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【海上记忆】上方花园、中行别业背后的老上海房产传奇:地价34年上升20多倍
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来源:上观新闻 作者:黄沂海 2018-04-03 15:13
摘要:在地皮炒作热火朝天之时,只要付出定洋,买入地皮,什么也不用干,隔夜就可获利,市场热度堪称疯狂。不仅地产开发商摩拳擦掌,许多有实力、有眼光的上海市民也纷纷参与地皮买卖。曾在巴黎圣拉萨中法银行担任高级职员、后为海上知名律师的吴凯声,于1927年底花3000两银子买了一块地皮,仅仅三年多时间,便以10倍的价钱转手卖出。可见当时投资地产是何等一本万利的生意!

 

老上海房产上升究竟有多厉害:以南京东路830号原大新公司(现中百一店)基地为例——

 

光绪二十五年(1899年)每亩为8000银两,宣统三年(1909年)上升到24000两,1927年为90000两,1930年为140000两,1933年达180000两,34年间上升20多倍。

 

另据估价,1920年租界内平均地价为每亩银10476两,较1916年的8819两上涨一成多;至1933年时,工部局重估地价为银33877两,扶摇直升3倍多。华界情形大致相同,南市十六铺一带1921年每亩价值20000银元(当时一银元约合银7钱多),1931年增至80000银元,计涨4倍。申城地价的不断攀升,除了经济环境推动因素,或与1927年后上海特别市政府制订的“大上海建设计划”有相当关系。

 

在地皮炒作热火朝天之时,只要付出定洋,买入地皮,什么也不用干,隔夜就可获利,市场热度堪称疯狂。不仅地产开发商摩拳擦掌,许多有实力、有眼光的上海市民也纷纷参与地皮买卖。曾在巴黎圣拉萨中法银行担任高级职员、后为海上知名律师的吴凯声,于1927年底花3000两银子买了一块地皮,仅仅三年多时间,便以10倍的价钱转手卖出。可见当时投资地产是何等一本万利的生意!

 

房地产作为一种产业,在中国始于近代,上海是中国房地产业起步最早、涉及土地和资本最大的城市。民国时期,沪上银行业与房地产结缘,既是金融地理优势的凸现,亦是充足资本力量的驱使,相辅相成,休戚与共。如今,人们依然可从外滩一带的银行老建筑以及遍布申城的里弄公寓旧址里,寻觅到80多年前沪上银行房地产信托业务的遗存地标,见证昔日远东金融中心城市的辉煌印迹。

 

房地产在上海的发展,以1843年为界。之前的上海,虽然已有土地、房屋的买卖和出租,但还没有形成以营利为目的、为租售而投入的商品经济形态的房地产业。1843年后,租界内土地转租行为变得便利快捷。1854年《租地章程》的修改,删除了“租地亩数和不得加价转租”、“不得建房租与华民”等限制条文。19世纪50年代,上海外贸迅速发展成为全国中心,尽管此后的数十年间国内战乱纷飞,但是“华洋杂居”的上海租界内却相对安稳,也为房地产市场的发展与繁荣创造了外部有利条件。

 

20世纪20年代末至30年代初,上海房地产买卖和新建房屋都达到高峰,公共租界平均每年新建房屋达6000多幢,外滩的“万国建筑博览群”也多在此时相继落成。1931年房地产交易额高达1.8亿银元,创下当时上海房地产市场有史以来最高记录。当外国房地产商凭借特权的庇护和外国金融业的支持,从事房地产业务而获得厚利之际,中国的买办、官僚、地主、富商及各色人等趋之若鹜,竞相仿效,尤其是银行界大佬振臂一呼,争先恐后加入竞争行列。据1934年上海房产公会报告,上海房地产总值估计30亿银元,成为上海经济金融市场的一个重要组成部分。

 

地价火热,房产交易也同样火爆得很。以房租为例,1911年前后公共租界以外的地段并不算贵,虹口一栋房子的月租也只要3到4元。但到了1930年代,特别是“一·二八”事变后,亭子间的月租都从7、8元涨到了20元,《申报》报道说房屋招租广告刚贴出去,浆糊还没有干,房子就已经被人抢租了。类似情况,在抗战爆发后更为突出。

