随着全国两会临近，各种有关房地产税的坊间消息层出不穷。2月23日，住房和城乡建设部副部长陆克华在国新办新闻发布会上则对此明确回应，房地产税是十八届三中全会明确的改革任务，要加快房地产税立法，并适时推进改革，有关部门正在按照中央要求开展工作。

那么，究竟什么是房地产税？它和老百姓有什么关系？如何借鉴国外的经验？

房地产税并不等于房产税，其范围更大

从官方表述可以看出，有两个相关但又不同的概念，即房产税和房地产税。

房产税是以房屋为征税对象，按房屋计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税是中外各国政府广为开征的古老的税种。2011年，我国房产税试点选取了上海和重庆两个城市。当年1月28日，两地的房产税试点政策正式实施。从两地方案来看，上海执行的主要是增量征收，而重庆则侧重于对高端存量的征收。从试点效果来看，两地开展房产税试点的六年多来，房产税对房价影响不大，而房产税的收入甚微，对地方财政收入贡献较小。

房地产税是针对房产征收的所有税目的总称，分为流转环节和保有环节两大类税目。流转环节税目包括：营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税、城市维护建设税等，其中涉及到普通老百姓购房的主要包括契税、印花税。如果某个人住了几年想把房子卖掉，则会涉及到营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、个人所得税等。房地产保有环节税，是指房地产的使用者或所有者在使用或持有房地产时应缴纳的税收。目前，我国房地产保有环节税收主要包括房产税、 城市房地产税、 城镇土地使用税三种。所以，房产税是对房屋持有征收的一个具体的课税。简单一点说，“房地产税”包含了“房产税”，范围更大。房地产税是一个全新的税种，目前在我国的推进，还停留在“立法规划”的层面。

房地产税的目的不是单纯的房地产调控

近年来，许多房地产业内和业外人士认为，房价上涨主要是因为炒作的结果，而房地产的炒作是因为房地产持有成本非常低。因此，加快房地产税立法可以增加房地产持有的成本，遏制房地产价格快速上涨。从政策层面看，2016年开始的一轮房地产调控，仍是以“限购限贷”为主要手段的。 2016年中央经济工作会议明确指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。在这一大背景下，一直被认为是房地产调控“长效机制”的房地产税，又被推上了风口浪尖。那么，房地产税能如一些人所期望的可以控制房价过快上涨吗？

回答这个问题，首先要梳理下房地产税本身的功能和作用。从理论上看，房地产税作为现代税收制度建设的重要内容之一，是世界很多国家都采用的一个税种。其主要功能定位在为地方政府提供稳定的税收来源，为地方政府的各项服务和基础设施建设支出提供资金保障。基于国情，在我国税收制度改革推进中，房地产税被寄予更多期望。

总体而言，房地产税可以承载以下三大功能：一是培育成为地方税主体税种。目前，我国地方税收收入规模较小、主体税种不突出，地方政府严重依赖土地出让收入。“营改增”全面推开后，原来作为地方税收的营业税退出历史舞台，培育地方税主体税种成为财税体制改革的一个任务。在此情况下，借鉴国外经验，收入来源稳定性强的房地产税成为完善地方税体系的首选。

二是调节收入和财富分配。房地产税能通过对住房数量多、面积大、价值高的人多缴税，对数量少、面积小、价值低的人少缴税或不缴税，发挥调节个人财富、促进社会公平的作用。

三是起到促进房地产市场平稳健康发展的作用。尽管前两个功能十分明显，但房地产税最受关注和热议的功能还是调节房地产市场，调控房价、抑制投机炒房。近年来，部分城市房价高、空置房较多，房地产税被认为可以弥补房产保有环节税收调节的空白，增加房产持有成本，引导老百姓合理进行住房消费，促进房地产平稳健康发展。

笔者以为，房地产税只是稳定房地产市场的一个方面，不能说房地产税决定房价。房价的涨跌，归根结底是由供求关系决定的。一般而言，房地产市场的供给是刚性的，而需求是弹性的，当房价上涨时各种各样的需求都会出现；而当市场调整时，只有刚需却是实实在在的。因此，就我国而言，房地产税的初衷，还是为了规范、理顺房地产领域的税费体系而不是简单地加一种税，更不能单纯地将房地产税看作是房地产调控尤其是房价调控的需要。

合理完善的税收体系是房地产税运行的基础

由于房地产税关注度高，其税制等设置相对复杂，有必要多了解一些海外的经验。

从国外情况看，世界大部分国家针对房地产的税收体系是十分简单和明确的，采用根据房地产评估价值进行征收房地产税或财产税。在税收对象上，通常分为两种情况：一种是对土地和房屋统一征收不动产税，如美国、加拿大、日本等；另一种是对土地和房屋分别征收土地税和房屋税，如澳大利亚、丹麦、法国。此外，在英国，对房地产征收的税收根据用途，分为居住用途不动产税和商业用途不动产税两种。各国房地产税的计税依据可以分为三类：第一类是按照市场价值计税；第二类是按照租金价值计税；第三类是按照面积计税。

美国对房产收缴的相关税项，主要是房产税和交易税。房产税是一个财产税，每年交纳，是对房地产占有、处置、收益等各个环节征收的各类税项总称，以维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利。房产税的税率由地方政府根据各级预算每年的需要确定，而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化，因此，房产税税率每年都相应变化。对房产的估价权在政府手中，但相对“保守”，一般仅定为市场价格的50%-75%。大部分地区税率维持在0.8%-3%之间，以1.5%左右的税率水平居多。交易税则是房产交易时征收的税，一次性过户时交齐。

德国房产主要相关税收包括：土地税、土地购置税、资本利得税。德国自有自用的住宅不需要缴纳不动产税，只需要缴纳宅基地土地税，占有土地的人必须缴纳土地税。但是，用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税，房屋买卖还要缴纳3.5%的土地交易税。如果通过买卖获得盈利，要缴纳差价盈利税，十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。自有房屋的出租除缴纳不动产税外，租金收入要缴纳个人所得税，2009年后统一为25%的资本利得税。

纵观世界大部分国家在房地产税收的一些经验，从中可归纳出对我国思考房地产税的几方面借鉴：一是合理和完善的税收体系是房地产税收运行的基础；二是“重保有、轻流转、重增值”是普遍特征；三是“少税种、宽税基、低税率、严征管”是发展趋势；四是对特殊群体采取税收优惠政策是普遍做法；五是基于价值的税收评估制度和信息化监管方式是重要手段。

（作者为上海社会科学院应用经济研究所城市与房地产研究室副主任）

【链接】

• 十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出，完善税收制度。加快房地产税立法并适时推进改革。

• 2016年中央经济工作会议指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

• 2017年1月11日，新华社发表中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》全文。该《意见》指出，在维护全国统一大市场的前提下，支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新。

• 2017年2月23日，住房和城乡建设部副部长陆克华在国新办新闻发布会上表示，房地产税是十八届三中全会明确的改革任务，要加快房地产税立法，并适时推进改革，有关部门正在按照中央要求开展工作。

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