作为老一辈上海人口中的“西区”，徐汇和长宁不仅有着整座城市数量最多、分布最密、风格最迥异的老洋房，也有上海最早的国家级经济技术开发区漕河泾开发区和虹桥开发区。两区分别依偎着黄浦江和苏州河两条“母亲河”，徐家汇和中山公园更是串联起几代上海人“谈朋友”“噶闹忙”“荡马路”“转公交”的生活印迹。

相依为邻的徐汇和长宁，绘就了上海中心城区优雅低调、宜居宜业的一面，两区的建设远景也有着和而不同的气质——

进入“十三五”，徐汇目标要建成“现代化国际大都市一流中心城区”，长宁则要加快建设“创新驱动、时尚活力、绿色宜居的国际精品城区”。一个争当一流，一个打造精品，都将品质视为第一要务，都承担着为上海“守家底”“聚动能”的重任。

做“品质担当”，不是件易事。

（一）守着老家底，要做新文章

武康大楼    来源：徐汇区政府

80多年前，旅居上海的建筑大师邬达克先后设计了武康大楼和孙科别墅，分别位于今天的徐汇和长宁，建造之时，建筑周围几乎都是农田旷野。此时距离“互联网”诞生还有近40年，所以大师本人大抵想不到，前者所在的武康路和从后者蜕变而来的上生·新所，到了今天成为新新人类们争相“打卡”的“网红”地标。

两栋建筑分别是上海第二批和第一批优秀历史建筑，位置相距不远。尤其以武康大楼所在的“五路交汇”处为例，老上海人口中的“上只角”描绘的精致优雅与大气，在这里体现得淋漓尽致。靠近这一区域的徐汇区天平、湖南两街道以及长宁区新华、江苏两街道也几乎囊括了上海近一半的老洋房建筑。

但，“老宝贝”扎堆也容易带来客观烦恼。

2016年夏，武康路“网红冰淇淋”店门口大排长龙。    来源：Wall Street Journal

2007年，徐汇以迎接世博会为契机，将武康路作为样本，开始探索风貌道路的环境综合整治。但1.1公里长的马路仅规划就用时1年又3个月。让武康路的总规划沙永杰更加没想到的事，花了3年好不容易完成保护性整治的武康路，因吸引大量人流变成了“景区”。

这一情形在2015年后达到鼎盛，标志之一就是“网红冰激凌”和“网红面包店”的接连出现。喧嚣嘈杂彻底代替了“西区”骨子里的静谧优雅。直到去年开春，一场轰动全城的“过期面粉”风波，不仅涉案“网红”店一夜之间悉数消失，先一步遭遇挑战的徐汇也比他地方早一步认识到，守护“老家底”除了要扫去历史尘埃，还要从内里进行蜕变。

差不多同一时间，徐汇区领导提出要对风貌区建筑实行减建筑容量、减人口密度、减过度商业、增加综合配置、增加公共服务和公共空间的“三减三增”计划。

延庆路上杂货店换上了复古风格店招。  舒抒 摄

于是，调整业态后的武康路如今商业布局基本算得上张弛有度，拆违后的延庆路采用了复古风格的店招而不是缺乏美感的塑料牌，东湖路上的轮胎店改建成了迷你展览馆“衡复微空间”，“枪篱笆”重新回到了岳阳路……家底越厚，责任越大，说的可不就是徐汇嘛。

相比之下，同样肩负厚重家底的长宁，坚定地选择了一条城市更新之路。事实上，这也是长宁经过深思熟虑后，制定出的“十三五”两大发展战略之一，另一项是产业发展。

如今人气火爆的上生·新所曾经沉寂多年，作为上海生物制品研究所的办公区，这里并不对外开放。神秘的面纱直到今年5月才全然揭开，展现给世人的是一处面积达4.8万平方米、包含13栋不同历史时期建筑的国际文化艺术生活圈。

孙科住宅

上生·新所内修缮后的原美国海军俱乐部泳池    来源均：上海万科

长宁区相关委办局的负责人曾坦言，如何修缮、改建、运营好市中心这么一片巨大又宝贵的“老家底”，着实不易。最后，上海万科承接了上生所的修缮更新项目，通过引入大型企业的资金投入、招商资源和专业团队，不仅高标准地完成了孙科住宅、哥伦比亚总会、麻腮风大楼等历史建筑或重要工业遗存的修缮，上生·新所开放后也即刻成为上海新品发布、时尚创意、休闲娱乐的新地标。

