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维修资金续筹难,业委会成员突然辞职……这个街道的“业委会能力提升计划”或许能破解
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来源:上观新闻 作者:栾吟之 2018-05-10 15:58
摘要:针对业委会普遍存在的这些问题,街道推出“住宅小区业委会能力提升计划”,计划用一年时间推出四大项目,其中包括业委会换届改选指导项目,“能力提升”课程培训项目,居民议事协商机制建设项目,业委会规范化建设调研项目。

业委会,作为小区业主大会的执行机构,其运转和运作情况,直接关乎每个居民的福祉。不管是售后公房老小区还是新型商品房小区,业委会都存在着各种问题:比如居民区党组织对业委会工作指导不足,对业委会候选人把关光靠“个人眼光”;商品房小区维修资金续筹难、花钱项目落地不易;小区业主 “百人百条心”,支持业委会工作的寥寥无几……


这些“老大难”共性问题,到底有什么破解之道?曹杨新村街道对整个辖区63个小区的情况进行调研分析,提出一系列“住宅小区业委会能力提升计划”,探索这些问题的破解之道。
 


售后公房小区和商品房小区,各有一本难念的经

 

街道辖区内共有63个自然小区,除了两个情况特殊的小区之外,其余61个小区都成立业委会,其中售后公房小区37个,商品房小区24个。

 

一直以来,居民们对业委会的运作效果不甚满意,觉得这个本应代表全体业主权益的民间组织,尚未完全发挥作用。

 

售后公房小区和商品房小区,业委会运作各有各的难题。街道工作人员介绍,目前,街道辖区内的售后公房小区基本由曹杨物业管理,每个月收取的物业费很低廉,一般只能维持日常运作。一些大型治理项目,比如二次供水改造、社区公共空间“微更新”、道路修缮等等,都由政府托底,业委会能施展的空间有限,因此发挥的作用也很有限。

 

而商品房小区的问题,则在于维修资金使用难。按照本市住宅物业管理相关规定,一个小区的物业维修资金少于30%就业委会就应当启动筹集工作,但这笔资金收缴难度很大,许多居民并不愿意再次缴费,上海部分小区已经出现资金亮红灯的情况。

 

就算资金充足,要使得一个“花钱项目”顺利落地也很不容易。每个小区业委会有不同的“三个规约”,动用一定金额以上的维修资金需要业主大会通过,不到这个数额可以由业委会负责人签字或业委会讨论决定支取,根据小区规模不同,有的设置为数千元,有的则是数万元。在小区最需要花钱的领域,如翻新监控设备、安装车辆道闸以及返修绿化带等等。

由于这些项目从立项到选择供应商到最后实施,都需要在业委会的牵头下对全体居民进行意见征询,实施难度比较大,一旦遇到业委会成员工作能力不强、无法受到居民充分信任等情况,就很有可能无法落实,致使小区居民生活品质受到影响。

 


“当选千辛万苦,辞职拉不回来”
 

到底是什么原因造成这些问题?街道也进行了梳理。“第一个原因,是居民区党组织对业委会的指导有待加强。”工作人员发现,不少居民区党总支书记对业委会工作有畏难情绪。尽管指导业委会换届改选是居民区党组织的职责所在,但不少书记自身缺少相关业务知识,对业主代表和业委会候选人怎么进行把关缺少行之有效的机制,评判依据往往是书记个人的“看人眼光”。

 

第二个原因,是业委会法律地位尴尬。虽然是小区业主大会的执行机构,却不是一个独立的经营主体,无法聘请财务来单独为维修资金做账,账目管理一般都是由物业财务代做,某种程度来说,业委会对自己的“财权”缺乏主动权。

 

