前几天，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，“以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板”成为明年十项重点任务之一。一时间，租赁住房又成为众人聚焦的热点。

上海正在加快推进租赁住房建设、培育和发展住房租赁市场，目前情况如何？

解放日报·上观新闻记者针对市规划资源局公布的相关土地出让合同进行梳理发现，从去年7月24日上海全面启动新增租赁住房用地供应以来，租赁住房用地的成交情况发生了一些变化。截至12月28日，租赁住房用地在数量上，从首次成交的2幅，到如今累积成交量达到62幅，区域分布广泛，更有集体土地试点入市地块。竞得企业的类型出现多样化趋势，除了上海本土国企以外，出现了非沪国企、民企的身影。

租赁地块提供租赁房源超过5万套

租赁住房地块采取100%“只租不售”模式。12月27日，上海有两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交，这可能是今年最后一批成交的租赁住房用地。两幅土地均位于宝山，将至少提供1560套租赁住房。

短短一年半的时间，上海一共成交了62幅租赁住房用地，占地面积超163万平方米，至少可以提供约5.5万套新增租赁住房，位居全国前列。其中，今年共成交38幅土地，较上一年增加了14幅。

租赁住房用地供应力度持续增大，反映出上海坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位的决心。不过，这些成交地块新建房源，只是上海加快租赁住房建设的渠道之一。去年发布的《上海市住房发展“十三五”规划》明确提出，“十三五”期间，上海将积极推进购租并举的住房体系建设，进一步健全房地产市场健康发展长效机制，预计新增供应各类住房约170万套，其中租赁住房约70万套。其它渠道还包括存量更新改造类项目、代理经租房源等。

实现从内环到郊环全覆盖

去年7月，上海首批成交的两块租赁地块，一幅位于浦东新区张江南区，一幅位于嘉定区嘉定新城。其中，在张江南区建设的张江国际社区人才公寓（一期）项目，是全市最早投入建设纯租赁住房，预计明年全面竣工上市。

一年多时间内，租赁地块逐步拓展到上海分布于除虹口、金山以外的14个区，实现了内环到郊环的全覆盖。其中浦东相应的地块数量最多，为17幅，占比达到27.4%。

值得关注的是，地处偏远的崇明、奉贤、青浦各自成交了一幅租赁地块。其中，崇明区长兴镇G9CM-0901单元（局部调整）12-04地块成交于今年1月，由上海长兴岛置业有限公司以楼板价1518元/平方米竞得。同时成交的还有青浦区盈浦街道漕盈路东侧07-05地块，由上海盛青房地产发展有限公司以楼板价3578元/平方米竞得。今年11月，奉贤区海港开发区65-01区域地块，被上海奉港置业有限公司以底价竞得，楼板价1986元/平方米。

“去年成交的租赁地块主要位于市区或郊区核心市镇，周边配套设施较为完善。以上地块均位于配套设施有待改善的区域，地块自身的配建更为重要。”一位业内人士分析。例如青浦盈浦街道的租赁地块，在出让合同中就对公共服务设施有详细要求，包括建设日间照料中心、老年活动室、养育托管点、文化活动室、社区学校、卫生服务站和公厕等等。

不过记者发现，从整体来看，按照《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》对租赁地块的区位要求，已经成交的地块重点放在聚焦就业密集、产城融合重点区域以及轨道交通站点周边区域。

青浦的租赁地块临近新开通的轨道交通17号线漕盈路站，交通条件优越。地块毗邻青浦工业园，可以满足园区工作人群的居住需求，且地块周边居住氛围浓厚，集聚了一批商品住宅。崇明的租赁地块位于是南部海洋装备产业区的配套区域，周边道路部分处于在建状态。奉贤的租赁地块处于海港综合经济开发区，距上海绕城高速仅2公里。

集体土地入市试点现身

今年下半年，租赁地块成交出现“井喷”，达到27幅，占今年总量的七成。其中，有两幅位于泗泾镇的地块是集体土地入市试点项目，在上海具有开创性意义。

今年10月，松江区泗泾镇SJSB0001单元07-09号（集体土地试点入市）地块，以1.25亿元价格成交，建设租赁住房不低于825套。与过去土地市场出让的国有建设用地不同，这是上海首次通过土地市场推出的集体土地入市建设租赁住宅项目，出让人为泗泾经济联合社。

今年11月，松江区泗泾镇又有一幅集体建设用地转为租赁住房地块——松江区泗泾镇SJS20004单元03-11号（集体土地试点入市）地块，以8581万元的价格成交，建设租赁住房不低于549套。

两幅集体租赁项目建设规定，集体建设用地土地使用权及地上建筑物等不得整体或分割转让，不得分割办理不动产权证，不得分割销售，不得以租代售。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。在土地合同签订后，由区市场监督管理局对取得地块的建设单位及其全资成立项目公司股权变更行为进行限制与监管。

上海租赁集体用地入市的背后原因，是去年8月发布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。《实施意见》也提出，要稳妥有序开展集体建设用地建设租赁住房试点等多种途径，以增加租赁住房供应。

业内分析，泗泾镇成为首个集体土地入市建设租赁住宅的地区，主要原因在于紧邻市区的区位，以及镇域内没有行政村或农业户籍人口的现状。而且集体用地收归镇一级，不太会出现土地利用混乱复杂的情况。集体建设用地建造租赁住房，不仅可以解决新上海人的民生问题，有利于增加城市竞争力，也是改变城市发展结构的重大突破。

非沪国企和民企入局

根据国家九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》要求和上海的具体情况，在大幅增加租赁住房供应、规范租赁市场培育和发展的阶段，要充分发挥国有企业的引领和带动作用，特别是在稳定租赁关系、增加供给等方面的作用。

根据梳理，目前租赁地块竞得人中，上海本土国企占据绝大多数，其中上海地产集团、张江集团、陆家嘴集团以及市北高新集团，分别以12幅、4幅、4幅、3幅土地位居前四。“国有企业作为市场的‘压舱石’和‘稳定器’，应当积极参与租赁住房建设。这也是企业谋求转型的良好机遇。”上海地产集团相关负责人介绍。

另一方面，今年拿地房企将有“扩围”，非沪企业在租赁地块交易市场中现身。今年1月，宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区02单元0218-02地块被深圳市中集产城投资发展有限公司以2.84亿元竞得，这是首家沪外企业。记者通过“天眼查”查询发现，此次拿地的深圳市中集产城投资发展有限公司为A股上市公司中集集团下属子公司，具有国资背景。今年10月成交的松江区泗泾镇SJSB0001单元07-09号（集体土地试点入市）地块，其受让企业同样来自深圳，为有巢科技投资（深圳）有限公司，现改名“有巢住房租赁（深圳）有限公司”，是华润置地全资子公司。“有巢”是华润置地于今年6月发布的长租公寓品牌，并于今年进军上海长租公寓市场。

松江区泗泾镇SJS20004单元03-11号（集体土地试点入市）地块则被民营企业上海派米雷投资（集团）有限公司竞得。这是一家以产业地产投资为主的综合性投资公司。根据公司官网显示，旗下两个产业园区、两个长租公寓项目均在松江区。

备注：两块综合性用途地块列入统计。
杨浦区长白社区N1-01地块（长白街道228街坊），土地用途为文体用地、租赁住房。
浦东新区三林社区Z000703单元控规NH103-01地块，土地用途为商业用地、城镇单一住宅用地、租赁住房。