有效借助社会力量推动城市更新，保护历史建筑永续共生，已经成为长宁近年来城区建设的一张重要名片。

2015年，愚园路长宁段启动街区更新，最开始由政府主导环境综合整治。随后，土生土长的长宁企业“创邑”加入，开始为业态逐渐老化的街区注入社区书店、买手店、创意花店、咖啡馆等轻、新业态。不仅如此，原本拥挤的人行道经过调整改造，增加了街角花园、公共草坪和成排的长凳，长征制药厂的老厂房变身国际创意园区，愚园路邮局搬迁后改建为了艺术潮流范儿的“愚园百货”……新业态的加入吹散了老马路的暮气，吸引了新脚步的到来。

今年上海全市启动架空线入地和合杆整治，无论是武康路、愚园路还是两区交界的兴国路，徐汇和长宁都不约而同地都将“始发站”选在了难度最大的历史风貌区内，给出的理由同样“热血”：如果上海交通最繁忙、地下管线最复杂的老马路也能完成架空线整治，那没有什么地方是完不成的。

愚园路上长征制药厂老厂房改建而来的创意园区。  

百年梧桐树与百年愚园路     来源均：创邑

或许今天的年轻人已经对老上海们心中西区“上只角”的荣光不再感同身受，但梧桐树下的优雅旷达与坚定沉稳，早已不知不觉地沁入了又一代人的心间。

（二）“地铁兴商”两大范本

在“上海2035”总规中被列入城市主中心的徐家汇和中山公园，都是上海“地铁兴商”的典范，彼此有着相似的基因和发展路径。但周边迥异的发展空间，又使得二者必然朝着不同的特色前行。

1990年，华山路虹桥路口新民文化用品商店，这里如今是港汇恒隆广场所在地。  来源：百度“老上海”贴吧

上世纪90年代初与轨交同步启动建设的徐家汇，是新中国成立后上海崛起的首个特色商圈，老牌的东方商厦、太平洋百货和年轻一辈的港汇恒隆广场、美罗城四足鼎立形成商业聚合，与人民广场“迪美”比肩的徐家汇地铁商城、与新客站“不夜城”大厦“别苗头”的太平洋数码广场，都曾是徐家汇巨大人流的来源。

但2010年起，随着电子商务的兴起，徐家汇普遍建成于上世纪90年代至本世纪初的商场不再具有吸引力。数量庞杂的轨交出口和时断时续的步行动线，更令徐家汇的购物体验大打折扣。一场不破不立的“变革”之风，就此在徐家汇吹起。

最先主动转型的是美罗城。2015年底，赖声川“上剧场”的进驻，使这家商场最出名的不再是门口巨大的玻璃球。国企东方商厦紧随其后，2017年初完成了业态调整和服务提升。商场定位和规模体量都居首位的港汇恒隆广场也在去年低调开启了商办空间的翻新和品牌调整，今年5月更是大刀阔斧启动拆除了屹立18年的“门面担当”——标志性的39级大台阶。

1979年徐家汇航拍图     来源：徐汇区档案局

上世纪80年代徐家汇     来源：徐汇区政府

进入2010年后的徐家汇商圈     来源：视觉中国

商业体不惜牺牲经营收益主动求变，让徐家汇拥抱了新一轮发展机遇。

已经开工建设的徐家汇连廊，一期部分主体结构今年年内就将完成土建。眼下，人们站在美罗城二楼星巴克的大露台观望时，连廊蜿蜒俊逸的“身姿”已经雏形初现。徐家汇中心也在紧锣密鼓建设中，这个由香港新鸿基集团主导的商业地产项目将打造成为集办公、酒店、商务活动、时尚商业、信息发布、餐饮与和为一体的城市公共活动中心，令人充满期待。

中山公园商圈，画面右侧为拥有百年历史的中山公园。   来源：长宁区政府

与静待“航空母舰”崛起的徐家汇不同，中山公园的商业体量虽然尚有差距，但得益于轨交2、3、4号线交汇以及龙之梦购物中心直达轨交站点的“零换乘”优势，中山公园商圈10余年来一直保持着稳定人气。相较徐家汇不断聚合商业和文化资源，中山公园走的颇似一条向外辐射能量的道路。

2017年，上海第二家来福士广场落子中山公园，恰与长宁龙之梦形成对角鼎力之势。今年3月，累积了近一年人气的长宁来福士迈出重要一步，与轨交中山公园站同时建设二层连廊和地下通道，将同龙之梦一样与轨交枢纽形成地上、地下“双联通”。此前，已经持续3年的愚园路城市更新成功地将中山公园的部分人流向东引入了这条城市后街，可以预见，获得轨交直接导流的长宁来福士势必将迎来一次规模可观的增长，拥有新商业增长极的中山公园商圈也将进一步向西辐射商业能量。

