黄浦滩名苑是一个全新小区，整个小区210户，单户面积动辄两三百平方米，住在这样的小区里，竟然也有小区矛盾。业主们忙，7位抽出时间参与业委会的年轻人，大多也是“空中飞人”。业委会副主任王浩是一位资本市场律师，接受采访的当天，他刚刚从美国飞回国内倒完时差。他开玩笑说，小区每平方米的物业费就要6.7元，业主们都要忙着挣钱，参与业委会的初衷无非是想打造一个“小而美”的社区。

王浩

也因此，与很多小区因为小事争论不休的情况不一样，他们的精力主要聚焦在解决和业主体验度相关的物业问题。而且，正因为自己是一名律师，王浩反而不提倡用法律这种冰冷的方式去解决小区问题，“法律是准绳，但操作起来往往费时耗力，不到万不得已，还是应该把情理和沟通当作是解决小区事务的首要方式。”

为改善物业服务，成立小区业委会

黄浦滩名苑2015年开盘时，房价已经不低，业主对于服务品质的要求当然不低，业主们入住小区后，发现和房屋开发、物业服务相关的问题陆续呈现。

首先是小区1、2号楼的精装修房业主，入住后发现装修质量一般，“一是用料问题，开发商是一家浙江企业，由于装修项目是外包的，不少业主入住后，对环保材料是不是到位、甲醛有没有超标等问题本身就存疑。”对于新入住的业主而言，如若前期有质量上的不足，后期保修做得好，问题也能缓解，但1、2栋楼的业主就精装问题想要和开发商沟通时，只能通过物业去联系开发商，且物业大多数时候只是上报了情况，并无后续反馈。“比如个别房屋出现墙体漏水，物业报给开发商后，既没有维修动作，也没有及时沟通，导致彼此之间的矛盾越来越深。”

随着小区的房子陆续卖完，物业的日常服务品质又不断下降。“最早入住时，小区保安充足，项目经理也比较负责，对业主提出的问题哪怕不能立即解决，也总有反馈，但是房子卖完后，服务水平直线下降，不仅小区保安人员变少了，小区的卫生、绿化状况也都衰退了，连续换了好几任物业经理，依旧毫无改善。”有业主提出，支付了每平米6.7元的物业费，但服务水准远远没达到这个水平。当时有热心业主去参观过周边一些小区，真的发现自己家的物业连2元多的物业服务都不能比，心理落差特别大。为了能让物业服务有所改善，热心业主逐步形成了每月开一次例会的习惯，汇总问题后统一向物业去反映，但大家发现物业往往只是口头答应，却很少落实。在这样的情况下，业主们有了尽快成立业委会的想法。

因为是全新小区组建第一届业委会，邻里间并不熟悉，小区业主对此也懂得不多，所以，虽然业主们意识到成立业委会的重要性，但并不知道该从哪里下手，走过不少弯路。后来得知小区所在的黄浦区半淞园路街道耀江居民区有一个“居民区业委会主任联谊会”，经常针对业委会“组建难、运转难”、物业管理“费难收、标准难调、维修基金难用”等问题组织业委会参与者们一起交流，随着小区的热心业主去向居委会咨询，第一届业委会的选举工作正式步入正轨。

小区物业对快递包裹进行分拣后由工作人员送货上门

在半淞园路街道、耀江花园居委以及街道房管等各部门领导的大力支持下，小区业委会成立工作很快提上日程，2017年5月，小区业委会筹备组成立，一年后的5月，经过一系列的业委会选举流程，黄浦滩名苑业委会正式成立，7位业委会委员，6位是住户代表，1位商户代表。

了解法律，反而不愿诉诸法律

业主对新成立的小区业委会抱有很大的期望，希望可以对涉及小区物业服务的安保、卫生、精装修房的保修等问题的解决有所推进。业委会委员们也很有干劲，积极讨论小区存在的问题，在业委会内部分设了安保、审价、绿化、审计等小组，科学规范各个成员分管的内容，发挥各自的优势。“三号楼的关先生对绿化了解比较多，就由他负责绿化。由于小区先后移交过3个绿化公司，每次移交，草皮、树木多有枯萎，他通过物业公司把绿化公司负责人叫来，明确每一次移交时，哪些植物是健康的，通过列出移交清单，让接手的绿化公司出方案，恢复到接手时候的样子。”

业委会完成了内部梳理后，对外做的第一件事，就是约谈物业公司的老总，当时对物业提出的要求，是在今年8月底之前，把小区的物业管理恢复到与物业费相符的水平。“每一次业委会开会之前，都会有一个议程给到物业，会上提出的有待物业跟进解决的问题，会后也都要求物业经理签字盖章。”不过由于小区物业合同是开发商和物业公司签订的，业委会能做的只是按照合同上的要求去实施监督，让其达到合同上承诺的服务水平。

业委会到街道交流学习

王浩坦言，虽然在业委会的监督之下，物业的服务较之前是有改善，但还是有很多不尽如人意的地方。“小区的保洁、保安都是外包的，按理说保洁、保安与物业签订的合同中也会有具体方案，业委会问物业要合同，他们却说找不到了，找不到的还有当时开发商移交的一系列图纸、文件。”在这样的情况下，业主们也不是没有想过重新选聘新的物业，但是业委会考虑到物业的重新选聘流程较为繁琐和冗长，且需要前期物业配合，还是决定给前期物业充足的整改时间。王浩是学法律的，他明白，通过法律的手段，可以要求物业向业委会移交所有资料，“但走法律程序非常麻烦，如若物业扯皮，很有可能两年都不能彻底解决，所以我们还是希望可以和平解决。”

