立卫浴”正是由阳台改造而来。

谢经理介绍，这套房上个月刚装修完，就剩这间15平方米左右的主卧还未租掉，价格2100元；两套次卧大小约10平方米，价格在1800-1900元之间。网络免费，水电费独立计算。不过，这间主卧已经有客人相中，谢经理建议，如果不着急的话，可以等等13层的房源，月底就能装修好，格局一模一样。

当记者提出希望找更大空间的主卧时，谢经理在微信里询问一番，走向12幢1001室。窗外的黄浦江上货轮汽笛声阵阵，“这是最靠近黄浦江的一套，晚上不用打空调，开着窗就很凉快。”谢经理卖力推荐，这样一套17平方米的“江景房”租金是2300元，“要是你们能尽快入住，我和房东还可以再商量看看”。

客观评价，屋内除两间次卧比较逼仄外，整体都比较整洁干净，与多年前脏乱差、隔间众多的群租房面貌不同。

△“新型”群租房将阳台结构进行改动，对外称拥有“独立卫浴”。

二房东和中介想做郊区的“自如”

小区里铺天盖地的出租信息都是这类“优质房源”吗？谢经理告诉记者，墙上的出租信息大多是毛坯房，他强调“是很多人合租，共用一个卫生间”。谢经理手中就有一套旧房源，虽然条件差，隔间多，但也有独立卫浴。记者表示感兴趣后，被带进32幢2802室。一进门就看到墙上挂着5个电表。公共区域堆放着木梯、废弃家具和充电的电瓶车，弥漫着一股潮湿酸臭的气息。进入主卧，记者发现室内有电视柜沙发等大型家具。中介并不避讳，称这里原本是客厅，后被隔成了两个房间。阳台同样被改造成卫生间，但相比之下，没有除湿设备，电线、插座裸露在外，简陋很多。此外，其他3个房间也全是隔断而成。

谢经理坦言：“两三年前的出租市场太混乱，住得人多、人杂，一套能隔出六七间来，房间损伤很大，房东也很不满意。虽然相对便宜，但已经吸引不了年轻人，我们一般不太会推荐。”他话锋一转，力推此前“性价比”更高的新房源。“现在交给我们来做的房源，都会明确入住人数、年龄，所有东西都是全新的。”在押金、退房、续租、家电维修等等方面，都有专人管理。在谢经理的口中，小区的出租市场似乎已经在往“统一管理”“优质服务”的方向发展，越来越多的“二房东”认可了这种模式。

△老旧的群租房里也有将阳台改为浴室的操作。

这些二房东是谁？谢经理介绍，动迁房小区的不少业主分到了多套房子，自己住不了，就会选择出租，且租金便宜。二房东往往以3000多元一个月的租金拿下毛坯，自掏腰包花三四万元钱装修，再给到中介出租，一签就是5年。80平的房子若改成3间带有“独立卫浴”的房间，平均收租可达到5000元，两三年就能收回成本，“讲白了就是二房东自己的投资行为。”

那么原房东不管吗？“只要房屋受损不严重，按时交房租，不会来管的。”据他了解，有的二房东手握数十套房源，是职业“二房东”。像谢经理这样零散的个体中介，也依靠这些“二房东”生存。如此一来，一条完整的动迁房群租“产业链”便形成了。这很像眼下一些租房品牌的运作模式，攀谈中谢经理也十分自信地与“自如”做起了比较：“他们做市区的，我们主打郊区市场。”

新式群租房一样隐患重重

2018年6月20日，华泾镇群租整治小组曾对盛华景苑20幢301室下发《居住房屋违规租赁责令整改通知书》，认定该租赁房屋内存在将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租供人员居住和出租房间内居住人数超过2人等行为，违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》第9条、10条的规定，要求出租人、转租人和承租人改正。据周边居民介绍，整改通知下发不久，301室确实都拆光了，但没想到很快又重建了。

“我们保安都快成侦察兵了，据我所知，群租数量不少于二十几家。”盛华景苑物业乌经理称，群租问题带来的很多后果，第一个是擅自修改房屋结构，增加了水电煤、电梯等公共设施的使用强度，地下管网经常堵塞，跳闸、水压不足的情况时有发生；第二，生活垃圾、建筑垃圾增多。由于出租人员流动性大，很多用完的床垫家具都扔在走廊，物业不得不收拾烂摊子；第三高空坠物的现象大大增加。种种问题对物业的服务能力构成了很大的挑战。

乌经理称，物业每天都会在小区留意群租现象。一般而言，物业主要从外立面观察，比如空调的数量、阳台是否改造等方法来初步确定，并上报房办。“房办经常检查、执法，也会当场拆除，但没过几天又装修好了。房东成了甩手掌柜，二房东更不好惹，我们物业十分无奈。”

2014年，上海市综治办、市高法院、市房管局等十部门联合制定《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理的实施意见》，其中强化了房屋租赁的相关主体责任，如房东违规租赁或将被限制房屋买卖；租住“群租”房将被暂停办理居住证；中介若违规将被暂停经纪合同网上备案资格。乌经理认为，如何加强房东的责任意识，对操作群租的“二房东”追究违法责任，是值得有关部门深思的问题。

△空置率很高的动迁房小区。