 

面对房地产市场,银行业自然不甘寂寞。由于银行章程规定不能直接经营房地产,故而不少银行着手建立信托部,划拨资金,独立会计,以此为渠道染指房地产投资。

 

中国信托业起步较晚,至1921年才有第一家专业信托公司——中国通商信托公司问世,之后一夜之间,仅上海一地即冒出10余家,但终因底蕴不深后多被淘汰出局。7年后的1928年,受房地产热潮的影响,一些银行重整旗鼓涉足银行房地产信托业务。据1934至1937年《全国银行年鉴》记载,从1928年到1937年抗战爆发,全国新开张的商办信托公司有13家,银行设有信托部的有20余家,其中绝大多数落户申城,尤以1930年、1931年为发展兴旺时期。如率先创设信托部的浙江兴业银行(1930年1月)、交通银行(1930年7月)、中国银行(1930年8月)、大陆银行(1930年12月)以及新华储蓄银行(1931年2月)等,皆为当时业内举足轻重的大型银行,在他们的带头之下,诸多中小型银行随即效仿,银行房地产信托业务如雨后春笋般涌现出来。

W3-219上海商业储蓄银行信托部住房贷款章程

上海人口1926年为1539000人,1928年为2726806人,1930年升至3112250人,短短4年间增幅达102%。再观平均每亩人数,华界为2.8人,公共租界为30人,法租界为28.7人,市区居住人口显现“乘数效应”,房地产发展前景“钱景”看好;到了上世纪20年代至30年代初,上海已渐成为全国经济中心。到1930年末,拥有机械、化学、交通、建筑、轻纺、面粉、服装、制酒、器具等各类企业837家,资本总额达2亿元以上,工人总数超过20万人。1927年上海贸易额占据全国总额的41.08%,到1931年则占47.12%,增加了6.04个百分点。工商业的蓬勃兴起,土地需求量随之“扩容”,导致地价急拉飙升。

 

在业内素有经营稳健之誉的浙江兴业银行,拨付资本50万元组建信托部,明文规定经营业务范畴为:(1)房地产押款;(2)代客买卖房地产;(3)房地产经租及设计;(4)办理长期、定期、分期三种信托存款。唯其如此,浙江兴业银行在上手不足1年的时间里,房地产信托业务资产即升至200万元之多。其他银行亦从中尝到甜头,如大陆银行1931末房地资产为202万元,翌年增长为293万元;中南银行另辟蹊径,专卖现成楼盘,价值逾200万元;金城银行联手资本家另组机构,经营规模超过200万元之数;值得一提的是四明商业储蓄银行反应灵敏,出手快捷,很快使其房地产价值迅速突破1000万元大关。在金融杠杆的搅动下,一时间黄浦江畔到处大兴土木,房屋建筑拔地而起,鳞次栉比,一派繁荣景象。1930年,沪上造房耗银高达71511816规元,同年房地产成交额为9690.9万两,次年骤增至18321.7万两,财源广进,蒸蒸日上,达到这一时期的巅峰状态。

大陆银行大楼

浙江兴业银行大楼

浙江兴业银行纸币

即便是上世纪20年代末美国率先爆发的资本主义经济危机席卷全球,导致经济凋敝,市场萧条,银行倒闭,然而申城银行房地产却如同逆水行舟。1930年的统计数据显示,四明、盐业、金城、大陆、中南、上海商业储蓄、浙江兴业、浙江实业、中国实业、聚兴城、国华、新华、中国通商、中国垦业等14家银行的当年房地产投资总额为2899万元,1936年则攀升至6144万元,稳稳当当实现翻番有余。所谓“大浪淘沙,洗尽铅华”,其中几家银行的眼力、实力和魄力,颇值一赞。

 

其中,诞生于1908年的四明商业储蓄银行令人瞩目。这家由宁波人创立、总行设于上海的私营银行,起初规模并不大,但因其嗅觉敏锐,经营得法,非但银行业务突飞猛进,而且其涉足房地产业务时间之早、触角之广、力度之大、层面之深,在本土银行中实属凤毛麟角。四明银行鼎盛之时,拥有房产多达1200余幢,气势如虹,蔚为壮观,这与其创始人虞洽卿精明果敢的做派不无关系。

