7月21日，“2016上海房产经济与城市大数据论坛”在中欧国际工商学院上海校区成功举办。此次论坛由上海链家和《中欧商业评论》联合主办，论坛邀请了国家信息中心首席经济师范剑平博士、中欧国际工商学院朱天教授、链家研究院杨现领院长以及城市数据团有关负责人，为大家解读中国宏观经济与上海房地产市场走势、分享大数据带来的信息红利。专家们指出，在互联网时代，“云端”的大数据，如何让它“落地生花”是个大课题，用好它、用活它，是中介行业未来的发展方向，可以为更多的客户提供精准化服务。

如何构建房产大数据，一些中介公司已开始了探索之路。比如，链家依托庞大的线下门店网络以及10余万经纪人在一线市场所采集的信息，加上集团内部高度IT化，为大数据库建设奠定了强大的基础。数据可以展示房源信息、呈现历史交易信息、比对同类型房屋交易价格、计算贷款额度、预估税费，帮助购房者减少看房次数、有效匹配购房需求，数据的精准化与专业化分类、分析可以提升经纪人的专业化程度，从而为买房者与卖房者提供更专业的建议和更精准的服务。

本次论坛上，还发布了《链家网客户购房大数据·上海》研究报告。

《链家网客户购房大数据·上海》从地铁、区域、购房者年龄、购房周期等维度展现了沪上二手房交易状况，数据显示，今年上半年，本市二手住宅交易套数为19万套，交易面积达1630万平方米，套均成交价格为322万元。其中，“80后”占据购房人群的53%；“70后”排名第二，占比为21.4%。

从购房面积上看，“70后”平均购房面积为96平方米，“80后”平均购房面积为82平方米。从购房价格上看，“70后”平均购房价格为387万元，“80后”平均购房价格为304万元。

从购房户型上看，两房是上述两类人群的首选，有41%的“70后”选择购买两房，有50%的“80后”选择购买两房。而从链家网在售房源户型分布来看，两房占比为42%，两房已然成为申城二手房市场的热门户型，其存量与市场需求呈现出供不应求的现象。

除了检测购房热点区域的变化外，大数据还同时监测业主心态的变化。从去年11月起，在链家卖房的业主中，有20%选择了涨价，而高峰出现在今年3月初，有近60%的业主要求上调自己房屋的挂牌价。“3·25”楼市新政出台后，主动降低挂牌价的业主开始逐渐增多，直到目前，有80%的业主都已主动调低挂牌价，理性适应政策的调整。

通过用户浏览行为统计显示，大部分购房者认可房龄在5至10年的二手房；11号线是很受欢迎的地铁线之一，而实际成交较多的则是8号线沿线的二手房。购房客户搜索较多的户型是两房，筛选较多的价格段是100万元至200万元。从第一次接触经纪人开始，到签约完成，平均需要36天。其中，“90后”的周期较短，平均不到30天；“70后”在买房过程中显得更加稳重，平均接近40天。

签约完成后，购房者进入申请贷款、办理过户手续阶段。数据显示，有71.3%的客户会申请贷款，其中约80%的客户会委托链家办理。过去半年中，在链家买房的近3万名客户中，有12%的客户是先卖掉自己的小房子，再买入大房子，这些置换客户的住宅面积平均增加了43平方米。

从价格角度来看，地铁房单价要高于非地铁房单价，两者之比大概在1.72倍左右。同样是地铁房，也会有价格差异，一般越接近市中心的站点周边，价格指数越高。当然也会出现反例，比如1号线莘庄站，与市中心的距离比外环路站、莲花路站、锦江乐园站都更远，但是莘庄站周边的二手房价格要比这三个站点周边高出10%至20%。

类似的例子还有10号线新江湾城站和五角场站、9号线松江大学城站等，这些站点周边的房价出现小峰值，主要原因在于他们属于新兴的城市副中心或区属中心区域，周边有不少就业岗位，住在这些地方附近虽然离市中心较远，但能减少通勤时间，增加生活便利度。

近两年，上海新开通了不少地铁线路，延伸到了城市的外围区域。数据显示，近一年来，外环外成交的二手房占比逐渐增多，今年2月，外环外成交占比首次超过50%。相信未来这个比例还会持续升高。

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版面编辑：陈敏

图片来源：链家研究院  题图编辑：曹立媛

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