同时,业委会成员相当于志愿者,日常工作全靠奉献,人员队伍并不稳定。在一些小区,经常能听到居民们说出这样的话:“我们小区的事务推进,全靠某某某这个人。”一名尽心尽责的业委会主任或是成员,的确能一肩挑起小区各种事务,包括监督物业公司履行工作职能、牵头对一些设施更新等项目进行立项和推进等等,有的业委会成员每天从早到晚泡在业委会办公室里,也还觉得“事情兜不转”。业委会选人不易,成员请辞却没有明确规范,有人因为种种原因做不下去了,口头说一声就能辞去职务。在许多小区里,“当选千辛万苦,辞职拉不回来”的情况普遍存在。

 

第三个原因,是许多业主并不理解业委会工作。在一个小区里,业主们可能“百人百条心”,一个小区内往往80%以上业主是“吃瓜群众”,10%左右是热心支持业委会工作,10%左右是所谓“反对派”,其中有对业委会工作存在正常异议的,也有心态不好或是涉及个人恩怨的。许多业主缺乏对于通过正常渠道来合法合理表达自身诉求、维护自身权益的认识,很容易会受有心之人的影响参与“过度维权”,进而影响小区的和谐稳定。


引入四大项目力争提升业委会能力

 

针对业委会普遍存在的这些问题,街道推出“住宅小区业委会能力提升计划”,计划用一年时间推出四大项目,其中包括业委会换届改选指导项目,“能力提升”课程培训项目,居民议事协商机制建设项目,业委会规范化建设调研项目。
第一个业委会换届改选指导项目,由“史信彪社区治理工作室”运营实施。史信彪是原普陀区房管局的老法师,特别精通业委会工作,他退休后还运用专业知识发光发热,和一些社区干部一起下居民小区,悉心指导业委会开展各项。从2016年起,这个社会组织就入驻曹杨,专门就小区业委会换届改选工作进行指导。两年来,共完成近40个业委会的换届改选工作。

 

今年,工作室将以换届改选指导为抓手,完成三方面探索——其一,动员培训,提升居委会书记意识和能力。居民区党组织书记对业委会的重视程度,以及对基本政策和操作流程的熟悉程度,将是影响业委会换届改选工作能否顺利推进的重要因素;其二,规范流程,确保改选工作合法有序。工作室制订了换届改选13个公示公告等规范操作流程,以及《改选小组业主代表承诺书》以及《小区业主情况调查表》等,下发至相关居民区,方便他们开展工作;其三,定点联络,第一时间解决矛盾难题,工作室将把20个居民区进行分区划片,由3名工作人员进行责任区分工,每周定期联系负责居民区,了解进度和存在的困难,碰到疑难问题,工作室集中讨论,同时争取街道和房办的支持。今年,他们提出了要实现换届改选率100%的目标。

 

第二个“能力提升”课程培训项目,主要针对商品房小区业委会成员。将打破以往学员台下坐、老师台上讲的模式,通过与第三方机构的合作,邀请市物业协会讲师、资深心理专家,管理培训师共同参与,采用课程讲授加专题研讨、案例分析加现场教学的模式,通过“入门知识、实务操作、综合能力和凝聚力建设”四大主题8次课,提升商品房小区业委会的专业力、沟通力、凝聚力。

 

第三个居民议事协商机制建设项目,计划在杏梅园居民区探索试点设立居委会专委会,整合业委会成员、党员骨干、区域单位、物业公司、社会组织等专业力量,在居委会下,形成包括人民调解专业委员会,环境与物业管理专业委员会等多个专委会。依托多元力量参与,整合专业工作方法与专业资源,为居民解决更多问题,同时增强业委会成员的业务能力;另一个试点是在桂杨园试点推进业主代表履职能力建设。将探索依托专家与专业机构支持,通过系统的培训与督导,提升业主代表综合议事能力,包括收集分析问题的能力,沟通协商的能力,设计方案的能力,提报建议的能力等等。

 

第四个业委会规范化建设调研项目,将委托华东师范大学社会学系专家教授进驻曹杨,同时借助区人大代表资源,就业委会的规范化建设、参与社区治理的机制建设等方面进行全面的调研分析,并提出可行性意见建议。

题图来源:作者提供 图片编辑:笪曦
内文图片来源:视觉中国
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