四明银行大楼

1921年9月,实力日渐膨胀的四明银行总行迁入自建的位于上海北京东路新大楼。此后,四明银行不仅随着分支机构的扩张而大肆建造营业用房,同时着手规划建设大批“商品房”。虞洽卿趁地价尚未大涨之时,在距外滩稍远的“非黄金地段”以低廉价格大量购进地皮,先后斥资建造了众多中西合璧、品质兼备的石库门房屋及新式里弄等建筑。房子一旦落成,立马出售或出租,快速赚取利润,回笼资金,转而投资新的房产项目。如今,处于申城闹市中心的四明邨、四明别墅、四明里等处,当初虞洽卿“画圈”投资建造时,这些物业的周边还是草木葱茏、蛙声一片的农田,偏僻冷落,却因其独具只眼,捷足先登,短短数年间把“生地”做成了“熟地”。

 

位居延安中路的四明邨,可谓虞洽卿的得意之笔。四明银行投资的四明邨,分别于1912年、1928年和1931年分三次兴建,共有新式里弄建筑118幢,其居住设计理念和设施配置,均具前瞻意识,即使以当下的标准衡量之,仍不失为精致典雅的人性化宜居小区。由于上海房地产市场炉火正旺,四明银行视房地产业务为银行资产保值增值的重要途径,其经营策略更是推崇银行业务与房地产业务“两手抓”、“两手硬”,快速崛起于沪上金融界,至上世纪30年代中期,其经营规模在上海各大华资商业银行中位居第八。颇具传奇色彩的是,该行奠基者虞洽卿也因此声名鹊起,在业界呼风唤雨,炙手可热。当时的公共租界里,一条连跨上海商业中心南京路、静安寺路的南北向道路曾被命名为“虞洽卿路”。

 

四明商业储蓄银行股票,董事虞洽卿

四明邨

银行进军房地产市场成为当时沪上一道风景。王志莘担任总经理的上海新华信托储蓄银行,投资兴建了新华别墅,秦润卿执掌的中国垦业银行,在虹口、静安等处营造的十几条新式弄堂房子,不仅出售、出租得益甚厚,且房子所在的地皮从上世纪20年代初后10多年间,价格就涨了五六倍;交通银行上世纪40年代也投资建造永嘉新村,面市后深得普通公司职员和小白领阶层的青睐。

 

不少银行还从关爱员工的角度出发,购房置业。上海商业储蓄银行创始人陈光甫在淮海中路南侧的来德坊买下了一排十幢房子作为职工宿舍,房子楼上设有客室、书房,楼下备有厨房、保姆间、卫生间,另有汽车间,可谓一应俱全,解决员工后顾之忧。中国银行上海分行手笔更大,出资在万航渡路建造“中行别业”,占地3公顷,拥有楼房140幢。“中行别业”的设计理念充满人文情愫,不仅每个住宅单元内设施齐全,而且小区内规划建有理发室、图书馆、诊疗所、小卖部、老虎灶、运动场所乃至员工子弟小学等,如此大规模、全功能、高品质的住宅小区,在当时全国银行界都找不出第二家。

中行别业宿舍楼鸟瞰图


附表:1911-1949年上海银行业投资经营主要房地产项目一览表

淮海路沿线:新华公寓、四明里、上方花园、来德坊、淮海坊、中南新村等

 

愚园路沿线:四明别墅、新华园、中实新村、571号公寓、愚园新村等

山阴路沿线:兴业坊、文华别墅、大陆新村、留青小筑、松云别墅等

南京西路沿线:戈登别墅、兴业里、金城别墅、金城坊、南阳公寓、联华公寓等

江苏路沿线:中一村、兆丰别墅、渔光村、中行别业、麦加利别墅等

延安路沿线:四明邨、模范邨、中行公寓、古柏公寓、永安坊等

四川路沿线:四行大楼、大桥大楼、浙兴里、兴业北里、德邻公寓等

栏目主编:沈轶伦 文字编辑:沈轶伦 图片编辑:曹立媛
图片来源:作者提供
题图说明:大陆新村
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