长宁来福士广场内完整保留了张爱玲母校圣玛利亚女中的钟楼。该楼始建于1926年，为上海市优秀历史建筑。  来源：商场供图

除了是“逛、吃、买”的风水宝地，中山公园地区一直是带动长宁产业发展的核心区之一。这里不仅孕育了最初大众点评网，如今更是长宁发展人工智能产业的重要载体，“虹桥智谷”的东部承载区。眼下，商圈内的联通新时空大厦已经挂牌成为华为-联通人工智能产业创新示范中心，提供2900平方米的孵化空间和1.8万平方米的办公空间。位于定西路延安西路的银统大厦经过更新，也将作为人工智能企业的孵化空间。

从百年前的“兆丰公园”到今日的中山公园，长宁在历史最悠久的土地上布局了最前沿的科技产业，用意不言而喻：商圈作为实体经济的重要载体，与新兴产业融合才能创造新动能，获得可持续发展的可能。这也与长宁一贯的行事风格相呼应：打意想不到的牌，走稳扎稳打的路。

（三）南部崛起，西部革新

熟悉上海地图的人会发现：徐汇的“故事”大都发生在北边，长宁的“大事件”大都发生在东边。没错，两位“优等生”有同一个尚待解决的课题：徐汇历来“北强南弱”，长宁则长期“东强西弱”。

上世纪80年代天山电影院

天山电影院原址现为虹桥艺术中心    来源均：长宁区政府

徐汇和长宁今日的辖区范围，都是上海中心城区几番向外延伸后的产物。

1984年，龙华、漕河泾、长桥等区域划入徐汇区，南拓的徐汇逐步形成了今天的行政区划。 

长宁区境向西扩展，则几乎与虹桥经济技术开发区和虹桥机场的建设同步。1982年至1992年的10年间，上海县的新泾、虹桥、北新泾地区以及虹桥机场、上海动物园、西郊宾馆等相继划入长宁，形成了今天的区划格局。

虹桥经济技术开发区     来源：长宁区供图

同样的强弱不均，原因相似，但解决办法各异。

上世纪60年代起，天原化工厂、上钢十厂热轧车间、上海硬化油厂、上海印染机械厂四车间等老牌工业企业纷纷进驻长宁天山路沿线。一时间，天山路北部直到苏州河南岸，成为上海工业设施最密集的区域之一。到了上世纪80年代，天山路往南开始发生巨大变化。虹桥开发区和古北国际社区的兴建，上海人提起长宁从此新增了一个“老外多”“洋气”的印象。长宁区中部更成为区域经济发展核心，90年代中期长宁曾提出“依托虹桥，共同发展”的理念便是佐证。

东部位于市中心，中部有虹桥和古北，长宁的西部却一直缺少经济亮点。区领导在谈到“十三五”长宁为何要深度转型时曾笑言，长宁38平方公里的土地上，动物园、国宾馆、机场保障区的“分量”加起来着实不小。

天山路340号上海硬化油厂

天山路500号上海天原化工厂

上世纪50年代的天山二村      来源均：长宁区档案局

当土地资源触到“天花板”，“西进”成了必然选择。

为此，近年来长宁接连发布了区域城市更新总体方案、精品城区指标体系，明确了东中西三大功能区的各自定位，今年更是一口气发布了教育、医疗、养老、卫生等多个领域的“优质+均衡”发展三年行动计划。

今年底前，苏州河健身步道长宁段将基本实现贯通，串联起的将是临空园区至中山公园地区11公里的苏州河宾水岸线。随着《上海虹桥临空经济示范区发展规划》的发布，长宁通过深化对机场东片区、临空园区待转型工业地块的挖潜，身兼航空服务业等多个国家级创新试验区的临空未来可期，已然成为长宁经济重要的新增长极。

上世纪50年代初，远近闻名的“臭河浜”肇嘉浜完成治浜建路，成为今天的肇嘉浜路。直到上世纪80年代中后期，徐汇“土著”之间仍有“过了肇嘉浜往南就是乡下”的调侃。随着上海市区城市建设的需要，一批居住在市中心的居民经过旧改，“跨越”肇嘉浜以南动迁到了如今徐汇的田林、康健、长桥、凌云、华泾等地区，形成了田林新村、梅陇新村、罗秀新村等大型居住区。

纯居住型社区环境静谧怡人，但也形成了经济结构的长期“翘脚”。

建设汇中的徐汇滨江西岸传媒港    倪修龙 摄影

徐汇区领导将静待已久的“南部崛起”，称为“时不我待、只争朝夕破解的难题”。破题分几步：2016年，徐汇完成华泾地区25处成片违法建筑的拆违整治，为日后建立北杨人工智能小镇释放空间；启用徐汇万科中心，为徐汇商务能级向上海南站地块拓展、与徐汇滨江联动奠定重要基础；轨交15号线开工，使长桥、凌云地区居民期盼多年的“家门口地铁线”终于成为现实。

