必须承认，香港地产发展商的冒起与香港的历史发展轨迹有重要关系。上世纪中期开始，不少英资企业对内地与港关系感到忧虑，逐步出售其旗下业务，部署撤离香港。不少华资企业趁机吸纳，逐渐参与土地发展业务。

恰逢此时，就香港前途问题，中英于1984年签订《联合声明》。该文件的附件三关于土地契约的条款订明，从《联合声明》生效之日起至1997年6月30日止，批出的新土地每年限于五十公顷，不包括批给香港房屋委员会建造出租的公共房屋所用的土地。客观而言，此举令市场觉得土地供应较为紧张，形成楼价和租金上升的动力。

而在这一过程中，地产发展市场逐渐集中在个别地产发展商身上。根据研究结果，1991年至1994年间，70%新落成的私人楼宇由七家地产发展商兴建；55%由四大发展商供应；有一个地产发展商住宅单位供应量持续占市场的25%。

在很长一段时间里，地产发展商是市民仰幕的对象。因为他们或白手起家，或经营有道，成为城市富豪。其成功被视为香港处处有机会，人们能凭知识、经验、个人努力而向上流动的活生生例子。

然而香港楼价和租金上升，对市民带来安居的困难。1997年香港回归祖国后，特区政府订下每年兴建的公营和私营房屋单位不少于8.5万个（又称八万五政策）。

然而1997年的亚洲金融风暴，令香港经济陷入谷底。为挽救一落千丈的物业市场，特区政府于1998年中期宣布暂时停止卖地；2000年中，时任特首董建华默认，八万五政策已并不存在。

至2003年，SARS爆发，物业市场的表现更为疲弱。1997年至2003年间，香港楼价已下跌超过六成。时任房屋及规划地政局局长孙明扬宣布了九项措施，包括停建居屋（被视为协助基层人士置业的措施）、终止租者置其屋计划等。2004年，特区政府更确立以勾地为主要的卖地机制。客观而言，这些措施都有助地产发展商的业务重回轨道。

在这段时间里，社会上安居的诉求减少。但是香港出现了数码港、红湾半岛、嘉亨湾等事件，而部份高官在退休后加入了大财团工作，这令特区政府与商界之间被视为有千丝万缕的关系，“官商勾结”疑云甚嚣尘上。地产发展商在社会上的形象出现变化。

之后，由于土地房屋和供应紧张、美国推出量化宽松政策等原因，香港楼价和租金飙升，与普通市民的承担能力出现脱节的危机。

根据美国顾问公司Demographia就去年第三季的国际房价负担能力发表报告，香港家庭年入息中位数为27万元（港元，下同），而楼价中位数则为402万元，即是楼价为家庭年入息中位数的14.9倍。这数字在调查范围内的360个城市或地区中排名第一。紧随其后的温哥华和檀香山，也分别只有10.3倍和9.4倍。

时至今日，香港地产发展商拥有庞大财富和不少影响力。根据2013年《福布斯全球企业2000强》，香港四家地产发展商（新地、长实、恒地和新世界）不仅榜上有名，更是居位中上位置。四者相加起来的营收达179亿（美元，下同），获利约136亿元，资产达1804亿元，市值为959亿元。

这四家地产商拥有的土地储备丰富。根据《明报》记者对五所地产发展商（长实、恒地、新地、新世界和信置）的年报作统计，它们共拥有超过70公顷可供发展的住宅土地储备，若加上新界农地，它们共拥有1010公顷的土地储备。

此外，地产发展商的业务涉及多个范畴，包括电力、电讯、公共交通、零售等，与市民的日常生活息息相关。

市民面对安居困难的问题，对地产发展商的财富和影响力渐渐出现负面看法。“地产霸权”之说由此兴起。

根据香港中文大学亚太研究所于2011年7月底对832位18岁或以上的市民所进行的电话访问结果，65.1%受访者表示同意“香港的大地产商只顾赚钱，不理社会责任”，只有13.0%表示反对；85.0%受访者听过香港出现“地产霸权”的说法，当中77.9%认同香港实际上有“地产霸权”情况存在，只有14.3%表示没有；当中73.3%认为香港“地产霸权”严重，只有3.3%表示不严重。一时间，针对地产发展商的书籍大行其道。

其实，刨去地产商因素外，特区政府要解决市民安居困难的问题也绝非易事，至少有以下考虑：

一是卖地、印花税等占去特区政府收入的显著部份，政策调整会如何影响政府的收入；二是楼价的调整会否对以习惯藏富于房的市民带来重大打击，影响其人生计划；三是增加土地和房屋供应会遇上来自物业拥有者、土地拥有者、租客、环保团体等多大的阻力。

由此可见，香港地产商形象从香港梦变成大奸商，有其客观原因：港府政策、经济形势、商业环境。在这一点上，需要反思的，绝不只是地产商。

（文章仅代表作者个人观点。本文编辑：洪俊杰 编辑邮箱：shguancha@sina.com）