作为一名律师，王浩认为小区业委会的工作需要合法合理进行，但涉及到小区事务中的纠纷，还是主张由情入理，在情理、协商无法解决问题之后，再考虑用法律手段。也因此，和一些小区一言不合就赶走物业的方法不同，黄浦滩名苑选择给老物业整改的机会，“毕竟更换物业对整个小区而言是一件折腾的事，而且业委会的委员们都很忙，也推崇用沟通的方式去化解矛盾。”王浩坦言，自己的时间已经算是业委会参与者中比较自由的一个，其余几位都是大公司的高管，要大家把大部分的时间花在紧盯物业上，也不怎么可能。如今，有关小区事务中的很多跟进工作，也在不断发挥热心业主和志愿者的力量。

避免内耗，打造“小而美”社区

因为是小区的第一届业委会，业委会参与者设定的目标就是通过自身参与打造“小而美”的社区。由于小区规模不大，业主们平均年龄不大，并且工作较忙，微信群是大家首选的沟通渠道，小区5个楼栋设立的三个的微信群，“每次业委会发布的通知公告、业委会的会议内容，都会在各个群同时公开；另外每个群内也会邀请一位物业人员对接业主，快速了解业主遇到的问题。”

线下的交流也没落下，小区业委会每月定期与物业管理人员召开月度例会，王浩经常邀请小区内认识的热心业主一起参加，到例会上了解业委会每一个月的工作内容。因为这样的公开邀请，小区的整体氛围很理性，即便偶尔有一些谣言出现，也兴不起风浪。“有一阵，有老年业主称业委会和开发公司勾结，不仅在小区内部传播，还去居委会告状，但因为业委会的参与者都是一起商讨小区事务，每一个决定大家都很清楚，这样的谣言完全站不住脚。该老年业主甚至还对业委会主任进行过非常激烈的言语攻击，面对这样的行为，业委会主任也比较大度，尤其是了解了原因后，觉得这是因为老年人观念不同造成的，也没必要深究。”

在业委会的监督下，小区物业管理不断好转

原来，老人家在自己家的窗台上安装了晾衣架，业委会主动劝说无果后，又委托物业去沟通，希望能够拆除晾衣架，老人觉得业委会不去监督物业，不干正事，却和他对着干，提出“等小区问题改善了，我再拆”。而这恰是小区事务中的难点所在，比如在有的小区，业主因为不满物业服务认为可以拒交物业费，物业却又因此更难保证服务质量，纠结于这一类“鸡生蛋、蛋生鸡”的问题，很容易让业主对业委会产生不满。

“我们不愿意因为业主的纷争消耗大家的热情，很注意避免在情绪化的争吵中把问题升级，所以在个别事情上甚至有些‘息事宁人’。而且我们小区大部分都是年轻人，观念和老一辈不一样，可以较为理性地探讨问题，绝大多数情况下，道理一讲就通。”当然，因为上述的个案，业委会的工作力求更为透明，3个微信楼群内，总是开诚布公地探讨一切问题。

参加业委会是对年轻人的修行

面对业主的不同诉求，业委会是一件吃力不讨好的事，所以很多年轻人一方面想改变小区环境，另一方面不愿介入到具体的纷争中，尤其是在高端小区，很多人对此望而却步。王浩自称自己是一个内向的人，开始也没有想过要参与业委会，之所以会坚定地成为其中一员，主要是受到到了现任主任韩云的感召。

王浩起初是配合韩主任做了一些志愿者工作，那段时间，他发现自己的脸皮变“厚”了，下班回家会和志愿者去敲邻居家的门，邀请陌生邻居加入微信群，向他们讲解小区业委会的推进情况：筹备组成立了，候选人出来了……由于小区的公告只告知阶段性的结果，需要志愿者在推进过程中去传达细节，告知进展，鼓励有兴趣的业主积极投票甚至参选。热心志愿者的串门宣传，激起了更多人的参与。“那时候意识到，想要改变小区，还是要先从自己做起，这样才会有更多的人站出来。”王浩想起来，离小区不远的一处高端楼盘，10多年了迟迟没有建立业委会，很可能是没有业主迈出第一步。

但从志愿者变成业委会的参与者，王浩犹豫再三。“最初心理斗争蛮激烈的，毕竟自己做项目的时候需要通宵熬夜，且经常不在国内，很担心参与了业委会精力不够，但如若我不参与，很可能就集齐不了七位委员，志愿者们担心代表开发商利益的业主进入业委会，毕竟开盘时几个楼盘销售也都住在小区。”而真正参与其中，王浩觉得是一次非常独特的体验。“我小时候住在温州，邻居之间是很熟悉的，到了上海，住在公寓楼的邻里关系总觉得没有那么密切，而参与业委会是一个契机，邻里间也多了一份认识，虽然不是关系非常密切的朋友，但有事可以问一问、聊一聊。此外，参与业委会让我比较深入地了解了物业管理，知道如何和小区业主和政府部门沟通。”这样的沟通，与平时作为法律顾问出现的角度不一样，了解的东西也不一样。“因为要保持独立性和客观性，日常法律顾问看问题总是偏理性，偏法律，大部分时间是以一个‘外人’的视角评估事务，但是业委会的工作不一样，作为业主，我必须主动参与，偏感性，需要对小区的问题感同身受。”而更让王浩感到欣慰的是，随着邻里的熟悉，现在有更多全职妈妈、热心业主来响应业委会的工作，他们也会主动出谋划策、监督物业。

最近，小区业主们一致通过了快递不上门的决定，也就是说，所有的快递到小区后，统一由保安签收拣选后再上门分发。之所以会有这么一个措施，是有个别业主家发生了楼道物品遗失的问题。因个案让大家在小区安全上达成共识，并且愿意减缓对包裹“快”节奏的需求，既有志愿者们的努力，也有业主们的配合，而这让业委会对未来的工作更有信心。

文内照片由谢飞君提供。