今年，徐汇正式对南部地区按下发展快捷键。占地面积5.3万平方米的南部医疗中心正加紧建设，建成后将设有1450张床位，全面整合徐汇区精神卫生中心和徐汇区中心医院的医疗资源。徐汇南部养老中心、徐汇中城学校、徐汇南部小学等一批医疗、教育设施也将陆续在年内开工。徐汇中学南校区的学生们踏入了建筑大师柳亦春设计的新校舍，开启新学期的旅程……

（四）两场盛会，只待人和

今年下半年，徐汇、长宁都将迎来千载难逢的新机遇。

徐汇滨江    来源：徐汇区供图

即将于9月17至19日在上海举办的2018世界人工智能大会，主会场就设在徐汇滨江。11月5日至10日将举行的首届中国国际进口博览会，主会场国家会展中心正是长宁的“隔壁邻居”。

借助盛会溢出效应发展相关产业，是天时地利，更是必须抓住的“人和”。长宁区领导就直言，长宁这一次要做的是全方位、多领域、深层次主动对接，不但要抢抓机遇扩大招商引资，更要借梯登高培育产业特色和比较优势。

积极推动贸易升级转型的背后，是长宁经过多年探索实践，确立的“十三五”两大重点战略。其中一大战略“产业发展”，已经从“十三五”开局之年的航空服务业、“互联网＋生活性服务业”、时尚创意产业三足鼎立的格局，加入了人工智能产业和金融服务业，形成了“3+2”的全新产业格局。

虹桥临空经济示范区地标建筑凌空SOHO，这里也是携程总部所在地。   来源：长宁区政府

根据今年初长宁区发布的2018年政府工作报告，仅去年前11个月，三大产业对区域经济的贡献就分别同比增长了39.48%、29.51%和19.4%。

长宁区，骨子里有一种雄心勃勃。这些年，长宁在全市乃至全国层面都有一系列创新之举。例如，在全国率先实现“保税展示＋交易”等贸易监管方式创新，在全市率先实现海外人才服务“四合一”功能，在全市首个开展企业注册“一照多址”试点，是上海首个“互联网＋生活性服务业”创新试验区，全国首个网络市场监管与服务示范区……长宁累积多年的现代服务业“家底”实现了厚积薄发，也在上海优化营商环境的舞台上显示出亮眼身位。

长宁区领导这样看待地区的站位：“一个区域的发展，不能就‘区’来看‘区’，只有站在全市、全国乃至国际发展的大格局下审视长宁发展，创造性开展工作，才能不断突破自身局限，引领未来发展。”

“上海梦中心”规划效果图

与长宁相似，徐汇的现代服务业对全区经济增长贡献率也超过了70%。但徐汇的“地盘”稍大，尤其是万众瞩目的徐汇滨江，今年起西岸传媒港、梦中心、西岸智慧谷等载体进入快速建设期后，龙腾大道与云锦路一带几乎“一天一个样，三天大变样”。

不久前，徐汇滨江方面与香港西九文化区达成战略合作，加上今年初与法国蓬皮杜艺术中心签订的5年展陈合作，以及蓄势而发的世界人工智能大会，不少人笑称，徐汇滨江这是准备“C位出道”？

不过，在一骑绝尘横空出世与厚积薄发细水长流之间，已经有了“漕开发”30年运营服务经验的徐汇似乎选择了其中的平衡点。

徐汇行政服务中心综合管理信息平台。2017年，徐汇正式成为国家“互联网+政务服务”示范区。   舒抒 摄

在徐汇打响“上海制造”品牌三年行动计划中，徐汇目标是要打造以人工智能为引领的智能制造品牌，以此推动信息技术与生命健康两大新兴产业发展。载体方面，拥有市中心宝贵“大衣料”的徐汇将国际人工智能中心落子滨江区域，并不出人意料。事实上，西岸智慧谷未来与北杨人工智能小镇展开的联动发展，也将为徐汇南部的高端制造、智能制造发展注入强大动能。

不断更新的产业活力自然为徐汇和长宁吸引了优质企业的目光。目前，西井科技、深兰科技等人工智能行业领先企业已相继进驻长宁，商汤科技、小米物联网及金融科技等业务则落户徐汇。两区高效的企业服务和优质的营商环境获得企业实实在在的认可。

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希望两位“优等生”再接再厉，在老家底中挖掘更多潜能，在发展中创造最具品质的城区。