“日常制度及文书规范、业委会会议规范、维修资金公共收益使用管理规范、物业选聘与监督规范等要进一步完善。”最近，西凌一村业委会收到了一份《业委会法治评估结果报告及法治建议书》，其中对业委会过去一年工作指出了不少问题，并提出了针对性建议。“去年4月我们小区完成了业委会换届工作，刚一上来，业委会还比较缺乏管理经验，这份评估报告和建议都说到了点子上。”业委会主任孙文弘说。

去年12月，黄浦区半淞园路街道委托第三方组织了由律师、房管办负责人、街道业委会联合会理事等专业人士组成的评估小组，通过问卷调查、查看资料等形式，对辖区内92个业委会进行了一次“体检”，针对每个业委会都出具了一份评估报告，并“一会一策”地提出了完善建议。让孙文弘感到惊喜的是，根据评估报告的结果，西凌一村业委会今年评上了街道的三星级业委会，有机会申请到街道为星级业委会提供的小区项目引导资金。“我们的干劲更足了，接下来要回去赶紧商量一下，拿出什么居民亟需的项目申请引导资金。”

业委会有了定制化的评估报告

半淞园路街道辖区内有小区97个、业委会92个，住宅成套率达90%，业委会组建率95%。对这样房屋市场化程度较高的社区，引导与规范业委会运作，使其在居民自治共治中发挥作用，是街道长期以来服务社区居民的思路之一。

但这些业委会到底运作得怎么样？有什么标准来评价这些业委会的运作情况？街道过去并不非常了解。这也是上海所有街道都面临的问题，全市有9000多个业委会，但对其运行情况并没有准确统计。

2017年年初，街道邀请行业专家、法律人士与政府官员,通过梳理相关法律法规与实际运作结合，为业委会工作提出了一套规范要求，清晰明了地告诉业委会应该做什么与怎么做。这套规范针对业委会日常运作中涉及的日常制度及文书、业委会换届改选及变更、业主大会会议、业委会会议、专项维修资金与公共收益使用管理、物业选聘及监督等六大规范设立了36项指标，哪些做得好，哪些工作不规范，都由评估指标来说话。

经过一系列培训，业委会都对这套评估指标有所掌握。运作几个月后，再经过这次专业人士的评审，92个业委会的运作情况便一目了然。每个业委会有什么问题，评估报告都一一指出。

不仅业委会清楚了下一步完善方向，街道的22个居委会也收到了定制化的任务书，列出了各自居委会辖区内业委会的工作重点，包括业委会换届改选提醒、业委会委员缺额提醒、维修资金续筹提醒、物业服务合同到期提醒等，帮助居委会了解业委会工作情况，以督促业委会落实完善。这样的业委会“体检”，街道以后会每年开展一次。

探索调整物业费工作流程与机制

在今天举行的业委会评估报告会以及表彰会上，有55家业委会被授予了金灿灿的奖牌。原来，评估70分以上的业委会，被评为三、四、五星级业委会的称号，占到了街道业委会总数的60%。让这些业委会主任高兴的是，街道今年在上海首创了业委会引导资金，业委会可以向街道申请资金扶持，而扶持金额与星级挂钩，星级越高的业委会扶持资金金额越高。

记者了解到，街道今年将出资70万元作为引导资金，以“政府引导、需求导向、择优扶持、注重实效”为原则，星级业委会可以项目形式向街道申报资金扶持。这些项目几乎涵盖了业委会服务社区的方方面面，可以为“治家类”，如物业费调整、专项维修资金续筹，“安家类”如电梯更新改造、消防系统更新改造、监控系统更新改造、停车系统综合改造，“靓家类”如非机动车停车库改造、垃圾厢房改造、楼道整治美化，“和家类”如组建各类文明居住自治管理小组、举办小区邻里节等项目。

除了引导资金，街道还同步送出两个由街道“埋单”的“服务包”。

一是对于预算总价在10万元以上的小区设施设备更新改造项目，提供相关专家工程审价咨询服务。前不久，已有一个小区享受了这一服务，原来的预算费用在专家的把脉后减掉了几万元。

二是向有调整物业费意向的业委会提供专业机构“物业费评估”咨询服务，并指导业委会有效调整物业费。这个“服务包”让不少业委会主任当场叫好。

调整物业费一直是小区治理的难点，在很多情况下，物业费过低反而造成物业管理水平低的恶性循环。街道负责人告诉记者，今年街道打算探索建立一套有效调整物业费的工作流程和机制。初步打算是，由业委会先问需于民，细化物业服务的要求，查找物业服务的不足，再与物业公司沟通，反馈居民提出的意见，要求其整改，同时核算物业服务成本，请专业机构测算合理的物业服务费，并与业主广泛沟通，如此反复，最终确定“质价相符”的物业服务标准与合理的物业费价格，提交业主大会通过。